Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Le marché du logement neuf en France traverse une période difficile. Les données sont éloquentes : au deuxième trimestre 2023, on note une réduction de 27,3% des permis pour les habitations collectives, soit un manque de 20 000 logements, équivalant à une dégringolade de 20%. Depuis 2014, le nombre moyen de permis délivrés est au plus bas, à 17 560 par mois, bien en dessous de la norme des 20 000. Les offres d’appartements neufs ont diminué de 37,9%, et les pré-réservations ont baissé de 30,2% au T2 2023. Les projections de ventes pour 2023 sont préoccupantes : à peine 90 000 unités, contre 160 000 avant la pandémie.
Cette situation a des répercussions financières. Les revenus de la TVA pour l’État ont diminué de 4 milliards d’euros. Les annulations de réservations atteignent un niveau alarmant de 50%, contre les 13% habituels. De avril 2022 à mars 2023, les engagements pour des logements neufs ont baissé d’environ 40%. Même des géants tels que Vinci et Nexity ressentent le contrecoup, avec des réductions de 36% et des prévisions de revenus en déclin pour 2023. Altarea a affiché une perte nette de 18 millions d’euros au premier semestre, alors que LP Promotion a dû contracter un emprunt de 34 millions pour surmonter la crise.
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FPI) souligne que les promoteurs soutiennent près de 2 millions de postes. Cependant, avec la fin du prêt à taux zéro et les perturbations du marché du neuf, l’industrie est menacée. La FPI prévoit une perte de 300 000 emplois d’ici fin 2025. Chaque nouvelle construction rapporte en moyenne 40 000 euros de TVA. Mais avec le ralentissement de la construction, ces revenus disparaissent, rendant l’accès à la propriété plus difficile pour les locataires, exacerbant ainsi la crise du logement.
Alors, la construction neuve est-elle essentielle en France ? Sans aucun doute, elle est cruciale pour l’économie nationale. Mais avec l’augmentation des coûts, des réglementations telles que la RE2020 et les conséquences des décisions politiques, l’industrie est en difficulté. Parmi les solutions envisagées : des aides pour les primo-accédants, des mesures fiscales adaptées et, avant tout, une prise de conscience de la gravité de la situation.
Durant le T2 2023, les permis pour les habitations collectives ont connu une descente notable. Cette tendance s’aligne avec un manque global de 20 000 logements autorisés pour le trimestre, marquant une réduction de 20%. Pour contextualiser, depuis 2014, on délivrait en moyenne 20 000 permis chaque mois. Actuellement, ce chiffre a dégringolé à 17 560 mensuellement.
Les prévisions annuelles ne sont guère plus optimistes, anticipant seulement 90 000 unités vendues en 2023, par rapport aux 160 000 avant la pandémie. Ce déclin significatif des transactions se traduit par une perte financière pour l’État, estimée à 4 milliards d’euros en TVA.
Le marché du logement neuf est en déclin, prévoyant une période difficile pour 2022/2023. La confiance des acheteurs est également touchée. Les annulations de réservations ont grimpé à un taux inquiétant de 50%, comparé au 13% habituel. Par ailleurs, les engagements pour des logements neufs ont diminué d’environ 40% entre avril 2022 et mars 2023. Des leaders du secteur, comme Vinci, subissent également cette tendance, avec une réduction de 36% de leurs réservations. Nexity anticipe un revenu de 4,3 milliards d’euros pour 2023, en dessous de son objectif de 4,5 milliards. Altarea a affiché une perte nette de 18 millions d’euros au premier semestre, contrastant avec un profit de 327 millions l’année précédente. LP Promotion, cherchant à s’adapter, a contracté un emprunt de 34 millions d’euros.
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FPI) met en avant l’impact économique du secteur, rappelant qu’il soutient, directement ou non, environ 2 millions de postes en France. Toutefois, une ombre se dessine : le CCMI, traditionnellement responsable de la construction de 100 à 150 000 logements annuellement, pourrait être touché par la fin du prêt à taux zéro, s’ajoutant aux défis actuels du marché.
Trouver les meilleures solutions financières
La construction neuve est un pilier essentiel de l’économie et de la société françaises. Plus qu’une simple érection de structures, elle répond à une nécessité vitale : offrir un toit à la population. Avec une demande en logement en constante augmentation, la construction neuve apparaît comme une réponse clé à la pénurie de logements. Que ce soit pour les ménages désireux de posséder leur propre maison ou pour ceux en quête de location, le domaine du neuf propose des alternatives et des options pour tous.
La portée de la construction neuve va bien au-delà. C’est un levier économique crucial. Ce domaine crée près de 2 millions de postes, que ce soit directement sur les sites de construction ou de manière indirecte, englobant l’ensemble du processus, de la planification à la commercialisation. Ces postes jouent un rôle dans la dynamique économique nationale et assurent une cohésion sociale en fournissant des opportunités de carrière à une grande partie de la population.
Par ailleurs, la construction neuve est une manne financière pour le gouvernement via la TVA. Ces fonds sont vitaux pour soutenir divers services et infrastructures publiques.
En définitive, la construction neuve est bien plus qu’essentielle, elle est indispensable. Elle comble des besoins fondamentaux : se loger, s’employer et dynamiser l’économie du pays. Dans une ère où les discussions nationales sur le futur de la France sont omniprésentes, valoriser et appuyer le secteur de la construction neuve est impératif.
Le secteur de la construction neuve en France navigue actuellement à travers plusieurs obstacles influençant directement les tarifs et la rentabilité des initiatives. Un phénomène notable est la liquidation à bas prix des habitations neuves, résultant des surplus que les développeurs ont du mal à vendre. Cela illustre la nécessité pour les promoteurs de liquider leurs stocks rapidement, quitte à diminuer leurs profits.
Le coût du terrain est déterminant dans la fixation des tarifs de vente des promoteurs. En moyenne, le terrain compte pour près de 30% du revenu d’une initiative immobilière. Sa valeur varie selon les zones et les particularités locales. Ainsi, un projet en Rhône-Alpes coûtera sensiblement plus qu’en Nouvelle-Aquitaine, et les projets en altitude coûteront plus que ceux en région plate.
Références – Études ESPI2R Les dépenses liées à la construction diffèrent aussi selon la zone et la nature du projet. En général, le coût de construction est d’environ 2000 € par m². Plusieurs éléments ont cependant augmenté ces dépenses. Les régulations récentes et les complications d’approvisionnement dues à la pandémie ont engendré une hausse des coûts d’environ 10%.
La mise sur le marché d’un projet neuf engendre aussi des frais, oscillant entre 5 et 8% du revenu. Ces dépenses varient selon la stratégie commerciale du promoteur, qu’elle soit gérée en interne ou en externe, et selon les efforts marketing pour le projet.
Malgré ces dépenses conséquentes, les profits des promoteurs s’amenuisent. Historiquement, un profit de 7% du revenu était la norme, reflétant le risque et l’investissement initial. Ce profit est crucial pour obtenir des financements bancaires. Il agit comme une sécurité contre les risques financiers. Toutefois, ce profit a diminué récemment.
Référence 4. Bilan promoteur : décomposition des coûts. Le financement des projets se fait majoritairement via des prêts promotionnels, semblables à des découverts. Ces prêts permettent de financer les travaux en parallèle des fonds reçus. Les banques offrent généralement des découverts allant de 3 à 5 millions d’euros, selon le projet. Le taux d’intérêt est basé sur l’Euribor à 3 mois, plus la marge bancaire. Par exemple, en juillet 2022, avec un Euribor à -0,5%, le coût du prêt était de 2%. Actuellement, avec un Euribor à 4%, le taux est de 6%.
Devant ces enjeux et cette complexité financière, les promoteurs doivent innover et rester prudents pour assurer la réussite de leurs projets.
L’influence du logement social sur les bilans : Un élément discuté lors de notre émission est l’effet de la norme SRU sur les nouveaux projets. Une municipalité doit assurer un quota de logements sociaux. Elle se repose donc sur les nouveaux projets pour y parvenir. Le problème est qu’en plus de délivrer le permis de construire, elle gère souvent le bailleur social. Elle fixe donc les tarifs, souvent à perte. Le promoteur répercute alors le coût du logement social sur le tarif final du privé, augmentant le prix de 15% à 20%. Oui, un bâtiment sans logement social serait moins onéreux.
La quête d’un avenir écologiquement durable est une priorité mondiale, et la France s’inscrit pleinement dans cette démarche. Dans l’univers immobilier, cette ambition s’est concrétisée par l’adoption de directives écologiques toujours plus rigoureuses, cherchant à minimiser l’impact carbone des constructions. La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) en est une illustration. Bien que ces directives aient un objectif noble, leur application suscite des questionnements, en particulier sur les implications financières et la viabilité des projets immobiliers.
La RE2020 : Vers des bâtiments éco-responsables
Succédant à la RT2012, la RE2020 aspire à instaurer des critères de haute qualité énergétique pour les nouvelles constructions. Elle établit des normes renforcées concernant l’isolation, le chauffage, la ventilation et l’adoption d’énergies vertes. Ces directives, bien qu’orientées vers une construction durable, ajoutent une couche de complexité au processus constructif.
Impact financier
La mise en place de la RE2020 influence directement les dépenses de construction. Les matériaux conformes à cette réglementation ont souvent un coût supérieur à leurs homologues classiques. De surcroît, l’adoption de technologies énergétiques avant-gardistes, comme les installations solaires ou les systèmes géothermiques, nécessite un investissement initial notable. Ces surcoûts se répercutent inévitablement sur le tarif des habitations, rendant potentiellement l’immobilier neuf moins abordable.
Défis techniques et opérationnels
La RE2020 impose des contraintes techniques pouvant entraver certains projets. Dans des zones urbaines saturées, l’intégration de solutions vertes tout en respectant les directives urbanistiques peut s’avérer ardue. De plus, la formation des artisans à ces nouvelles normes exige du temps, pouvant impacter le calendrier des projets.
Un pas de plus que les directives antérieures
La RT2012 avait déjà posé des critères de performance énergétique. Cependant, la RE2020 va au-delà, en considérant l’impact carbone global d’une construction. Cette vision holistique, bien qu’essentielle pour contrer le réchauffement climatique, complexifie la planification et l’exécution des projets.
Anticipation des futures directives
La RE2020 n’est qu’un prélude à d’autres réglementations à venir. Ces prochaines étapes pourraient imposer des critères encore plus rigoureux, amplifiant les défis pour les professionnels de l’immobilier.
Un équilibre à trouver
Il est essentiel d’ouvrir un dialogue sur la conciliation entre les exigences écologiques et les contraintes économiques de l’immobilier. Si l’urgence écologique est indiscutable, la mise en œuvre pratique des directives comme la RE2020 reste un sujet de débat.
Adaptation des directives ?
Face à ces enjeux, des modifications pourraient être envisagées pour la RE2020 ou pour les futures normes. Ces changements pourraient inclure des allègements ou des aides pour soutenir les promoteurs face aux surcoûts. L’immobilier est à une croisée des chemins, et les choix actuels influenceront durablement le futur de la construction en France.
La France voit son secteur de l’immobilier neuf naviguer en eaux troubles, confronté à des obstacles sans précédent sur les fronts économique et environnemental. Les statistiques actuelles révèlent une déclinaison marquée des validations, transactions et engagements, illustrant une période critique pour l’industrie. Les répercussions financières sont manifestes, avec des revenus en baisse pour le gouvernement et des leaders du marché qui luttent pour préserver leur rentabilité.
En parallèle, l’impératif de la transition verte, bien que crucial, introduit des directives toujours plus exigeantes, telles que la RE2020. Ces directives, bien qu’indispensables pour une planète saine, demandent une analyse minutieuse pour assurer une harmonie entre les besoins écologiques et les contraintes financières.
Devant cette situation, une métamorphose du secteur immobilier s’impose. Il est vital d’élaborer des stratégies novatrices pour satisfaire aux critères verts tout en assurant la rentabilité des initiatives. Cet effort demandera une synergie entre les professionnels du domaine, les autorités et la population. Nous avons exploré des solutions potentielles pour ce secteur, que vous pouvez découvrir dans nos deux vidéos.
Pour conclure, malgré les obstacles actuels, l’immobilier neuf demeure un socle de l’économie hexagonale. Avec une stratégie bien définie, une capacité d’adaptation et un engagement collectif, le domaine peut envisager un futur robuste et florissant. Bien que le chemin soit parsemé de défis, grâce à la persévérance et à l’ingéniosité, l’immobilier neuf a le potentiel de sculpter un futur lumineux au sein de la France future. 🏠🍃
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Tout cela sous la bienveillance de Radio Immo et Sylvain Levy-Valensi
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Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.