Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Le HCSF ( Haut Conseil de Stabilité Financière ) a émis des souhaits en 2019 qui sont rapidement devenus des obligations en 2021. Il faut savoir que ces conditions ont radicalement changé l’accès au crédit pour bon nombre de Français.
Retenons tout d’abord que l’impact s’est principalement orienté sur la durée, 27 ans maximum dont 2 ans de différé, et l’endettement, 35 % ! Ces nouvelles règles donnent donc une capacité d’emprunt bien moins grande pour la majorité d’entre vous.
Pour comprendre déjà l’impact de ces nouvelles règles, il faut partir de la base, le calcul de l’endettement. Cela est assez simple, pour quelqu’un qui n’a pas d’investissement locatif en cours, le calcul se résume a un rapport entre les charges et les revenus. Vous devez donc après projet avoir un taux d’endettement qui ne soit pas supérieure à 35 % ! Nous allons prendre l’exemple d’une personne de 35 ans, qui peut donc faire un crédit sur 25 ans, avec un taux de 1,35 %. Selon ses revenus nous verrons l’enveloppe maximale de crédit qu’il peut faire.
Revenus Mensuels | Mensualité Maximale | Capacité endettement |
2 500 € | 875 € | 225 342 € |
3 500 € | 1 225 € | 315 480 € |
4 500 € | 1 575 € | 405 617 € |
5 500 € | 1 925 € | 495 754 € |
6 500 € | 2 275 € | 585 891 € |
7 500 € | 2 625 € | 676 028 € |
Vous aurez donc compris qu’avec ce mode de calcul il est assez simple de trouver l’information si on est vierge de tout crédit. Par contre cela se complique si le client détient déjà un bien immobilier à crédit, même si le loyer est intéressant. Nous allons prendre un exemple avec un client qui gagne 5 500 € / mois. Celui-ci a acheté un bien en début d’année pour faire un investissement locatif, les informations sont les suivantes :
L’impact sera donc plus fort, car après leur investissement en Loi Pinel, leur possibilité en Résidence Principale n’est plus que de 306 723 € !
Sachez toutefois que pour certains produits ces règles ne s’appliquent pas. Je parle bien sûr des SCPI, qui n’ont pas la même mécanique.
Une perte de 160 000 € de capacité d’achat pour un investissement locatif !
La durée actuelle est de 27 ans dont 2 ans de différé, ce qui veut dire que la durée d’amortissement globale est de 25 ans. Il y a de cela quelques années, la durée de différé pouvait être de 36 mois et s’en suivait une durée de crédit de 25 ans soit 28 ans au total. Et je ne vous parle pas des banques de type crédit foncier ou Cfcal qui permettaient des crédits sur des durées jusque 30 ans en amortissement.
Puis je emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35% ?
Il est possible d’emprunter même si votre d’endettement après projet dépasse les 35% d’endettement net. En effet, le HCSF permet aux banques de déroger pour 20% de leurs dossiers, pour autant il faudra être très conciliant avec son banquier pour cela.
Ces normes sont elles figées ?
Il est fort à croire que dans le temps ces normes vont changer. Elles excluent de faire quasiment 30% des investisseurs, ce qui fait que le marché de l’immobilier a du mal à s’en remettre.
Comment présenter un dossier facilement finançable ?
Tout d’abord il faudra vérifier que vous pouvez emprunter. Ensuite, il faudra présenter à votre banquier de solides garanties, tel que de l’apport, une tenue de compte irréprochable ….
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
