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🌆 2023 sera une annĂ©e compliquĂ©e pour l’immobilier, quoique….

🌆 2023 sera une année compliquée pour l'immobilier, quoique....
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Nous avons souhaité les vœux, pris de bonnes résolutions, inscription salle de sport, moins ou pas d’alcool en janvier, tout y est. Nous ne sommes pas les seuls à avoir fait des résolutions d’ailleurs, je vois pas mal d’investisseurs immobiliers qui ont fait de même. Le chemin semble tout de même plus compliqué en 2023 qu’en 2022, mais il y a des solutions.

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L’option achat crédit immobilier plus complexe

Cela fait des mois que je vous en parle, au 1er janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a mis en place des normes contraignantes pour l’obtention du crédit. L’endettement se calcule de manière brute (le loyer ne compense plus le crédit mais se rajoute aux revenus), un impact important. De plus, il est interdit de dépasser la norme des 35 % d’endettement brut. Pour les investisseurs qui pensaient devenir rentier, ça s’annonce compliqué. 

À cela s’ajoute une augmentation des taux qui a d’une part, augmentait le coût du crédit, et a aussi réduit la possibilité à obtenir le Graal. Pourquoi ? Le taux d’usure est calculé avec un décalage, ce décalage réduit par moments la fenêtre d’acceptation. Au 1er janvier, le taux d’usure a augmenté à 3,57 %, ce qui n’est pas un taux historiquement haut. Cela augmente pour autant le coût du crédit.

🌆 2023 sera une année compliquée pour l'immobilier, quoique....

Vous le voyez d’ores et dĂ©jĂ , les propositions de financement de vos banques ont subi une augmentation de taux. Rassurez-vous tout de mĂŞme, l’investissement immobilier via un crĂ©dit n’est pas mort, loin de lĂ . Pour pouvoir emprunteur et respecter les normes HCSF il faudra prĂ©parer un dossier qui soit carrĂ© au niveau de la banque, ne pas cibler un bien hors budget, et aussi travailler sur votre apport et sur l’assurance de prĂŞt. Mon conseil, appeler un courtier en crĂ©dit pour connaĂ®tre l’enveloppe que vous pouvez emprunter, et n’hĂ©sitez pas Ă  joindre un Coach Nyko pour qu’il vous aide Ă  prĂ©parer votre dossier. Il saura vous conseiller.

Les appartements ou maisons passoires thermiques dans le viseur

La loi Climat est entrée en vigueur et elle ne va pas passer inaperçue. Elle prévoit de nombreuses mesures visant à encourager la transition vers des énergies renouvelables et à réduire la consommation énergétique des bâtiments en France. Parmi ces mesures, on peut citer :

  • La mise en place de labels de performance Ă©nergĂ©tique pour les bâtiments, qui permettent aux propriĂ©taires et aux acheteurs de connaĂ®tre la consommation Ă©nergĂ©tique d’un bien immobilier et de comparer les diffĂ©rents biens disponibles sur le marchĂ©.
  • L’obligation pour les propriĂ©taires de rĂ©aliser des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique lorsqu’ils vendent ou louent un bien immobilier.
  • L’incitation Ă  la construction de bâtiments Ă  haute performance Ă©nergĂ©tique grâce Ă  des dispositifs fiscaux tels que la dĂ©fiscalisation ou les prĂŞts Ă  taux zĂ©ro.
  • La mise en place de zones Ă  faibles Ă©missions de gaz Ă  effet de serre (ZEB), dans lesquelles seuls les bâtiments les plus performants en matière d’Ă©nergie peuvent ĂŞtre construits ou rĂ©novĂ©s.

Dans la note N° 957, l’Institut Paris RĂ©gion donne un panorama clair du dĂ©fi Ă  venir. La moitiĂ© des biens en location sont menacĂ©s d’exclusion du parc locatif s’ils ne sont pas rĂ©novĂ©s d’ici 2034. Soit 2,3 millions de logements franciliens correspondant Ă  45 % des rĂ©sidences principales Ă©tiquetĂ©es E, F ou G. La loi Climat a eu un impact sur le parc locatif privĂ© en France. MĂŞme si le prix des appartements a augmentĂ© de 3 % en Ile-de-France et que les prix n’ont pas baissĂ© dans les principales villes de province depuis 5 ans, la demande a diminuĂ© en raison de mauvais labels de performance Ă©nergĂ©tique.

En raison de la crise Ă©nergĂ©tique et de la prise de conscience de la mauvaise gestion de l’autonomie Ă©nergĂ©tique de l’Union europĂ©enne, les propriĂ©taires souhaitent doubler leurs efforts de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique. Selon l’INSEE, les habitants de Paris consomment en moyenne 5400 kWh d’Ă©nergie finale par an, contre 6400 pour les habitants de l’Ile-de-France, principalement en raison de surfaces plus petites et de bonnes pratiques de gestion quotidienne.

Cependant, une grande partie de la population française ne connaĂ®t pas le DPE (Diagnostic de Performance ÉnergĂ©tique) de leur logement, ne pense pas qu’il est nĂ©cessaire de rĂ©aliser des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique et ne connaĂ®t pas les aides financières disponibles pour ces travaux, bien qu’ils considèrent ces travaux comme nĂ©cessaires pour rĂ©duire la consommation Ă©nergĂ©tique (selon une Ă©tude de Monexpertrenovation-Ă©nergie et Opinion Way).

Le coĂ»t Ă©levĂ© des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique peut ĂŞtre un frein pour certains propriĂ©taires. Cependant, avec l’outil Mon Ă©co-PTZ Prim RĂ©nov, il est maintenant plus facile pour les syndics de copropriĂ©tĂ© d’organiser des assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales extraordinaires en ligne pour voter pour des travaux de rĂ©novation avec l’accord de seulement la moitiĂ© des propriĂ©taires.

Pour autant ce n’est pas un retournement du marché qui est observé, certains ont commencé à réaliser des travaux, d’autres ont commencé à mettre en vente leur bien. Des opportunités sont donc à saisir…

L’investissement en Loi Pinel a changé au 1ᵉʳ janvier

Comme disait Jacques Chirac, les emmerdes, ça vole toujours en escadrilles. Ă€ partir du 1ᵉʳ janvier 2023, le dispositif Pinel sera divisĂ© en deux. D’une part, il y aura le Pinel + qui conservera les mĂŞmes taux de rĂ©duction d’impĂ´t, mais avec des conditions supplĂ©mentaires Ă  respecter. D’autre part, le Pinel classique verra son avantage fiscal diminuer.

Pour rappel, le Pinel permet aux futurs propriĂ©taires qui louent leur bien d’obtenir une aide Ă  l’achat en s’engageant Ă  demander un loyer infĂ©rieur aux prix du marchĂ©. L’avantage fiscal dĂ©pend du montant de l’investissement initial (dans certaines limites) et de la durĂ©e de location choisie (6, 9 ou 12 ans) ainsi que, dĂ©sormais, des normes Ă©nergĂ©tiques et de confort respectĂ©es par le bien.

En 2023, les taux de rĂ©duction seront moins avantageux et seront de 10, 5% pour une durĂ©e de 6 ans, de 15 % pour une durĂ©e de 9 ans et de 17,5 % pour une durĂ©e de 12 ans. Par exemple, pour un bien achetĂ© en 2023, la rĂ©duction d’impĂ´t peut reprĂ©senter jusqu’Ă  10,5 % du prix de revient du logement sur une durĂ©e de 6 ans, dans la limite de 300 000 euros et de 5500 euros par mètre carrĂ© de surface habitable.

Le Pinel +, quant Ă  lui, offre les mĂŞmes avantages fiscaux qu’avant, avec des taux inchangĂ©s de 12 %, 18 % et 21 % pour des durĂ©es de 6, 9 et 12 ans en mĂ©tropole et de 23 %, 29 % et 32 % en Outre-mer. Pour bĂ©nĂ©ficier de cet avantage, il faudra respecter certaines conditions supplĂ©mentaires, comme l’obligation de louer Ă  des personnes aux revenus modestes ou d’avoir une sur performance Ă©nergĂ©tique..

En rĂ©sumĂ©, le Pinel classique offrira moins d’avantages fiscaux en 2023 et 2024, tandis que le Pinel + conservera les mĂŞmes taux, mais avec des conditions supplĂ©mentaires Ă  respecter. Cela peut ĂŞtre une bonne occasion de se lancer dans un investissement locatif en profitant de l’aide fiscale avant que les taux ne baissent encore en 2024.

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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