Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Chaque trimestre le Ministère de la transition écologique publie les chiffres des ventes en immobilier neuf, et on peut dire que le dernier trimestre n’est pas du tout bon. Les ventes diminuent de 13 % par rapport au même trimestre en 2021. C’est un très mauvais signe, et un très mauvais chiffre. Il y a depuis plusieurs semaines et mois une tendance baissière, que rien ne semble arrêter.
Avant de proposer une analyse, ou des hypothèses, nous allons ensemble parler de chiffres, de data, ce que je préfère. Au T2 2022, 27 900 logements neufs ont été réservés par des particuliers, dans le même temps, les mises en commercialisation, les lancements de programme, représentent à peine 28 700 logements. Ce recul est important, puisque dans le cas des ventes on diminue de 13 % par rapport à T2 2021, et pour les mises en commercialisation, c’est moins 11,7 %.
Mais le plus inquiétant là dedans, c’est que si nous comparons les chiffres avec ceux antérieurs au COVID, la claque est importante, pour les ventes par rapport à T1 2019, c’est – 20,4 % alors que pour les mises en commercialisation c’est – 17,1 %. Le nombre de logements disponibles augmente un peu, il passe à 94 500 logements disponibles à date.
C’est une évolution de 4% par rapport au premier trimestre 2022, mais celui-ci avait été le point le plus bas historiquement quant aux lots disponibles. Mais il y a en plus les annulations de logements qui augmentent passant à 3 800 logements au T2 2022, soit 3,2 % par rapport à T2 2021. En cumul, le nombre d’annulation est à 13,5 %, ce ratio augmente de quasiment 2 %.
Une année 2022 synonyme de crise pour le marché de l’immobilier neuf.
Depuis que je suis dans le monde du logement, j’ai toujours entendu, quand l’immobilier va, tout va. En ce moment, entre inflation, guerre en Ukraine, normes HCSF, il est compliqué de dire que tout va bien. Le résultat est-il du coup ce recul des ventes en logements neufs ?
La série de mauvaises nouvelles s’est enchaînée pour ce domaine plus particulièrement. Tout d’abord, il a été observé une forte augmentation du coût des matières premières, quitte même à remettre en cause certains programmes immobiliers. L’augmentation de ces matières premières nécessaires à la construction, a fait de facto gonfler la facture du coût de construction.
Beaucoup de promoteurs n’ont pas encore impacté cela sur les prix, mais cela ne saurait tarder. Il a été observé une augmentation du prix des logements neufs de 5 %, moins pour les appartements que pour les maisons.
Les normes aussi jouent dans ces mauvais chiffres, la première est celle qui freine beaucoup de maires à accorder des permis de construire puisqu’il faut maîtriser l’artificialisation des sols. Avec comme répercussion que nous allons atteindre en 2022, le niveau historiquement bas du nombre de logements construits, identique à 2009, soit 350 000 logements. Mais le nombre de logements nécessaires lui a fortement augmenté, du coup la pénurie frappe à la porte.
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Norme suivante, la norme HCSF, celle-ci a sorti du champ des potentiels propriétaires un bon nombre de personnes. Ils ont la volonté d’acheter, mais compte tenu qu’ils ne respectent pas pleinement les normes HCSF, ils ne peuvent pas acheter. En ce moment de plus en plus de dossiers se voient refusés par la banque, Capital annonce le nombre de 1 sur 2.
Mais attendez, nous sommes en France, une norme en chasse une autre, nous allons bientôt voir les répercussions de la mise en place de la norme RE2020. Entre logements beaucoup plus isolés, normes pinel bien plus strictes, cela va encore plus impacter le coût de construction, donc le prix du logement final, et enfin la capacité d’achat des éventuels intéressés.
Pour résumer, à l’augmentation des coûts de construction, on ajouter l’incapacité des maires à valider les projets, puis les normes bancaires qui restreignent le champs des possibles des investisseurs, et enfin, la norme RE2020, qui va gonfler la facture finale, si avec ça vous vous lancez demain dans la promotion je dis chapeau. Le chemin est semé d’encombres mais personne n’a l’air de s’alarmer, pourtant, si rien n’est fait, l’année 2023, pourrait être catastrophique pour les promoteurs immobiliers.
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Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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