Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
La SCPI Corum Origin créée en Avril 2012 a pour objectif d’investir dans des biens de qualité, avec pour attrait le faire de sélectionner des opportunités selon les tendances et cycles du marché. Leur priorité est donc d’investir dans ds biens pour lesquels le prix est en bas de cycle. En quelques mots quand les autres vendent en masse, eux achètent. C’est une SCPI qui est radicalement tournée vers la zone euro, moins de 10 % des actifs sont détenus en France. Cette SCPI a toujours un taux de rendement assez important, étant quasi systématiquement leader sur ce marché.
Chiffres Clés de la SCPI en 2021
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Le patrimoine de la SCPI Corum Origin se basant principalement sur des achats d’opportunité est assez dispersé. Que ce soit en France ou à l’étranger d’ailleurs. Ils possèdent donc 3 % des biens en Province, 4% en Région Parisienne, et le reste 93 %, est situé sur la zone Euro. De plus, n’ayant pas une thématique précise, le patrimoine est assez diversifié lui aussi, Bureaux, Commerces, Locaux d’activités, Entrepôts, Résidences Hôtelières.
Chiffres Clés
1 300 000
m² gérés
37 271
Associés
96,09 %
Au 3ème trimestre la SCPI Corum Origin a acheté 3 immeubles principalement en zone Euro. Deux d’entre eux se situaient en Italie, et un aux Pays-Bas. En Italie, le choix s’est porté sur un immeuble à Rome un immeuble à Bologne. Ce sont des immeubles multi locataires, avec des rendements entre 8 et 10 % et avec des prises à bail supérieure à 3 ans. Aux Pays-Bas, à Nieuwegein, c’est là aussi un immeuble multi locataires, qui a un rendement de 7,5 % mais pour seulement 80 % de surface occupée. Ainsi les autres 20 % apporteront une rentabilité supérieure.
En terme de ventes, Corum Origin a cédé dans plusieurs pays. Le premier s’est situé en Espagne, un B&B, plus exactement 4 Hôtels, revendus avec une plus value de 3,7 Millions. Il en reste 4 qui seront vendus en mai 2022. S’en suite une vente en Italie pour une plus value de 10 Millions, puis 3 biens en France, Valenciennes, Vendres, Marignane pour une plus value globale de 1,731 Millions d’euros. Enfin le dernier bien vendu est situé aux Pays Bas, plus value 5 Millions d’euros.
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
Revenu net distribué en € | 64,77 | 65,49 | 66,39 | 68,35 | 77,68 | 67,53 | 65,40 |
Prix de souscription en € | 1 026 | 1 039 | 1 053 | 1 060 | 1 067 | 1 080 | 1 090 |
Taux de Distribution Valeur Marché en % | 6,31 | 6,30 | 6,30 | 6,45 | 7,28 | 6,25 | 6,00 |
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Le TDVM ( Taux de Distribution sur la Valeur Marché ) , qui sera bientôt remplacé par le Taux de Distribution, affiche un taux très intéressant. En 2020, celui-ci a été de 6,00 %, quand l’année d’avant il a été de 6,25 %. Cette SCPI pour l’année 2021 a un TDVM de 7,03 %. Cette SCPI a un TDVM très intéressant dans le temps. Grâce à cela, si vous faîtes un investissement à crédit ou cash, vous aurez un bon TRI ( Taux de Rendement Interne ). Le prix de la part évolue quasiment chaque année, ce qui permet de pouvoir compenser les frais de souscription.
Il faut noter que comme tout investissement SCPI, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Pour autant il faut aussi noter que compte tenu de son volet très européen, la rentabilité s’entend quasi neutre fiscalement. En quelques mots, les conventions fiscales vont permettre de n’être imposé qu’à la source. Il faudra juste prendre en compte le fortement fiscal, mais en général, selon les pays des actifs immobiliers, pour une TMI en France de 30 % soit un prélèvement de 47,2 %, là on serait plutôt à 8 %. En plus d’être très rentable, elle est fiscalement intéressante.
Tout d’abord il faut savoir et garder en tête que comme tout investissement en SCPI le capital n’est pas garanti et qu’il faut pouvoir conserver ses parts durant au moins 8 ans. Il s’agit donc d’un investissement à long terme avec des risques de liquidité. Il existe donc un risque de perte en capital, des dividendes non garantis aussi.
Compte tenu de leur volonté d’acheter des immeubles ou actifs qui soient dans un cycle bas, et donc avec une décote importante, le principal avantage pour moi est que cela permet donc de se positionner sur des biens avec des prix attractifs. On le sait en immobilier, la plus value se fait souvent lors d’un bon achat. Bon achat voulant dire un prix inférieur au marché.
La fiscalité de la SCPI Corum Origin est pour moi un avantage indéniable. Le frottement fiscal permet donc d’optimiser des revenus qui sont déjà conséquents. De fait, une SCPI étrangère à 7 % permet donc un investissement en toute sérénité fiscale, mais surtout va permettre, si on opte pour un crédit, d’avoir un rendement important, voire un cash flow positif.
Frédéric Puzin, Fondateur de Corum l’épargne, assume totalement être à contre courant des autres maisons de gestion. En ce moment, beaucoup se positionnent sur l’immobilier de santé, et bien lui le vend, le cycle est haut. Il préfère donc se positionner sur des biens qui sont moins recherchés voire boudés par les maisons de gestion. Cette mentalité et philosophie leur permet donc d’avoir de biens meilleurs rentabilités et plus value à terme.
Il faut savoir donc que compte tenu de leur volonté d’achat, on ne peut pas se baser sur une seule thématique d’immobilier. Cette mutualisation dans l’achat peut donc être une opportunité. Cela permettra donc aussi de pouvoir optimiser les reventes et ainsi ne pas être soumis aux effets de crise par cycle.
Je reste circonspect sur cette SCPI, non pas quelle ne soit pas intéressante, mais j’ai toujours peur que ce taux de rentabilité cache une gestion qui reverse trop de loyers. Je m’explique, si vous reversez quasiment tous vos loyers, vous avez un très bon taux de rendement mais très peu de trésorerie, dans leur cas c’est en 2021 un trésorerie de 0 euro, à moins que je ne me trompe. Si beaucoup de leurs actifs ne sont pas loués, ils ne pourront pas assumer.
Le taux de 7,03 % vient de sortir, ce peut être un des points intéressant qui fera qu’il faut acheter des parts de Corum Origin. Pour autant, je ne partirai pas sur un achat 100 % avec cette SCPI. Tentez au maximum de mutualiser votre allocation pour ne pas être ennuyé par une gestion assez agressive.
Comme j’ai pu le dire un peu plus haut, les loyers Français sont fiscalisés comme des loyers classiques. Ils représentent 7 % des dividendes perçus. Par contre les 93 % qu’il reste eux sont fiscalisés à la source compte tenu de nos conditions fiscales. Ces conditions prennent la former de convention fiscale entre chaque pays. Je le demanderai à ce partenaire, mais le frottement fiscal doit être aux alentours des 8 %, ce qui est quasiment 6 fois moins qu’en France.
Cette SCPI a 292 locataires, ils sont donc très variés. On ne peut pas dire que ce sont que des institutionnels. Vous aurez une mixité des locataires.
Même avec une fiscalité intéressante, je vous recommande faire un crédit pour augmenter l’effet de levier. Pour autant, chaque situation étant différente, il n’est pas possible d’avoir une réponse tranchée, je vous invite donc à nous envoyer un message ou nous appeler pour qu’une réponse vous soit apportée.
