Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Nombreuses sont les sociétés avec un excédent de trésorerie. Une trésorerie immobile qui finalement n’est pas utile pour les « besoins » de l’entreprise, et qui donc ne travaille pas. La question que se pose alors pour les dirigeants est « Comment puis-je investir/placer cette trésorerie dormante pour en tirer des revenus supplémentaires ou capitaliser ? » Bingo ! C’est tout l’objet de ce premier article sur l’optimisation d’un excédent de trésorerie.
Dans cette première partie, nous aborderons le placement en SCPI, mais pas sous n’importe quelle forme. Nous parlerons d’usufruit temporaire de parts de SCPI. NB : il est possible selon vos statuts, d’investir aussi en part de SCPI sous la forme de la pleine-propriété. (Attention, la fiscalité n’est pas la même, elle est moins favorable, car vous ne pourrez pas amortir.)
Pour rappel, une SCPI est gérée par une société de gestion, qui achète et loue des biens immobiliers. L’investisseur (personne physique ou morale, donc vous) perçoit des revenus fonciers distribués par la société de gestion.
Avant de rentrer dans les détails, il faut parler définition.
Pour faire simple, détenir l’usufruit des parts d’une SCPI vous permet de profiter des revenus (donc des fruits) des parts pour une durée fixée par contrat. Une fois cette durée « expirée » l’investisseur perd tout droit sur les parts. (investissement à fonds perdus)
Vous allez tout simplement acheter les parts avec une décote très importante (par exemple 86% pour un démembrement sur 3 ans ou encore 77% pour 5 ans) Remarque : la décote est fonction des SCPI et des sociétés de gestion, il est ici pris l’exemple d’un partenaire.
La société va donc acheter des parts des SCPI en démembrement (usufruit) et toucher par exemple, pendant 3 ans des revenus réguliers et stables selon le marché immobilier.
Attention, vous allez recevoir les revenus sur la valeur des parts en pleine-propriété, il n’y a pas de « décote » sur les revenus. (Puissant non ? ce n’est que le début)
Pour les trois derniers types de risques, je vous recommande de choisir la bonne société de gestion ainsi que de bonnes SCPI, car le rendement et la « sécurité » des revenus dépendent de votre choix. Il est préférable de sélectionner une SCPI avec des dividendes réguliers et en hausse. L’investisseur doit être conscient du risque engagé, la perte en capital est possible, même si plutôt rare.
Pour ce faire, il est possible de faire appel à des professionnels.
Trouver les meilleures solutions financières
Durée du démembrement : 3 ans (Pourquoi ? Car c’est le plus efficace)
Prenons la société : SAS GrosCash (imposée à l’impôt sur les sociétés), qui souhaite placer une partie de sa trésorerie soit environ 30 000€ sur 3 ans.
La société GrosCash est imposée à l’IS à hauteur de 15%.
Prix de la part SCPI en pleine-propriété (donc sans démembrement) : 648,5€
Prix d’achats en démembrement : 87,55€ (Top non ?)
Rendement de la SCPI : 6%
Amortissement : 1/3 par an de la valeur investie
Investissement | 30 028,79 € |
Nombre de parts | 343 |
Revenus par an | 13 346,13 € (6% de rendement) |
Amortissement | 10 009,60 € |
Revenus fonciers imposables | 3 336,53 € |
IS | 500,48 € |
Revenus net d’IS | 12 845,65 € |
Revenus nets sur 3 ans | 38 536,95 € |
TRI | 9,44% (prendre en compte le gain réel net investi) |
Avec cet exemple, il est facile de se rendre compte de la puissance de l’usufruit de SCPI.
Vous allez profiter d’un revenu « plein » avec un (gros) avantage fiscal qu’est l’amortissement.
Diversifier dans un contrat de capitalisation, remontée en dividendes dans une holding, utiliser le cash pour un investissement lié à l’activité de l’entreprise… etc. Avant tout investissement je vous recommande de vous renseigner sur le choix de la SCPI (il en existe énormément) ainsi que sur le montant à investir dans l’usufruit de SCPI.
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Victor est CGP CIF, il a décidé de prendre la plume pour parler de la gestion de trésorerie. Vous voulez le joindre ? victor@asthea-conseil.com ou 06 22 31 63 73
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