⁉️ On parle tous de SCPI, mais en réalité comment peut on en créer une ?

⁉️ On parle tous de SCPI, mais en réalité comment peut on en créer une ?
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Depuis plusieurs jours, voire semaines, j’échange avec des personnes qui ne sont pas du métier, et qui ont des points d’intérêts. Souvent je leur explique la base, et malheureusement par moment j’utilise des acronymes, qui pour moi paraissent simples et familiers. Mais chacun mérite au moins de savoir ce qu’est une ADI, une RP, une RS ou même une SCPI. Je vais donc vous présenter la création d’une SCPI, pour comprendre cette solution patrimoniale qui fait son chemin.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Avant de vous expliquer comment il est possible de créer une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, je vais d’abord vous expliquer ce qu’est une SCPI. Nous allons faire ces explications de manière simple et basique. Chacun ayant son propre niveau, j’espère que personne ne sera déçu.

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Une SCPI est un placement collectif, il s’agit en fait de détenir des parts d’une société qui elle-même va détenir de l’immobilier. Pour vous parler d’une société que vous devez mieux connaître, c’est une SCI beaucoup plus importante. La SCPI n’a pas non plus les mêmes modes de vie que la SCI, mais dans la forme, vous détenez des parts d’une société qui détient de l’immobilier, et vous percevez des dividendes (loyers acquis, ou plus values).

⁉️ On parle tous de SCPI, mais en réalité comment peut on en créer une ?

Si je devais résumer la SCPI, je dirais que c’est donc une société qui détient de l’immobilier, et qui est détenue par des investisseurs, particuliers, professionnels ou institutionnels. De plus, elle reverse des dividendes, qui sont souvent issus des loyers perçus ou bien de redistribution de plus-values. Enfin, elle détient un grand parc immobilier, réparti en thématiques mais aussi dans différentes zones géographiques, Française ou Européenne.

SCPI = Société Civile de Placement Immobilier

La première étape dans la création d’une SCPI : le contrat

Il faut savoir que la création d’une SCPI est soumise à plusieurs réglementations. Il existe des conditions pour pouvoir avoir le droit d’ouvrir une SCPI. Tout d’abord au démarrage il va vous falloir créer une société, en étant deux ou trois, et ainsi mettre en place un contrat de société. Cela va donc vous permettre d’avoir une activité immobilière tel que l’article 1832 du Code Civil l’exige.

De plus, afin de pouvoir se prétendre être une SCPI, avant les homologations, il va vous falloir respecter des conditions :

  • Il vous faudra avoir un apport suffisant pour constituer le capital social. Le minimum étant de 760 000 euros, mais pouvant être numéraire, nature ou industriel (Article L.214-88 du code monétaire et financier)
  • Les statuts de création de la SCPI doivent être rédigés par écrits et inclures plusieurs éléments (Article 1835 du Code Civil)
  • Enregistrer cette SCPI auprès du Registre des Commerces et des Sociétés (Article 1842 du code civil)

Mais ce n’est que la première étape dans la création d’une SCPI, vous avez une société qui en a la forme, mais qui n’est pas encore homologuée…

La deuxième étape : l’homologation par l’AMF

Encore un acronyme, mais l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers, est en gros le régulateur en France de tous les placements, mais aussi de différents intervenants. Dans le cadre de création d’une SCPI, avoir les statuts, et le numéro SIREN n’est pas une fin en soit. Il va falloir avoir l’homologation par l’AMF de cette nouvelle société.

L’AMF va donc vous demander de justifier d’une garantie bancaire, et que celle-ci soit approuvée par l’AMF. Mais lorsque vous allez déposer votre dossier à l’AMF, vous aurez 5 étapes essentielles pour avoir le graal, l’agrément :

  1. Soumettre le projet à l’AMF, pas obligatoire mais recommandé pour avoir directement leurs retours
  2. Soumettre les documents de demande d’autorisation
  3. Vérification de l’intégrité du fichier
  4. Instructions de demande
  5. Décisions du conseil d’administration de l’AMF et notifications à la société 

 

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Ces 5 étapes sont donc essentielles pour tout porteur de projet de SCPI. Il faut savoir que l’AMF dispose de 3 mois pour vous répondre, mais peut prolonger ce délai de 3 mois supplémentaires. En moyenne, compte tenu de la qualité des dossiers, l’AMF se positionne en moins de 3 mois.

La troisième étape : Effectuer l’annonce légale

L’annonce légale est la dernière étape, elle sera obligatoire dans le cadre de la création de la SCPI auprès du greffe. Il y a aussi une formalité stricte de l’annonce et il ne faudra pas y déroger :

  • La date de signature des statuts.
  • La forme sociale.
  • Le montant du capital social, ainsi que le montant minimum et maximum du capital s’il est variable.
  • La dénomination sociale.
  • L’adresse du siège social.
  • Le prénom et le nom du gérant.
  • La durée de la société.

Avec l’attestation d’annonce légale vous pourrez ainsi déposer le dossier complet au greffe du tribunal de commerce. 

Voilà vous savez enfin comment sont créées les SCPI dont on parle tant, mais sachez qu’il existe une forte réglementation en matière de suivi via les demandes de l’AMF ce qui permet d’avoir une très forte transparence.

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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