🏢 La dernière ligne droite pour l’investissement Pinel !

🏢 La dernière ligne droite pour l'investissement Pinel !
Sommaire

Il faut noter que certaines dates sont plus ou moins significatives pour les règles fiscales. Aujourd’hui, nous allons aborder les dernières heures de l’investissement Pinel à taux plein sous sa forme actuelle. En effet, si vous ne le savez pas, à partir du 1er Janvier 2023, la loi Pinel évolue vers un Super Pinel ou un Pinel moins intéressant.

La loi Pinel à la base

La loi Pinel a pour but de dynamiser l’investissement dans le neuf (théoriquement cela fonctionne aussi dans l’ancien mais les critères d’éligibilité sont difficiles à atteindre). Il faut dire que dans le domaine, les lois se sont succédées avec plus ou moins de réussite : Perissol, Robien, Borloo, Scellier, Duflot… Pour l’achat d’un bien en Loi Pinel vous bénéficiez d’une réduction d’impôt, calculée assez simplement.

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La réduction d’impôt est à la hauteur de 2 % les 9 premières années, et 1 % les 3 années suivantes. La base de calcul est le prix du bien incluant les frais de notaire. En résumé, pour un achat dans le neuf à 250 000 €, avec des frais de notaire à 2,5 %, vous avez une assiette de calcul de 256 250 €, et donc une économie fiscale de 5 125 € / an les 9 premières années puis 2 562,5 € les 3 années suivantes. Simple. Basique.

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La mécanique est simple, mais elle demande aussi de respecter certains critères :

  • Des zones géographiques (A bis, A, B1, B2)
  • Des plafonds de loyer 
  • Des plafonds de ressources des locataires
  • Un prix maximum de 5 500 € / m² pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt
  • Une construction conforme à la RT2012 (puis la RE2020 à partir de 2023)

Mais dès le 1er Janvier 2023 les choses vont radicalement changer, et cela ne devrait pas faciliter la vie des investisseurs et des promoteurs.

2023, la mort du Pinel?

Vous avez donc jusqu’au 31 Décembre 2022 pour acter un bien Pinel et profiter de ses avantages actuels. Dès le 1er Janvier 2023, deux dispositifs Pinel vont cohabiter: dans sa première version, dite classique, le montant de la réduction d’impôt va diminuer. Et pas qu’un peu (voir tableau ci-dessous)

Année de l’acte

Réduction sur 6 ans

Réduction sur 9 ans

Réduction sur 12 ans

2022

12%

18%

21%

2023

10,5%

15%

17,5%

2024

9%

12%

14%

Vous voyez donc que les prochains investissements en loi Pinel seront bien moins intéressants que ceux qui pourraient prendre la balle au bond et ainsi investir dès maintenant. Il faut savoir que pour acter un lot avant le 31 Décembre 2022, il va falloir se dépêcher, mais je vais y revenir.

La version Pinel 2023 intègre le “Super Pinel”, mais dans le genre usine à gaz, on se pose là… Pour conserver les avantages fiscaux de la Loi Pinel actuelle, il faudra :

  • Acheter un logement neuf qui possède une excellence performance énergétique
  • Le logement devra respecter le seuil 2025 du label RE 2020 ;
  • Faire l’acquisition d’un logement situé dans un quartier classé propriétaire par la mairie

Mais comprenez bien que pour le Super Pinel il existe des normes de construction bien supérieures à ce qui est fait aujourd’hui :

  • Qualité d’usage 
    • 28m² pour un appartement d’une pièce,
    • 45m² pour un deux-pièces,
    • 62m² pour un trois-pièces,
    • 79m² pour un quatre-pièces
    • 96m² pour un cinq-pièces
  •  Accès extérieur
    • 3m² pour un T1 ou un T2,
    • 5m² pour un T3,
    • 7m² pour un T4,
    • 9m² pour un T5.
  • Double exposition à partir du T3

Il faut également savoir que la norme RE2020 va remplacer la norme RT2012 ce qui va considérablement alourdir la facture. C’est ainsi que les prix dans les années à venir devraient augmenter, mais avec une économie d’impôt identique ou plus basse, l’effort d’épargne nécessaire pour investir va augmenter (en moyenne, il va doubler, passant de 250€ à 500€/mois)

C’est le moment pour le Pinel

Je vais être clair, cet article n’a pas pour but de vous faire investir en Pinel si pour vous ce n’est pas une solution qui vous correspond. Mais dans le cas où cette loi pourrait être un investissement judicieux, il est urgent de foncer. Je m’explique: en 2023 les lois changent, l’intérêt du Pinel sera aussi réduit. Vous avez encore à l’heure actuelle des biens intéressants, à des prix accessibles et des taux de crédit historiquement bas (notamment les taux réels qui sont à l’heure actuelle très négatifs si on prend en compte l’inflation)

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C’est donc le bon moment de foncer, si la Loi Pinel est une loi qui vous correspond. Si vous attendez, au 1er Janvier 2023, les simulations financières et fiscales seront bien moins intéressantes. Je dirais même plus, vous perdrez de la rentabilité. Donc, vous devez absolument avancer vite. Nos équipes d’ailleurs se tiennent à votre disposition, pour vous expliquer ce qu’est la Loi Pinel, et vous proposer une sélection de lots. Tous les lots en Loi Pinel ne sont pas intéressants. À mon sens, seulement 5 %… Nous les avons sélectionnés pour vous. Sébastien en charge des recherches immobilières y a passé des jours, mais il est sûr de sa shortlist, dépêchez-vous !

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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