Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
A partir du 1er Janvier 2022 les travaux sur les indicateurs clefs des SCPI réalisés par l’ASPIM ( Association Française des Sociétés de Placement Immobilier ) seront mis en place. Leur souhait était d’avoir une transparence plus grande sur les frais mais aussi avoir des méthodes de calcul qui soient communes à tous les fournisseurs de SCPI. Un des grands indicateurs qui va donc disparaître est donc le TDVM ( Taux de Distribution sur la Valeur Mobilière ) qui laissera place au TD ( Taux de Distribution ). De plus un nouveau venu fait son entrée, le Rendement Global Immobilier.
Les nouvelles modalités d’indicateurs et de calculs ont été publiés dans un communiqué présent sur le site de l’ASPIM, et qui permet donc une vision plus simple. Ce communique “Modalités de calcul et de publication des données financières Applicables à compter du 1er janvier 2022 par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)” devient donc la bible pour les société de gestion, les distributeurs mais aussi les investisseurs en SCPI. Elle prend donc le relais de la publication de Mai 2019, et a bien été transmise à l’AMF pour sa prise en compte générale.
L’ASPIM part d’une volonté tout d’abord de transparence mais aussi la capacité des investisseurs à pouvoir comparer plus facilement les SCPI avec les autres produits d’investissement immobilier. Le but est donc d’avoir une réelle simplification des indicateurs mais aussi une évolution de ceux-ci afin de permettre à tout à chacun de pouvoir comparer une SCPI avec un investissement immobilier classique. Il existe une réelle tradition de transparence de l’information des SCPI prônée par l’ASPIM, et bien cette nouvelle réglementation va encore plus et promet des changements en 2022.
L’ASPIM a donc décidé de modifier plusieurs indicateurs tel que le Taux d’Occupation Financier, le Taux d’Occupation Physique, les performances des SCPI, le Ratio de Dettes et Autres Engagements, la Transparisation des Investissements Indirects et une meilleure communication sur les frais.
A la base, le TDVM ( Taux de Distribution sur Valeur Mobilière ) se calcule selon le loyer versé en rapport à la valeur moyenne des parts sur l’année Civile. Ce calcul peut donc être rendu complexe lorsque la part subit une évolution en cours d’année. Le but du Taux de Distribution est donc de mettre en avant la performance d’une SCPI sur une année, à la différence du Taux de Rendement Interne qui l’analyse sur plusieurs. On va donc mentionner que le Taux de Distribution est une notion de performance sur un seul exercice.
Le mode de calcul est assez simple il prend en compte le rapport entre le dividende brut, avant tout prélèvement obligatoire ou fiscalité, versé sur une année N ( reprenant les acomptes exceptionnels et quote part de plus value ) divisé par le prix de souscription de l’année N pour les SCPI à capital variable, et le prix de part acquéreur N-1 pour les SCPI à capital fixe.
Prenons un exemple pour voir la différence, voici déjà les paramètres :
1er calcul de 2021, le TDVM : Dividende / ( Valeur Moyenne Part année civile ) cela donne 50 € / 1050 € soit 4,76 %
2ème calcul de 2022, le TD : Dividende / Valeur Parts SCPI au 1er Janvier année civile, cela donne donc 50 € / 1000 € soit 5 %
Le calcul ne reprend donc pas la notion de prorata temporis sur la valeur de parts en année N, un calcul facilité.
Dans le communiqué il est fait mention que le Taux de Distribution se calcule sur le dividende brut, avant tout prélèvement. C’est-à-dire qu’il ne faudra pas prendre en compte les prélèvements libératoires ou la fiscalité, qu’elle soit étrangère ou française. Le but est donc de pouvoir avoir une vision plus claire des SCPI étrangères vis-à-vis des SCPI françaises. Les premières communiquant souvent avec l’impact des impôts étrangers alors que les secondes n’en tiennent pas compte. Vous le savez, les conventions fiscales entre pays font que la plupart du temps les loyers perçus dans un pays autre que la France sont très souvent imposés à la source.
Les loyers perçus en Allemagne sont donc fiscalisés en Allemagne selon le taux Allemand ! L’avantage est souvent que le taux étranger est inférieur au taux Français d’imposition. Pour rappel en France vous êtes imposés selon votre Taux Marginal d’Imposition ( TMI ) qui peut être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % et la CSG CRDS de 17,2 % soit un montant maximal de 72,2 % ! L’impôt donc payé hors de France donne donc droit à un crédit d’impôt qui vient impacter l’impôt dû par le souscripteur Français.
Les SCPI internationales, jusqu’à maintenant pouvaient communiquer sur des rendements net de fiscalité étrangère, quand certaines communiquaient plutôt sur un rendement brut de fiscalité étrangère. Evidemment le deuxième est plus intéressant en termes de rendement et plus attractif pour l’investisseur mais ne reflète pas forcément la réalité. L’ASPIM du coup a décidé de trancher en faveur du rendement brut.
Cela donnera un impact en 2022, les rendements des SCPI étrangères seront donc valorisés quasiment en totalité. En effet, ce point permettra de pouvoir comparer les rendements avant imposition, mais il ne faudra pas oublier qu’un rendement étranger reste toujours plus intéressant qu’un rendement Français, compte tenu de l’imposition.
L’ASPIM a décidé de créer un nouvel indicateur qui s’appelle Rendement Global Immobilier. Sa définition par l’ASPIM est donc la suivante, la somme du taux de distribution de l’année N majorée par la variation de la valeur de réalisation de la part elle aussi en année N. Il est donc l’indicateur qui permettra de comparer le véhicule d’investissement SCPI avec d’autres investissements de type immobilier. Il permet donc d’avoir une vision fine sur les gains réalisés en année N, via le rendement et le capital.
L’ASPIM n’a pour autant pas décidé de tout changer en 2022 sur les critères SCPI. Ainsi donc le TRI, Taux de Rendement Interne, reste le paramètre qui calcule la rentabilité d’un placement de type SCPI sur plusieurs années. De plus il va de soit que l’ASPIM demande à ce que ce paramètre soit mentionné en priorité lorsque sera évoqué les performances de SCPI.
Nous mentionnons ici le calcul faisant référence au TRI qui n’est pas le plus simple mais qui au moins validé et connu de tous :
Le TRI est donc le taux qui est tel que la valeur actuelle nette du placement est nulle ( les flux actualisés d’encaissement et de décaissement se compensant ). Les sociétés de gestion communiquent obligatoirement sur ce taux dans les rapports de gestion, et prennent des intervalles de temps multiples de 5.
Il sera donc fait mention sur tout support commercial des 6 frais qui seront supportés par l’investisseur au profit de la société de gestion. Les frais sont donc les suivants :
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
