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🏠 Immobilier neuf : Faîtes vos jeux mais rien ne va plus pour les investisseurs

🏠 Immobilier neuf : Faîtes vos jeux mais rien ne va plus pour les investisseurs
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Les promoteurs ont publié le dernier baromètre de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers). Ce que nous disons depuis des semaines est en train d’être prouvé par les chiffres. Les investisseurs fuient l’investissement dans le neuf. Les promoteurs souhaitent donc mettre en avant la création d’un statut de bailleur professionnel.

Une baisse en chute libre

Post-Covid les choses semblaient bien se passer. Le marché était de nouveau dynamique et intéressant. Mais depuis plusieurs semaines, voire mois, beaucoup de voix se font entendre pour expliquer que le marché va mal, très mal. Les raisons sont multiples, allant des normes HCSF, au coût des matières premières, rien n’est épargné.

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Le baromètre mentionne d’ailleurs que “dĂ©but 2022, la reprise semblait ferme et l’inflation maĂ®trisable, la gĂ©opolitique est venue dĂ©sĂ©quilibrer des Ă©conomies encore convalescentes”. Les ventes de logement neuf au dĂ©tail ont chutĂ© de 14,7 % au 1er semestre. Il n’y a eu que 50 200 rĂ©servations contre 59 000 l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente.

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Les personnes achetant pour habiter résistent à cette chute, puisque le volume des ventes en logement neuf à titre de résidence principale (RP) ne se replient que de 8,2 %. La chute est considérable pour les investisseurs qui diminue de 25,9 %. Plus d’un quart d’investisseurs en moins, sur seulement 1 an. C’est tout un pan de l’économie qui s’effondre.

Ce niveau est le plus bas depuis 2015, si l’on ne prend pas en compte l’année 2020. Ce chiffre fait donc froid dans le dos pour toutes les sociétés qui évoluent dans le domaine de l’investissement locatif, mais aussi pour les locataires qui voient ainsi moins de bien entrer sur le marché.

Les raisons d’un tel phénomène

Nous évoquions déjà les raisons d’une telle chute. Le premier qui me vient en tête est la mise en place des normes HCSF. Pour rappel :

  • Endettement calculĂ© en Brut
  • Endettement < 35 %
  • DurĂ©e crĂ©dit 25 ans + 2 ans de diffĂ©rĂ©

Ces quelques paramètres ont dĂ©jĂ  chamboulĂ© le marchĂ©. Dans les annĂ©es 2010 – 2020, le calcul d’endettement net permettait Ă  des investisseurs d’accĂ©der au marchĂ© de l’investissement. Ce calcul Ă©tant bien plus intĂ©ressant. Maintenant, la norme Ă©tant stricte, bon nombre d’investisseurs se voient exclus.

De plus, vous ajoutez des taux de crédit qui augmentent rapidement, et un taux d’usure qui stagne, vous avez là aussi une raison. Selon les courtiers, 10 % pour Pretto, 40 % pour les autres associations, beaucoup de dossiers se sont vus refusés pour motif du taux d’usure.

Enfin, vous ajoutez à deux derniers paramètres, l’évolution des prix compte tenu de la norme RE2020 et du Super Pinel, ainsi que l’obligation d’acter l’investissement Pinel avant le 31/12 et vous avez la recette magique pour que le marché se freine, voire se crispe. 

Tout le monde le savait, tout le monde en a parlé, mais personne ne change rien sur les actions à venir. Soit le gouvernement permet d’acter jusqu’au 2ᵉ trimestre 2023, les lots signés en 2022, soit les investisseurs fuiront les réservations de fin d’année, malgré un taux d’usure qui augmente.

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Un phénomène qui est voué à durer ?

Pour le moment, la FPI ne souhaite pas dire que le phénomène est voué à durer. Ils attendent la fin de l’année pour évoquer une potentielle crise de la demande. En juillet dernier, lors de son congrès annuel, elle s’était prononcée en faveur d’un statut de bailleur professionnel. Afin d’inciter les particuliers à investir dans le logement. Autre piste, le relèvement du taux d’usure, qui vient d’être validé, nous verrons son impact.

Nyko prend les choses en main

Pour une fois, je vais parler de Nyko. À tous les investisseurs qui veulent réserver un lot en Loi Pinel en 2022, je vous informe que les équipes de Nyko, prendront en charge les frais de notaire. Évidemment, le lot devra être réservé avec un membre de l’équipe. Pour le dossier de financement, nous avons des courtiers partenaires, mais il semble plus raisonnable de passer par votre banque compte tenu des délais.

Nyko met donc en place une offre afin que chacun puisse réserver un investissement en Loi Pinel tout en profitant du taux maximal sur sa réduction fiscale et des frais de notaire pris en charge. Dépêchez-vous !

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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