Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Vous êtes sur le point de franchir le pas, vous avez trouvé le lot pour investir, et vous allez signer le contrat de réservation. Tout d’abord, je vous félicite, l’investissement locatif est un grand pas. J’espère que le lot respecte bien le critère principal, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Mais je ne me lancerai pas sur une analyse de lots aujourd’hui, je vais vous expliquer comment faire pour réduire la facture globale.
Investir en Loi Pinel nécessite que vous soyez en relation directe ou indirecte avec un promoteur immobilier. En effet, l’investissement locatif en Loi Pinel se résume en l’investissement dans le neuf, ou l’ancien fortement réhabilité. La plupart des lots, 99 %, sont donc produits par des promoteurs, locaux ou nationaux.
Le promoteur est la source qui fournit la solution. Mais entre le fait que vous soyez propriétaire d’un lot Pinel, et la vision de celui-ci sur internet, il peut exister différents intermédiaires. Le premier, le promoteur bien sûr. Le deuxième est le commercialisateur, en quelques mots, une agence immobilière. Cela peut aussi être un Cabinet en Gestion de Patrimoine. Toute personne qui a une carte de transaction, et un mandat avec le promoteur, peut vous proposer ce bien.
Vous aurez ensuite le banquier ou le courtier, qui va vous permettre d’obtenir l’offre de prêt pour financer votre investissement. Enfin, vous aurez le notaire qui va acter le lot, et faire en sorte que vous ayez un acte à votre nom. Pour résumer, 4 intervenants possibles lors d’une vente en Loi Pinel, il va falloir voir ce que vous pouvez négocier avec chacun.
Le promoteur est donc celui qui produit le logement, il souhaite vendre ce lot, puisque la plupart du temps, porter un lot pour un promoteur n’est pas une bonne solution. Il va de soi, que selon le promoteur, l’avancée du programme immobilier, le nombre de lots restants, négocier n’aura pas la même signification.
Un promoteur inclut dans son prix un taux de commercialisation, qu’il peut reverser à des intervenants externes (agence immobilière, cabinet en gestion de patrimoine,…) ou en interne, (commerciaux, bureaux de vente…). Mais il prévoit aussi, très souvent, des marges de négociation, qui lui permettent de booster les ventes selon ses besoins. Prenons l’exemple de deux promoteurs nationaux, les offres en ce moment :
Offre valable uniquement en cas de signature, entre le 12 septembre et 31 octobre 2022, d’un contrat de réservation ou d’une promesse de vente portant sur bien immobilier neuf Nexity à destination de résidence principale (hors co-promotions, résidences gérées, terrains à bâtir et stationnements, voir liste exhaustive
des programmes éligibles sur http://offres.nexity.fr/) et sous réserve de la signature d’un acte authentique de vente dans les délais stipulés au contrat de réservation ou dans la promesse de vente.
Vous voyez donc qu’il n’est pas rare que le promoteur puisse proposer un geste commercial. Mais la réduction sur le prix, ou les frais de notaire offerts, ne sont pas les seuls gestes que vous pourriez avoir, une cuisine offerte, ou un équipement de l’appartement de meilleure qualité. Sachez aussi, que les offres commerciales proposées par le promoteur, sont accessibles au commercialisateur.
Le commercialisateur est un intermédiaire immobilier, il permet au promoteur d’avoir une force de vente externe. En clair, il augmente le nombre de clients potentiels, et permet aussi au promoteur de commercialiser plus rapidement son programme immobilier. La plupart du temps, le geste commercial que peut faire le commercialisateur correspond à celui que vous fait le promoteur.
Pour autant, depuis quelques années, la Loi de Montgolfier, oblige à ce que dans tous contrats de réservations destinés à un investissement en Loi Pinel, soit mentionné le montant de commission. Le plafond étant situé à 10 % HT. Je vous invite donc à relire précisément le contrat de réservation, dans le cas où la commission dépasserait les 6 % HT, il va de soi qu’une marge de manœuvre est réalisable. Ce geste est au bon vouloir du commercialisateur. Mais si votre interlocuteur ne veut pas le faire, un autre le fera, faites marcher la concurrence.
Maintenant que le contrat de réservation est signé, il va falloir financer le lot, et dans 99 % des cas, ce financement se fait par un emprunt immobilier. Ainsi, il va falloir voir les négociations que vous pouvez mener. Pour ma part, j’en vois une principale avec la banque, ce sont les frais de dossier. Mais compte tenu du climat compliqué pour l’obtention d’un prêt, soyez vigilant sur la négociation.
Ensuite, concernant le courtier, vous pouvez toujours négocier les frais de courtage afin de ne pas voir la facture s’alourdir trop fortement. Négocier peut être avec lui, dès le début, le fait que vous allez réaliser une délégation d’assurance emprunteur post obtention de prêt, et que vous souhaitez avoir des frais réduits pour ce changement.
Profitez des frais de notaire offerts avec Nyko !
Le notaire, est le dernier intervenant qui interviendra sur votre achat immobilier. Malheureusement, je vais vous le dire dès le début, il n’existe quasiment pas de marge de négociation avec lui. Tout d’abord il interviendra soit en procuration, soit en concours, soit en notaire principal, mais dans les frais de notaire, une grande partie revient à l’état.
Je pense donc qu’il vous est important de négocier au plus juste avec les 3 intervenants précédents, car celui-ci a les mains liées.
Tout d’abord, sachez-le, nous sommes un cabinet généraliste, et l’investissement locatif en Loi Pinel n’est pas quelque chose que nous faisons à 100 %. Loin de là. Mais compte tenu de l’urgence pour réserver un lot Pinel et le fait de devoir acter avant le 31 Décembre, nos équipes ont décidé de vous offrir les frais de notaire, sur tout lot réservé via Nyko. N’hésitez donc pas à nous contacter, afin que nos équipes vous épaulent sur un investissement locatif en Loi Pinel, ou pour tout autre sujet.
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Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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