Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
La SCPI Primopierre a été créée en 2008 via un partenariat entre BNP Paribas Reim et Primonial Reim. C’est une SCPI référente sur son marché qui est celui de l’immobilier d’entreprise et plus spécifiquement une SCPI de Bureaux dans les grandes métropoles. A date elle cumule une capitalisation supérieur à 3,5 Milliards. Leur stratégie d’acquisition se déroule en 2 parties, tout d’abord ils visent des actifs loués à des acteurs de différents domaines afin de mutualiser le risque. Ensuite ils ont décidé de privilégier les immeubles ou actifs ayant un prix allant entre 20 et 80 Millions d’Euros. C’est une SCPI de Bureaux qui est aussi labellisée ISR et qui gère ses immeubles avec les critères ESG.
Chiffres Clés de la SCPI en 2022
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Le patrimoine de la SCPI Primopierre se trouve principalement en région Parisienne à hauteur de 63 %, et de plus vous retrouvez 25 % à Paris intra muros. Le restant étant réparti en Province. Concernant le secteur, on peut voir qu’à 99,2 % les actifs sont des bureaux, le reliquat étant du mixte bureaux/commerce, souvent des pieds d’immeuble. Ces achats sont souvent involontaires, ils correspondent au pied d’immeuble parisien.
Chiffres Clés
670 096
m² gérés
31 052
Associés
87,1 %
Primopierre a vocation à constituer un patrimoine immobilier diversifié, aujourd’hui essentiellement composé d’immeubles de bureaux en Île-de-France. Au 1er trimestre 2022, la SCPI Primopierre a collecté 107,3 millions d’euros, portant ainsi sa capitalisation à près de 3,7 milliards d’euros au 31 mars 2022. Au cours du trimestre, votre SCPI a cédé un actif situé au 510, rue René Descartes à Aix-en-Provence (13) et un autre situé 11, chemin des Anciennes Vignes à Champagneau-Mont-d’Or (69) pour un montant total de 7,85 millions d’euros. Les équipes de Transactions travaillent actuellement à la concrétisation de dossiers de qualité à Paris et en région parisienne pour le compte de la SCPI Primopierre. Au 31 mars 2022, Primopierre compte 76 actifs de bureaux (détenus directement et indirectement) dont près de 88 % de la valeur est située à Paris et en région parisienne et à 100 % en France. La distribution au titre du 1er trimestre 2022 s’élève à 3,00 € par part dont 1,20 € par part de distribution de plus-value.
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
Revenu net distribué en € | 9,84 | 9,80 | 9,80 | 9,80 | 9,36 | 12,31 | 10,48 |
Prix de souscription en € | 194 | 196 | 196 | 202 | 208 | 208 | 208 |
Taux de Distribution Valeur Marché en % | 5,22 | 5,02 | 5,00 | 4,85 | 4,50 | 5,92 | 5,04 |
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Le TDVM ( Taux de Distribution sur la Valeur Marché ) , qui sera bientôt remplacé par le Taux de Distribution, affiche un taux très intéressant. En 2021, celui§ci a été de 4,77 %, quand l’année d’avant il a été de 5,04 %. Cette SCPI a un TDVM très intéressant dans le temps. Grâce à cela, si vous faîtes un investissement à crédit ou cash, vous aurez un bon TRI ( Taux de Rendement Interne ). Le prix de la part n’a pas subi d’évolutions durant les 4 dernières années, affichant un prix de 208 euros par part.
Il faut noter que comme tout investissement SCPI, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Pour autant, le fait que cette SCPI gérée par Primonial Reim, avec un sous jacent immobilier de Bureaux Paris et Région Parisienne, nous permet de laisser penser que celles-ci seront bonnes dans le temps.
La SCPI Primopierre est quant à elle labellisée ISR et respecte les critères ESG. Ce label lui a donc permis de sortir son épingle du jeu et d’avoir un rythme de collecte très fort en 2020 et aussi en 2021 en plein temps de crise COVID. Tout comme sa soeur Primovie, la SCPI Primopierre a eu une très forte résilience à la crise du COVID et donc eu une très belle année 2021.
Il existe plusieurs réponses à cette question et nous allons essayer de toutes vous les détailler afin de vous donner une plus large vision des avantages mais aussi des inconvénients de la SCPI Primopierre.
Cette SCPI dispose déjà d’une capitalisation à hauteur de plus de 3,5 Milliards ce qui permet de mutualiser fortement le risque de perte ou gain à la revente mais aussi le risque locatif. Elle se décompose en 73 actifs sur une surface supérieure de 628 838 m2 et regroupant 442 baux, ce qui là aussi est une forte sécurisation.
La trésorerie de cette SCPI est relativement conséquente puisqu’au 3ème trimestre de 2021, elle se monte à 248 393 971 euros, ce qui est plus qu’un an de loyer d’avance. Il faut savoir que cette trésorerie pourra aussi être utilisée pour l’achat de futurs immeubles.
Stéphanie Lacroix lors du rapport annuel de 2020 a mis en avant le fait que les SCPI Primonial Reim ont très bien vécu la crise du COVID. Leurs gestions et leurs choix stratégiques ont bien été validés par la stress test du COVID à savoir :
Les niveaux d’investissements en immobilier de bureaux en 2020 sont revenus à leur niveau de 2017. Il faut aussi noter que 2019 avait été une année exceptionnelle. Les investisseurs privilégient souvent le bureau dans leur classe d’actifs ( 60 % des sommes investies ). Les principaux échanges ont cependant eu lieu avant la crise du COVID.
Cette SCPI a été labellisée ISR et de plus utilise des critères ESG pour la gestion de ses actifs. Cette SCPI a les meilleurs chances dans le temps d’être performante. Ensuite, en relisant le rapport annuel de 2020, vous pourrez voir que cette SCPI est gérée via 4 piliers :
Chaque fois que nous pouvons mettre en avant la SCPI Primopierre dans nos allocations nous le faisons. Il faut dire que la SCPI Primovie a une très forte résilience dans le temps sur ses loyers mais une faible revalorisation. Dans le même temps, la SCPI Primopierre a des rentabilités plus fortes et en plus une plus forte revalorisation. Là où nous sommes vigilants c’est que cette SCPI est dédiée au bureau et que dans le temps le télétravail pourra avoir un impact. Il faudra donc faire attention aux allocations de SCPI que vous réalisez.
Nous sommes fin 2021, quasiment 2022, et au sein de équipes de Nyko nous avons pu nous rendre compte dans le temps que cette SCPI a très bien supportée la crise. Il faut savoir que cette SCPI de Bureaux aurai pu être touchée de plein fouet par la crise et le télétravail mais cela n’a pas du tout été le cas. Donc sa résilience nous fait penser qu’elle est une valeur sûre dans le temps.
Il faut savoir que cette SCPI n’a aucun revenu issu de l’étranger, donc ses loyers sont imposés selon l’imposition des revenus fonciers. Si vous n’avez que des revenus de SCPI, oubliez le micro-foncier, nous ne pourrez passer que par le régime réel. Ensuite vous serez imposé selon la règle de la TMI puis de la CSG CRDS.
Les locataires sont là aussi des sociétés de renom, il faut savoir que plus d’un tiers des locataires sont des institutionnels. Ne soyez pas surpris donc que vos locataires soient la SNCF, Thales, PSA, BNP Paribas, et de grands noms.
Et bien là aussi, quasiment 40 % des actionnaires de la SCPI sont des institutionnels, ce qui permet d’avoir une sécurisation forte de votre investissement.
Il faut être dans le sur-mesure donc la réponse n’est pas évidente. Soit vous avez beaucoup d’argent de côté et une partie cash ne serait pas stupide. Soit vous pouvez lever de la dette, et compte tenu de conditions actuelles avec les organismes de prêt, et la capacité de ces maisons à monter à un endettement de 50 % net, je vous dirai qu’il peut être plus intéressant, plus rentable, de faire un prêt.
Paul
Bonjour,
Je souhaite investir sur des SCPI et j’ai que votre page sur la SCPI Primopierre. Pour autant je me pose la question de savoir si je souhaite investir directement en cash ou à crédit. Quel serait l’intérêt de l’un ou de l’autre ?
Merci
Nyko
Bonjour Paul,
Il faut d’abord savoir que les SCPI sont des investissements sur des durées allant plutôt de 8 à 20 ans. 8 ans étant la durée minimum recommandée. La fin ne tient qu’à vous. Ensuite la différence entre l’achat cash ou à crédit se résume entre une imposition immédiate des revenus, si cash, ou la volonté d’une source de revenus dans quelques années. Enfin il existe des solutions d’achat en Nue-propriété. Pour répondre plus finement à votre demande il serait intéressant que j’ai plus d’informations.
Et pour rappel, en crédit l’endettement de nos partenaires est plus intéressant que celui des banques.
N’hésitez pas.