Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Vous avez pour idée d’investir en SCPI mais ne souhaitez pas pour autant fortement fiscaliser les loyers ? Et bien, les SCPI Allemandes ou même étrangères, sont du pain béni pour l’investisseur qui souhaite optimiser son investissement.
Il faut savoir que des conventions fiscales existent entre beaucoup de pays, et ainsi, l’investisseur détenant des parts de SCPI étrangères aura sa fiscalité prise en compte dans le pays où est le sous jacent immobilier.
Lorsque vous investissez dans des SCPI il est possible de choisir, le gestionnaire, le thème et aussi la répartition géographique. Ainsi, pas mal de gestionnaires de SCPI font le choix d’orienter leurs achats sur des parcs immobiliers étrangers, avec des thématiques résilientes. Une SCPI étrangère a différents avantages, hormis la fiscalité, elle permet surtout de pouvoir diversifier son investissement et encore mieux mutualiser son risque.
Mais en prenant en compte la fiscalité des revenus fonciers étrangers, cela devient un excellent investissement, digne d’une vidéo youtube » devenir rentier » …
Donc une SCPI étrangère est par défaut une SCPI qui détient de l’immobilier à l’étranger, hors de France, et dans lequel la caractéristique principale est que la fiscalité des loyers sera prélevée à la source par le pays où le bien est détenu.
Si vous nous lisez fréquemment, vous savez qu’en 2021 le TDVM ( Taux de distribution des SCPI ) a été de 4,3 %. C’est un très bon taux de distribution mais il aurait pu être optimisé par une fiscalité différente.
Tout d’abord si vous avez investi 100 000 € sur des SCPI Françaises, et que vous percevez donc en 2021 4 300 € de loyers sur l’année, vous aurez un impact fiscal.
L’impact de la fiscalité en France ramène un TDVM de 4,3 % à 2,27 % !
Maintenant, si cette SCPI avait été étrangère, et donc selon l’allocation des pays où sont situés les biens, sa fiscalité aurait été tout autre. Pour expliquer notre calcul nous allons prendre l’exemple de la SCPI PF Hospitalite Europe. A titre d’exemple un client ayant le même profil, et au vu des conventions fiscales, le frottement fiscal ne serait que de 8,69 %.
En clair, si l’on compare deux SCPI, une Française et une Etrangère, qui distribue tous les deux 4,3 %, le match est vite plié :
La fiscalité a donc un rapport important sur la rentabilité des SCPI que vous pourriez détenir.
Il existe beaucoup de SCPI en France mais peu d’entre elles sont réellement tournées vers des investissements étrangers, nous allons donc vous faire un listing de celles-ci.
Cette SCPI a été créée par PAREF Gestion en 2013 avec pour vocation des achats de bien 100 % en Allemagne comme son nom l’indique. Elle s’est focalisée sur des biens de type, commerces, centre commercial et magasin. Elle a décidé aussi, mis à part le parc immobilier ciblé, d’investir dans périphéries de grande ville allemandes. Pour réussir leurs investissements PAREF Gestion a décidé de se faire épauler par un partenaire local à savoir Internos Global Investors. Une société qui gère plus de 4 Milliards d’immobilier en Allemagne.
Les chiffres en 2021 de cette SCPI sont :
C’est la société Advenis qui a créé cette SCPI en 2015. Sa volonté est de détenir des bureaux, des commerces ainsi que des actifs résidentiels, hôtels et logistique. Une gamme très large du coup en terme d’immobilier. Ils ont annoncé aussi que les actifs seraient principalement en Allemagne et à quelques exceptions en France.
Les chiffres en 2021 de cette SCPI sont :
C’est la plus récente d’entre toutes, puisque PF Hospitalite Europe a été créée en 2020 par Perial. Leur volonté est d’investir en Allemagne mais pas que, ils visent aussi des pays de type Pays-Bas, … Ils ont ciblé le marché de l’immobilier d’accueil. De fait leur cible immobilière, les crèches, les cliniques, les maisons de retraite, …
Les chiffres en 2021 de cette SCPI sont :
Comment vais je déclarer ces SCPI ?
Pas d’inquiétude, les fournisseurs de SCPI vous fourniront chaque année un résumé de vos investissements, des loyers obtenus, ainsi que des déclarations fiscales à faire.
Qu’est ce qu’une convention fiscale ?
Une convention fiscale est un accord entre deux pays afin que les revenus issus du pays d’origine des investissements soit fiscalisé dans ce même pays. Le but étant derrière de ne pas fiscaliser l’investisseur deux fois. Par exemple pour l’Allemagne, c’est l’article 3 de la convention fiscale franco-allemande signée en 1959, qui mentionne que dès lors que des revenus fonciers sont générés en Allemagne, ils sont imposés en Allemagne.
Est ce sûr d’investir en SCPI étrangère ?
C’est la même analyse à faire que pour des SCPI Françaises, à la différence est que le marché est bien moins facilement maîtrisé. De fait comme tout investissement des risques existent. Pour autant les Baux de location dans les pays étangers ont des durées d’engagement souvent plus longs, ce qui permet de mutualiser ce risque.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
