Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Aujourd’hui, Nicolas Barrailler de Nyko, plateforme de pédagogie financière et Raphaël Oziel de la Boutique des placements, démocratiseur de la SCPI en France, ont décidé de prendre la plume pour répondre à ces vagues de fausses informations sur les SCPI. Si vous suivez un peu les actualités, vous n’avez pas pu passer à côté des baisses opérées sur la valeur de leurs parts, par certains SCPI bancaires. Certains annoncent que cette baisse, sporadique, reflèterait une vague plus importante et généralisée…
Est-ce seulement vrai ? Je pense que notre rôle est de vous expliquer en quoi ces dires ne s’appuient pas totalement sur la vérité des faits. La généralisation n’a jamais été signe de conseil avisé… Nous allons donc reprendre les bases et vous expliquer en détails ce qu’il en est.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement qui permettent aux investisseurs de s’impliquer dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les propriétés. En investissant dans une SCPI, vous confiez la gestion locative à des experts, qui s’occupent de l’achat et de la vente des immeubles, de l’optimisation de leur valeur, des travaux éventuels, et de la collecte des loyers pour les redistribuer sous forme de dividendes potentiels.
L’un des principaux avantages des SCPI est la mutualisation du risque locatif grâce à un parc immobilier diversifié. Contrairement à l’investissement immobilier direct, où le risque repose sur un seul bien et un seul locataire, les SCPI disposent de nombreux immeubles et locataires, réduisant ainsi le risque. De plus, l’investissement initial requis pour les SCPI est généralement plus faible que pour l’immobilier direct, ce qui rend ce type d’investissement accessible à un plus grand nombre d’investisseurs. Cependant, il est important de noter que les SCPI, comme tout investissement, comportent des risques, notamment le risque de liquidité, le risque fiscal, et le risque d’un retournement de marché.
Quel type d’investissement est l’achat de parts de SCPI ? C’est un investissement long terme qui a pour but de produire des rendements. C’est ainsi que j’ai du mal à voir la lame de fonds qui se produit aujourd’hui concernant ces dévalorisations de parts. Bien sûr pour les personnes voulant liquider leurs parts, cette actualité n’est pas rose, mais si vous avez acheté des parts de SCPI en misant sur une plus value, c’est déjà en soit une erreur. Pour certains, ce sera une bonne nouvelle, les TDVM en 2024, seront supérieurs…
Lorsque vous investissez dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), il est essentiel de comprendre comment la valeur des parts est calculée. Il existe quatre types de valeurs pour les SCPI : la valeur de souscription, la valeur de reconstitution, la valeur de retrait et la valeur de réalisation.
La valeur de souscription est déterminée chaque année par la Société de Gestion sur la base de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Elle inclut les frais de souscription, qui représentent généralement entre 8 et 12 % du prix unitaire. La valeur de reconstitution, quant à elle, est le montant nécessaire pour racheter tous les actifs immobiliers de l’entreprise. Elle permet d’évaluer de manière fiable l’attractivité de l’investissement. La valeur de souscription d’une SCPI ne peut s’écarter de plus de 10% de sa valeur de re-souscription, plus ou moins 10%. Prenons l’exemple de la SCPI Immorente de Sofidy, son prix de part est de 340 €, sa valeur de reconstitution est de 339,92 €, un delta de 0,02 %.
La valeur de retrait des SCPI est la différence entre le prix de souscription et les frais d’entrée lors de l’achat de parts. La valeur de réalisation de la SCPI est égale à la valeur totale de son patrimoine, incluant son parc immobilier et ses autres intérêts. Ces différentes valeurs vous permettent de comprendre le véritable coût et la valeur de vos parts de SCPI.
Récemment, le marché des SCPI a été secoué par une annonce d’Amundi Immobilier, un des grands gestionnaires de la place. Après AEW Patrimoine en mars, Amundi Immobilier a annoncé la révision à la baisse des prix de souscription de ses SCPI. Cette annonce a eu un impact significatif, car Amundi Immobilier gère près de 10 milliards d’euros de capitalisation en SCPI.
L’ajustement des valeurs a été conséquent. Par exemple, le prix de souscription de Rivoli Avenir Patrimoine est passé de 306 € à 268 €, soit une baisse de -12,42%. Celui d’Edissimmo est passé de 237 € à 204 €, soit une baisse de -13,92%. Quant à celui de Génépierre, il est passé de 270 € à 224 €, soit une baisse de -17,04%.
Marc Bertrand, directeur général d’Amundi Immobilier, a expliqué ces baisses par la forte remontée des taux d’intérêt, qui a eu un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers. Cependant, il a également noté que la dépréciation n’était que partiellement prise en compte par les expertises du patrimoine des SCPI menées fin 2022. Cette annonce a suscité des inquiétudes sur le marché, car elle a mis en évidence les risques associés à l’investissement dans les SCPI.
Mais cela n’est pas le cas de toutes les SCPI. Pour l’année 2023 d’ailleurs, il y a eu plus de SCPI qui ont vu leur part augmenter que baisser. On compte 8 SCPI qui ont revalorisé leurs parts en ce début d’année, contre 4 qui ont subi une baisse.
La remontée des taux d’intérêt a un impact significatif sur les évaluations immobilières, en particulier sur le marché des bureaux. En effet, la valeur vénale d’un actif immobilier non résidentiel est calculée en divisant son loyer annuel par un taux de capitalisation. Ainsi, la valeur vénale évolue à l’inverse du taux de capitalisation pour l’immobilier non résidentiel.
Entre 2016 et 2021, les prix des bureaux haut de gamme à Paris ont grimpé, stimulés par la diminution des taux d’intérêt et des taux de capitalisation. Cependant, à partir de 2022, une hausse de ces mêmes taux a entraîné une réduction de ces valeurs, tendance qui se confirme en 2023. Par ailleurs, les loyers des bureaux de prestige parisien ont connu une augmentation constante de 2016 à 2023, soutenue par une indexation basée sur l’inflation pour les contrats en cours.
« La Boutique des Placements a audité 83 SCPI de rendement, à capital variable, afin de déterminer l’évolution de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI entre 2021 et 2022 ». Il est important de noter que toutes les SCPI ne sont pas affectées de la même manière par les fluctuations du marché. En effet, 75% des SCPI de notre échantillon sont actuellement en situation de décote. Les SCPI dédiées au secteur du tourisme et de l’hôtellerie affichent même des valeurs de reconstitution en hausse par rapport à 2021 (+2,77% en moyenne, selon LBP). À l’inverse, celles spécialisées sur le secteur des bureaux reculent plus que l’ensemble du marché (-2,4%, en moyenne).
Parmi les 25% restant, soit une vingtaine de SCPI, seules 8 affichent une surcote supérieure à 5%. Et deux, seulement, une surcote supérieure à 8%. Aucune n’a donc, sur la base des valeurs de reconstitution 2022, un prix de souscription « hors limite ». Cependant, cela n’exclut pas de possibles révisions des valeurs de parts dans les prochaines semaines.
Certaines baisses de prix sont déjà décidées, en raison des anticipations négatives sur l’évolution des marchés immobiliers « dans les mois à venir ». À l’inverse, d’autres SCPI pourraient voir leurs prix de souscription révisés à la hausse.
Il apparait que les gens mélangent beaucoup de sujets pour en faire une généralité. Tout d’abord, comme vous le savez sûrement, les SCPI ne sont pas que des SCPI de bureaux comme l’a démontré Raphaël :
Il est donc anormal de traiter tout un pan de l’économie des SCPI au seul visage de la SCPI de bureaux, mais surtout au visage de la SCPI de bureaux, des SCPI Bancaires. Car oui, il faut analyser cette baisse avec un regard neutre et en tirer des conclusions. De quelles SCPI parlons-nous ? Principalement celles de Amundi et BNP Paribas. La construction même de ces SCPI explique le fait qu’à l’heure actuelle, ils aient dû procéder à une diminution de la valeur de leur part. Mais il faut penser aussi que certaines SCPI dites “classiques” pourraient revoir la valeur de leurs parts. Cela ne reflète pas forcément le marché en entier.
J’ai pu interroger bon nombre de maisons de gestion, et la plupart d’entre elles n’envisagent pas de réaliser à une diminution de la valeur de leur part. Au contraire…
Voici par exemple la note de synthèse de Primonial : https://www.primonialreim.fr/fr/-/actualite-primonial-reim-31-juillet-2023
Ce mouvement de parts pour certains mais aussi le fait que les derniers biens aient des taux d’occupation plus fort nous pousse à dire que l’année 2024 verra des TDVM plus intéressants que les années précédentes.
L’avis de Raphaël « Pour la première fois depuis la crise des subprimes de 2008 certaines SCPI pourraient baisser leur prix de part en 2023/2024.
D’une part à cause d’une baisse effective de la valeur de leur patrimoine, mais aussi pour leur permettre de remonter le rendement facial calculé de la façon suivante dividende de l’année rapporté au prix de part au 1 er janvier.
De plus la SCPI est avant tout un placement de long terme dont la promesse est de vous verser une rente nette de tous frais et de toutes contraintes d’un investissement locatif. La plus-value n’est que la cerise sur le gâteau.
Après une diminution régulière des rendements au profit de la plus-value. La tendance s’inverse, la diminution des prix de l’immobilier pourraient faire remonter les rendements des SCPI. D’autant plus que la collecte au premier trimestre s’est montrée massive (2,4 milliards d’euros) permettant de réaliser des acquisitions avec des rendement supérieurs de 15%, 20%.
La trésorerie des SCPI en attente d’investissement rémunérée à 3 ou 4% leur permet de ne pas se précipiter et de négocier au mieux à l’achat dans un nouveau monde ou plus que jamais Cash is King.
Il faudra être particulièrement sélectif quant au choix des SCPI et ne pas oublier qu’en immobilier les menaces créent aussi de nouvelles opportunités ».
L’avis de Nicolas « Ce mouvement initié par des SCPI bancaires n’est pas une situation généralisée par toutes les SCPI. Il apparait que la décote de Amundi était déjà dans les cartons… Le soucis est que ces quelques annonces mentionnées en un temps limité ont fait croire à beaucoup que cela était un mouvement généralisé.
Ceci est à mon sens tout à fait l’inverse. Les SCPI bancaires avaient des TDVM qui n’étaient pas parmi les plus hauts du marché et leur valeur de reconstitution n’étaient pas bonnes. En procédant à cette dévaluation de la valeur de parts, cela leur permet de pouvoir aussi préparer une année 2024 plus forte. En effet, le nouveau calcul du TDVM (Rendement SCPI), prend en compte la valeur de part au 1er janvier. Mécaniquement, le TDVM d’Amundi sur certaines de ses SCPI a pris 17 %…
Il faut aussi noter que l’investissement en SCPI se fait sur un cycle long, et qu’à aucun moment il ne faut investir dans une SCPI sur une durée inférieure à 8 ans. C’est là toute la recommandation de l’AMF. Pour clôturer cette étude, non les SCPI ne sont pas mortes, les bancaires se transforment en 2023 pour avoir un visage rentable en 2024 alors que les SCPI dites “classiques” assoient leur asset management et vont vers une année prolifique. RDV au 1er Janvier 2024…”
Je vous invite aussi à lire l’interview de Rémy Bourgeon d’Alderan – Lien. Dans cette interview, Rémy Bourgeon discute du lancement de la nouvelle SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) d’Alderan, OrganiCité. Il souligne que malgré la crise sanitaire, c’est un moment opportun pour lancer une nouvelle SCPI grâce à la forte demande pour l’immobilier d’entreprise. Il explique également que la SCPI OrganiCité se concentrera sur l’immobilier logistique et commercial, avec un accent particulier sur la durabilité et l’impact environnemental.
| Opportunités | Menaces |
Les prix de l’immobilier baissent | Pour les acheteurs, j’achète à un prix plus bas, ce qui me permet de bénéficier d’une meilleure rentabilité à loyer constant Pour l’immobilier locatif / SCPI
Avant la baisse j’achète un Immeuble 1 000 000 euros d’euros Loyer annuel 50 000 euros Rentabilité 5%
Après la baisse j’achète l’immeuble 850 000 euros Loyer annuel 50 000 euros Rentabilité 5,88% | Ceux qui détiennent un parc immobilier peuvent voir la valeur de certains actifs baisser :
-Grands bureaux types Sièges sociaux d’entreprises (1ère couronne)
-Bureaux 1ère et 2ème Couronne mal desservis Vétustes
-C’est la « double peine » si les biens avaient été « surpayés »
Passoires thermiques |
Le cout de la dette augmente | Moins d’acquéreurs potentiels permet de rééquilibrer le rapport de force entre acheteur et vendeur
Rapport de force d’autant plus favorable aux acheteurs cash (5,1 milliards d’euros de collecte brute et 4,1 milliards d’euros net pour les SCPI au S1 | Moins intéressant d’avoir recours au crédit pour augmenter la rentabilité d’un investissement
Attention aux crédits à taux variables surtout hors de France
Attention aux crédit in fine
|
Inflation | Les loyers commerciaux sont indexés sur l’inflation ILAT permettant d’augmenter le loyer auprès du locataire selon le contrat de bail
les indices ILAT et ILC progressent respectivement de +6.5% et +6.7%(1) sur les 12 derniers mois).
Selon source INSEE, communiqué du 25 juin 2023
La hausse naturelle des prix de l’immobilier est connectée à celle des biens et services. La valeur « faciale augmente avec l’inflation » | Pays de la zone euro avec forte inflation, Baisse valeur des actifs
Le prix théorique d’un actif est la somme des flux futurs actualisés à un taux d’intérêt qui intègre le taux d’intérêt sans risque (taux obligataire souverain) |
Le rendement des placements sans risques augmente Exemple : Placement de trésorerie, Livret A, Fonds euros | Les SCPI ont moins de pression pour investir placer leur trésorerie en attente d’investissement à 3 et 4% versus quasi 0% l’année dernière.
Moins de collecte permet d’investir plus sereinement | Les investisseurs peuvent se détourner Des placements au profit d’actifs liquides et garantis en capital entrainant une baisse de la collecte.
Conséquence Certaines SCPI ne peuvent pas profiter des conditions de marché plus clémentes |
Raphaël, afin de préciser son étude, a revu toutes les SCPI et 3 sortent du lot. Patrimmo Commerce, Fructirégions Europe, Buroboutic pourraient subir une révision potentielle de parts. Pour des raisons différentes pour autant.
Fructirégions Europe et Buroboutic voient la valeur de leur part surcôté, ce qui pourrait amener à une diminution. Patrimmo Commerce est plus dans une situation de liquidité.
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Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
