🏘️ Faut-il croire à tous les classements immobiliers ?

🏘️ Faut-il croire à tous les classements immobiliers ?
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Je passe mon temps à regarder les dernières tendances, analyser ce qu’il se dit, pourquoi, comment…Il m’arrive de partager l’avis énoncé dans l’article, souvent, mais pas tout le temps. J’avoue fréquemment m’attarder sur les classements immobiliers pour savoir comment ils sont construits et s’ils donnent de bons conseils. Je suis tombé sur un classement dernièrement, et je vous donne un avis personnel.

À quoi servent les classements ?

Tout dépend dans quel cadre ils sont écrits, soyons tout à fait réaliste. Certains médias les publient pour donner les dernières tendances, et font des dossiers de fond, ce sont ceux que je préfère. Pour ma part, on ne peut pas égrainer 10 noms, quelques chiffres, et vous dire, allez-y messieurs dames, il faut emprunter 200.000 € sur 25 ans, c’est un projet de vie quand même.

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Pour ces articles-là, la priorité est donc la qualité du contenu, et le fait de prendre des positions sur les recherches Google. Cela me va plutôt bien. Si l’article est de qualité, il aiguille l’investisseur et lui amène des datas qu’il n’aurait pas eu seul, ou même pas eu l’idée de chercher.

🏘️ Faut-il croire à tous les classements immobiliers ?

Le classement émis par Moneyvox

Moneyvox vient donc de sortir un classement nommé, Immobilier : quelles villes sont les plus intéressantes pour un investissement locatif ? Le cadre est posé, dans cet article si j’en crois les propos de l’auteur, une analyse est faite pour sortir quelques villes où l’investissement est très intéressant.

Pourquoi pas, compte tenu des normes HCSF, s’il est possible de permettre à un grand nombre d’investir et de le faire avec plus de quiétude, c’est une volonté louable. Mais est-ce vraiment le cas ? Déjà, deux interlocuteurs sont cités, dans un article assez court, moins de 400 mots, c’est Masteos et Bevouac.

Je n’ai rien contre Masteos ou Bevouac, au contraire. Ce sont des acteurs devenus référents en très peu de temps, et leurs études sont en général très intéressantes. Mais je trouve que dans cet article, on est dans le ni fait ni à faire. Voici le classement qui est annoncé : 

 

Top 10 des villes françaises pour un investissement locatif

 

Classement

Rendement brut moyen

Prix moyen du m2

1 – Thionville

6,80%

2207 euros

2 – Metz

6,76%

2129 euros

3 – Draguignan

6,63%

2280 euros

4 – Colmar

6,58%

2134 euros

5 – Chartres

6,26%

2225 euros

6 – Melun

6,20%

2864 euros

7 – Lorient

6,14%

2385 euros

8 – Annemasse

6,06%

3289 euros

9 – Arles

6,01%

2556 euros

10 – Quimper

5,91%

2070 euros

La première ville qui serait donc intéressante pour investir, est Thionville avec comme avantages :

  • Proximité frontière luxembourgeoise
  • Prix au mètre carré
  • Rentabilité locative

Soit, mais si nous creusons un peu plus ce classement, je pense qu’il manque beaucoup de données pour mettre en avant la qualité d’une ville pour investir. Reprenons de la hauteur, ce type d’article a pour but, tout de même, de donner un avis à des investisseurs néophytes qui peuvent, ou vont, investir les économies d’une vie, ou s’endetter sur 25 ans…

Des indicateurs à prendre en compte

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est à mon sens important d’analyser différents paramètres, paramètres qui vont vous donner une projection sur la qualité d’un investissement. Les paramètres ne sont pas seulement le prix au mètre carré et la rentabilité. Je pense qu’il faudrait aussi mettre en avant :

  • Démographie
  • Évolution des prix
  • Ratio Cadres
  • Taux de chômage
  • Salaire moyen

Pour avoir ces datas là, il existe plusieurs sites, je vais donc vous faire un tableau comparatif, qui reprend les villes énoncées et ces paramètres-là. Il existe bien sûr d’autres datas à analyser, mais cela donne déjà une bonne base. Je ne me suis attardé que sur les 5 premières villes, mais cela donne des tendances.

Classement

Démographie

2019 vs 2013

Evolution des prix

Ratio Cadres

Taux Chômage

Salaire Moyen

  

10 ans

5 ans

   

Source

Wikipédia

Meilleuragent

Journaldunet

Pôle Emploi

Combiencoute

1 – Thionville

– 2,04 %

-1,20%

18%

17,80%

9,1 %

2 833€

2 – Metz

-0,80%

15,40%

28,90%

18,60%

17,20%

2 169€

3 – Draguignan

0,10%

14%

23%

10,90%

16,10%

2 021€

4 – Colmar

-0,20%

16,80%

20,30%

14,40%

16,20%

2 196€

5 – Chartres

-0,20%

12,40%

19,20%

11,20%

14,30%

2 372€

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Le résumé de Nyko

Suite à l’analyse du tableau, je prendrais avec des pincettes les conseils sur les 10 villes où investir. Les salaires moyens étant plutôt bas, le taux de chômage assez important (moyenne France 10 %), et la démographie ne projetant pas une forte évolution dans le temps. Je n’ai même pas encore parlé du taux de propriétaire ou du nombre de logements en location, de la vacance locative, ou encore de la durée moyenne de mise en location.

Si vous devez investir, faîtes votre propre benchmark, il en va de la qualité de votre investissement. Vous n’achetez pas une baguette de pain ! Pour ma part, la démographie est tout de même un signal important, et voir des villes en solde négatif, cela ne tend pas à dire que le marché est le plus porteur. 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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