Comprendre les SCPI et investir dans les meilleures !

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Sommaire

Une SCPI ( Société Civile de Placement Immobilier ) est une société qui permet à des particuliers, des professionnels et même des institutionnels d’investir dans des biens répartis géographiquement, et thématiquement. C’est en réalité un placement immobilier mutualisé qui permet ainsi d’obtenir des rendements locatifs. Les investisseurs étant informés de la rentabilité de leur investissement lors de l’achat des parts. Cette rentabilité pourra évoluer dans le temps selon les évolutions de prix de parts et les rendements locatifs réels. 

Cette définition peut pour autant faire peur, mais je devais le résumer en quelques mots, une SCPI c’est une SCI différente. Chacun d’entre vous connaît la SCI, Société Civile Immobilière, que l’on peut créer avec un membre de sa famille ou une personne tiers, et bien une SCPI c’est une SCI qui détient des millions, voire des milliards de biens immobiliers.

Qu’est ce qu’est un SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier est née en 1964 et encadre depuis la relation entre des investisseurs et des sociétés de gestion immobilière. Ces sociétés, gérées donc par des organismes de gestion, ont pour but d‘acheter des biens immobiliers et ainsi par la suite les gérer, les rentabiliser puis les revendre. La gestion d’un parc immobilier de SCPI ne se réalise pas comme pourrait le faire le commun des mortels. En effet, une SCPI a souvent une thématique précise, et elle s’engage auprès de ses investisseurs, à acheter des biens rentrant dans cette thématique.

De plus, il faut savoir que ce type de société est très encadrée par l’AMF, d’une part qui régule leur création, leur gestion et leurs publications mais aussi leur commercialisation par des intermédiaires agréés par la carte de Conseiller en Investissement Financier.

L’investissement en SCPI a pour but de mutualiser le risque qui est propre à tout investissement immobilier. Lorsque vous investissez en SCPI, vous pouvez investir selon des thématiques, et des emplacements géographiques. De plus, vous aurez accès à toutes les publications commerciales et légales des gestionnaires de SCPI. 

Les SCPI ont distribué en 2021 un rendement locatif qui a été en moyenne de 4,34 %, allant jusqu’à plus de 6 % net pour certains. L’investissement dans des SCPI peut donc  s’avérer intéressant pour booster son patrimoine et capital. Il faudra noter toutefois que les loyers sont versés trimestriellement par la société de gestion.

Les nombreux avantages des SCPI

Les SCPI de part leur construction ont de nombreux avantages que nous allons pouvoir vous détailler. Il faudra toutefois garder en tête qu’un investissement a aussi des risques, des inconvénients, et qu’il est nécessaire de prendre en compte l’ensemble de ces éléments.

  • Un ticket d’entrée accessible : Il est possible d’investir dans des SCPI dès 250 € pour une part. Il est donc facile de devenir propriétaire de parts de SCPI.
  • Gestion mutualisée : Un organisme de gestion mutualise ainsi la gestion de tout le parc immobilier s’inscrivant même par moment sur des normes de type ISR.
  • Risques mutualisés : Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous êtes à 100 ù impactés par le fait que le locataire ne paye pas ou qu’il parte. Lorsque vous avez une multitude de locataires, le départ ou le non paiement est ainsi beaucoup plus indolore.
  • Accessible par un crédit : Il est donc tout à faire possible de pouvoir acheter  des parts de SCPI par un financement à crédit. Certains organismes allant même à un financement supérieur aux normes HCSF.
  • Une norme d’endettement facilité : Certains organismes de financement proposent des financements allant jusqu’à un financement après projet de 50 % !
  • Un rapport au CAC faible : Les SCPI sont souvent totalement décorrélés des marchés d’actions. Une SCPI, Immorente, le montre assez facilement, jamais d’impact lors de crises financières.
  • Une possibilité d’acquérir des parts en démembrement : Le démembrement de parts de SCPI permet un achat faible au départ en prenant le fait de ne pas avoir de loyers sur une durée limitée. Ainsi une optimisation d’un capital de départ.
  • Une fiscalité avantageuse : Il existe des SCPI fiscales, Pinel, Malraux, Denormandie, qui permettent une réduction d’impôt. De plus il existe aussi des SCPI ayant des biens hors de France, et permettant ainsi d’avoir des loyers net de fiscalité Française.
  • Accessible via une assurance vie : Il est aussi possible d’acheter des parts de SCPI au sein d’une enveloppe de type Assurance vie.

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Les inconvénients des SCPI

Le tableau n’est pas que rose pour autant, car sinon ce support d’investissement serait le placement préféré des Français. Il faut noter pour autant que ce support monte de plus en plus dans les collectes annuelles et devient donc un des meilleurs placements du marché. Par contre, avant d’investir dans des SCPI il vous faudra vérifier que les inconvénients, les points de vigilances et ainsi investir en toute connaissance de cause.

Investir en SCPI
  • Frais de souscription élevés : Lorsque vous achetez des SCPI vous allez souscrire des parts, et à l’intérieur de ces parts existe un pourcentage qui s’appelle Frais de Souscription. Ces frais vous seront prélevés lors de la revente. Ils sont en moyenne de 10 % en France. 
  • Liquidité des parts : Selon le type de capital, fixe ou variable, vous aurez un cycle de vente différent. Il vous faudra avertir votre gestionnaire de la volonté de revente et il vous trouvera ainsi un acheteur. Par contre, selon les cycles, la durée de revente peut être assez longue. 
  • Évolution de la valeur des parts : Les parts sont évalués chaque année, en prenant en compte la valeur de leur sous-jacent. Ainsi il peut y avoir des évolutions de leur valeur selon l’évolution des marchés immobiliers.
  • Risque de perte en rendement locatif : Selon les crises, il peut arriver que certains loyers soient diminués. Ainsi lors de crises COVID, les SCPI ayant une thématique Commerce ont vu leur distribution diminuée.

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Qui peut investir en SCPI ?

Et bien l’accessibilité d’achat pour les parts de SCPI est générale et regroupe toutes les strats potentielles des investisseurs. Ainsi il est possible d’acheter des parts de SCPI lorsque l’on est particulier, professionnel ou institutionnel.

Un particulier par exemple peut acheter des parts de SCPI sous 3 véhicules différents :

  • Achat en direct : l’achat de parts que ce soit en Nue Propriété ou en Pleine Propriété en direct 
  • Achat en SCI à l’IR : il est possible d’acheter des parts de SCPI en étant en SCI soumis à l’Impôt sur le Revenu
  • Achat en SCI à l’IS : il est aussi possible d’acheter des parts de SCPI en étant en SCI soumis à l’impôt sur les Sociétés 

Un professionnel quant à lui peut acheter via sa société, et il peut acheter lui aussi selon trois mécaniques :

  • Achat en Pleine propriété 
  • Achat en Usufruit 
  • Achat en Nue Propriété 

Et enfin les institutionnels qui ont la capacité d’acheter des parts de SCPI tout comme le professionnel

SCPI

Les 3 types de SCPI

Il existe 3 types de SCPI qui cohabitent selon la volonté de chacun en terme d’investissement et leur projection dans le temps. Ces 3 types sont donc :

  • Les SCPI de “Rendement” : ce sont les SCPI les plus communes, elles ont pour but de fournir du rendement à leurs investisseurs. Elles vont donc investir dans un parc immobilier qui lui permettra d’obtenir le maximum de rendement dans le temps.
  • Les SCPI de “Plus-Value” : elles ont pour but une valorisation de parts, en ne distribuant pas de rentabilité locative. La plupart du temps elles achètent des biens qui sont décotés, ou en viager afin d’avoir une sécurité sur la valeur de revente.
  • Les SCPI de “Fiscalité” : elles achètent des biens, qui par la transparence fiscale des SCPI, permet à l’investisseur de réduire son impôt en reprenant la mécanique de base. Ainsi il existe des SCPI de type Pinel, Denormandie ou Malraux. 

Ces 3 types de SCPI sont celles qui existent sur le marché et permettent à un investisseur d’avoir une allocation qui soit la plus efficiente possible, puisqu’il est possible au sein d’une même enveloppe de mixer tous les types de SCPI.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Il est possible d’investir dans des parts de SCPI de trois différentes façons. Tout d’abord vous aurez la capacité d’acheter des parts de SCPI en cash, vous achetez via votre capital des parts de SCPI, acheter des parts de SCPI à crédit, en finançant par votre banque ou l’organisme de gestion, et enfin via votre assurance vie.

De fait donc vous pourrez acheter des parts de SCPI via plusieurs réseaux de distribution :

  • Votre Banque : elle vous permettra d’acheter des parts de SCPI via un achat en Cash, Crédit ou au sein de votre Assurance Vie.
  • Un CGP : il a accès à toute l’offre mais aussi tous les modes de financement.
  • Un Assureur : selon la localisation de votre contrat d’assurance vie, vous pourrez ainsi demander à placer une partie sur des SCPI
  • La société de gestion : A date, beaucoup de gestionnaires de SCPI proposent des achats directement sur leur plateforme 

Faire un crédit pour ses parts de SCPI

Comme vous le savez maintenant des parts de SCPI peuvent se faire financer via un crédit. Pour autant, selon votre situation et votre allocation il sera plus simple de se tourner vers votre banque ou CGP ou société de gestion. Ainsi vous pouvez faire appel à votre banque, mais celle-ci aura tendance à vous proposer ses SCPI, qui ne sont souvent pas les meilleures sur le marché. Ensuite, vous pourrez demander à votre CGP ou société de gestion de financer vos achats de part. Le montage du financement peut se faire via un crédit amortissable ou in fine. En effectuant un crédit sur votre achat de parts vous allez pouvoir optimiser le rendement de votre investissement mais aussi la fiscalité.

Déclarer ses revenus de SCPI

Les revenus issus de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et à ce titre, ils se déclarent tout comme des revenus issus d’un bien immobilier. Ainsi, la société de gestion vous donnera chaque année, une synthèse de vos revenus que vous aurez à déclarer. 

Il existe donc deux possibilités lorsque vous déclarerez vos parts de SCPI :

  • Micro-Foncier : il vous sera possible de vous déclarer en micro-foncier si vous détenez un autre bien immobilier. En effet, si votre seul parc immobilier est composé de SCPI vous n’en aurez pas la possibilité.
  • Régime Réel : le régime réel sera donc le régime le plus répandu lors de déclarations de parts de SPCI. Il consiste à déduire des revenus toutes les charges y afférentes à savoir :
    • Intérêts d’emprunts
    • Frais & Charges
    • Taxe foncière
    • Frais de timbre 

Selon votre situation, il faudra que vous soyez vigilant sur la déclaration que vous allez faire, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un CGP afin d’avoir de l’aide.

Revendre ses parts de SCPI

Lorsque vous souhaiterez revendre des parts de SCPI, il vous faudra vérifier le type de capital que vous avez acheté. Il y a donc deux types de capital, le capital fixe et le capital variable. La revente de parts dans le cadre d’un capital fixe, se fera entre deux particuliers, et souvent la société de gestion n’interviendra pas.

La revente de parts de SCPI au sein d’un capital variable sera via la société de gestion. En effet, la société de gestion défini tous les 3 mois la valeur de la part, et a la capacité de revendre les parts à de nouveaux associés. Ainsi, la façon la plus simple de revendre ses parts sera de passer par son fournisseur. 

Le délai est souvent dépendant des marchés et de la société de gestion mais il est en moyenne de 3 mois. C’est un délai beaucoup plus court que lorsque vous vendez un bien immobilier.

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Les points de comparaison en SCPI

Maintenant que vous avez un peu toutes les caractéristiques des SCPI, il va falloir que ayez les éléments de comparaison afin de voir quelles SCPI correspondent le mieux à votre objectif d’achat. Nous pourrons vous envoyer notre benchmark que nous mettons à jour trimestriellement lors des sorties des bulletins trimestriels.

Taux de distribution

Le TD a remplacé début 2022 le TDVM. Il représente les rendements passés et actuels des SCPI. C’est le rapport entre le revenu distribué et la valeur de la part au 1er Janvier. C’est un rendement que l’on évalue avant fiscalité. Il faut savoir que dans le temps la valeur de parts évoluant, ce rapport doit se borner dans le temps.

Report à Nouveau

Le RAN est le revenu qui n’a pas encore été distribué aux investisseurs. Les sociétés de gestion mettent de côté une partie des revenus et plus-values afin de préparer l’avenir ou avoir du cash en cas d’achat de biens immobiliers. Elle peut aussi servir à distribuer de l’argent à ses investisseurs en cas de coup dur. Plus le RAN est important, plus la société de gestion de SCPI aura la capacité à être résiliente.

Taux d’occupation financier 

Le TOF est le rapport entre la possibilité locative globale et la réalité des loyers encaissés. En effet, si vous pouvez obtenir par 10 Millions d’euros de loyer, et que vous avez obtenu 9,3 Millions, le TOF sera de 93 % ! Dans ce TOF vous retrouverez 3 caractéristiques, les locaux loués, les locaux occupés sous franchise et les locaux vides. Les locaux loués, sont les loyers réellement encaissés, les locaux occupés sous franchise, sont des biens loués mais nécessitant des travaux réalisés par les locataires demandant donc une franchise de loyer, et enfin les locaux vides, qui n’ont pas encore de locataires.

Evolution du prix de la part

Les évolutions passées ne présagent pas des évolutions futures mais pour autant, les valorisations ou diminutions de la valeur de parts est un signe distinctif. En effet, certaines SCPI, ont des TDVM plus faibles mais des revalorisations de parts plus importantes. Il faudra donc vérifier l’historique de chaque SCPI.

Capitalisation

La capitalisation est le montant global que représente le parc immobilier et ainsi défini la valeur des parts de cette SCPI. Plus une SCPI a une capitalisation importante, plus le risque est mutualisé. Ainsi, il sera possible d’avoir un risque faible sur la valeur de parts et le TDVM lorsque la capitalisation dépasse le Milliard d’encours.

Frais de souscription

Plus les frais seront élevés, plus il vous faudra conserver vos parts pour faire en sorte que l’évolution du prix de la part compense les frais de souscription. Ainsi en prenant en compte ces 2 paramètres vous pourrez calculer la durée de détention qui sera préconisée, pour que la revente de parts compense ces frais.

Valeur de retrait / Valeur de Réalisation

Ce ratio est un bon indicateur, il permet de savoir si il existe un potentiel de revalorisation de parts dans le temps.

Les revenus étrangers 

A TDVM équivalent, une rentabilité issue d’un parc immobilier Français ou d’un parc immobilier étranger n’aura pas le même rendement final après fiscalité. Prenons le cas d’un rendement de 4 % :

  1. Revenus issus de France : il vous faudra donc déclarer votre revenu de SCPI qui sera fiscalité par votre Taux Marginal d’Imposition et la CSG CRDS, soit en moyenne 30 % + 17,2 % soit 47, 2 % . Donc un rendement de 4 % issu d’une SCPI Française donne une rentabilité réelle de 2,11 %.
  2. Revenus issus d’un pays hors de France : selon les conventions fiscales il y aura plus ou moins de répercussion. Prenons l’exemple de la SCPI PF Hospitalite Europe, le frottement fiscale est d’environ de 8% donc un rendement  4% donnera une rentabilité réelle de 3,68 %

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3 Comments

  1. Mike Vautrin

    Bonjour,
    Vous conseillez plutôt les SCPI à capital fixe ou variable ?
    Merci

    1. Nyko

      Bonjour,
      Avant de vous répondre il faudrait avoir un peu plus d’informations concernant votre projet. Pour autant, je pense que les SCPI avec un capital variable sont plus simples en achat et revente, puisque dans le cas d’une revente, la plupart du temps c’est le gestionnaire qui s’en charge. D’ailleurs les dernières SCPI ont toutes été créées, quasiment, avec un capital variable.
      N’hésitez pas à m’appeler au 06 44 67 44 19 ou à contact@nyko.io

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