Comment financer mes SCPI ? Règles d’endettement HCSF

Financer des SCPI

Sommaire

Si vous lisez nos actualités, vous avez pu voir que sur notre article sur les normes HCSF, les règles d’endettement avaient changé. En clair pour financer un achat Immobilier, il est plus compliqué pour l’investisseur de se faire financer. Du coup, il existe 2 grandes solutions pour financer l’achat de parts de SCPI à crédit, en crédit classique ou en passant par les fournisseurs de SCPI.

Rappel des normes d’endettement HCSF

Petit rappel pour commencer, il faut savoir que nous avons tous en tête le fait que la norme d’endettement en France est de 33%, et bien maintenant c’est faux ! Ce n’est pas forcément une bonne nouvelle, mais le HCSF, le Haut Conseil de Stabilité Financière, a émis des règles qui doivent être scrupuleusement suivies par les banques, au risque d’être pénalisées. A l’époque, ça y est on va dire que c’était mieux avant, les banques analysaient un dossier en fonction de plusieurs paramètres, et donnaient un accord ou un désaccord sur le fait de permettre l’accès au crédit. Selon les profils, cela paraissait tout à fait logique, un médecin qui dépasse les 33% mais  avait un reste à vivre supérieur à 5 000 € était finançable !

Aujourd’hui la donne a changé, il faut respecter plusieurs critères :

  • Réaliser un calcul d’endettement sans différentiel ( les loyers des investissements ne sont plus déduits des charges mais ajoutés aux Revenus )
  • Avoir un endettement après projet inférieur à 35%
  • Avoir une durée d’amortissement de maximum 25 ans 
  • Avoir une durée de différé de maximum 2 ans 

Toutes ces conditions diminuent donc la capacité d’accès au crédit pour bon nombre de personnes.  

 

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Financer l’achat de SCPI en respectant la norme des 35%

Vous avez fait votre calcul et vous vous rendez compte que l’endettement après projet est bien inférieur aux 35 % d’endettement. Félicitations, vous pouvez donc vous rapprocher des réseaux bancaires classiques et faire financer votre achat via un crédit immobilier.

Maintenant j’ai peut être perdu certains d’entre vous concernant le calcul de l’endettement, je vais donc prendre un exemple concret et vous l’expliquer. 

Financement SCPI
Voici les paramètres de mon exemple :
  • Revenus du ménage : 5 500 €
  • Charges : 1 250 €
  • Projet achat SCPI : 100 000 €
  • Loyer : 4500 € / an
  • Durée du prêt : 25 ans 
  • Taux du crédit : 1,25 %
  • Taux d’assurance du prêt : 0,30 %
 
Soit une mensualité de prêt de 388,30 € Hors Assurance, et une mensualité de prêt avec Assurance de 413,30 €

Le calcul donc : ( Charges existantes + charges à venir ) / ( Revenus + 70 % * Loyers SCPI )

Ce qui donne donc en chiffres :

  • ( 1 250 € + 413,30 € ) / ( 5 500 € + 70 % * ( 375 € )) = 28,86 %

 On se rend donc bien compte que ce client peut totalement se faire financer via un crédit immobilier pour des SCPI. Attention pour autant, la banque aura tendance à vous présenter ses propres SCPI suite à la demande de financement, soyez très vigilant. 

Si la norme d’endettement de 35% n’est pas respectée ?

Vous ne respectez pas malheureusement la norme HCSF des 35% après projet d’endettement ? Pas de panique il existe deux solutions qui vont vous permettre de faire financer vos SCPI via un crédit. 

Vous imaginez bien que compte tenu de l’enjeu du marché des SCPI, des solutions ont été trouvées afin de vous permettre de pouvoir en acheter.

Solution 1 : Négocier avec sa banque

Les banques ont une capacité de déroger à la règle d’endettement pour des dossiers qui représentent environ 20 % de la production de crédit. En quelques mots, si vous avez été un bon élève avec votre banque, une bonne tenue de compte, et la domiciliation de vos revenus, il est possible qu’elle vous finance. A la différence d’un bien immobilier, les qualités intrinsèques de la SCPI font que celles-ci sont vues d’un très bon œil par le banquier.

Maintenant le risque que vous avez c’est que votre banque conditionne l’obtention de votre financement à l’achat de parts de ses propres SCPI, il faudra donc tout analyser !

Solution 2 : Passer par les organismes de financement des SCPI

Les fournisseurs de SCPI, les plus importants du moins, ont développé des partenariats bancaires qui leur permettent de pouvoir financer leurs clients sur un endettement maximum de 50 % avec différentiel. 

Cela est donc un pas énorme pour l’ensemble des investisseurs. Dès que vous avez donc atteint la limite de financement, il vous est toujours possible de passer par eux pour pouvoir investir en SCPI.

De plus, n’étant pas une banque à proprement parlé, ils ne demandent ni domiciliation de salaire ni apport. Pour autant, tout n’est pas rose, le taux du prêt est souvent 1% au dessus du marché. Mais compte tenu des conditions d’octroi et des normes, cela est souvent très intéressant. Pas de panique donc, il est souvent possible de financer une enveloppe SCPI et cela dès 30 000 € !

Foire aux questions

Question Puis je emprunter en SCPI avec un taux d’endettement supérieur à 35% ?

Et bien si vous avez un taux d’endettement supérieur à 35% avant de faire financer le projet de SCPI, il vous faudra, soit passer par votre banque, soit passer par les organismes de financement des SCPI. Mais la réponse est OUI !

Question Pourquoi le taux est plus chère ?

Ce crédit est sec, c’est à dire qu’il ne s’accompagne d’aucune contre partie. Le seul moyen donc de générer une marge sur le prêt est de faire un taux supérieur. Sachez toutefois que dans le cadre d’une déclaration fiscale, celui ci ( les intérêts d’emprunt ) vient en déduction des loyers. 

Question A partir de combien je peux faire un crédit en SCPI ?

Avec votre banque souvent cela démarre à 100 000 €, avec les organismes de financement de SCPI on peut démarrer à 30 000 €.

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.