banner

đŸš«đŸ’€ C’est la fin des SCPI – ÉtĂ© 2023

Communiqué de presse - đŸš«đŸ’€ C'est la fin des SCPI - Été 2023
Sommaire

Aujourd’hui, Nicolas Barrailler de Nyko, plateforme de pĂ©dagogie financiĂšre et RaphaĂ«l Oziel de la Boutique des placements, dĂ©mocratiseur de la SCPI en France, ont dĂ©cidĂ© de prendre la plume pour rĂ©pondre Ă  ces vagues de fausses informations sur les SCPI. Si vous suivez un peu les actualitĂ©s, vous n’avez pas pu passer Ă  cĂŽtĂ© des baisses opĂ©rĂ©es sur la valeur de leurs parts, par certains SCPI bancaires. Certains annoncent que cette baisse, sporadique, reflĂšterait une vague plus importante et gĂ©nĂ©ralisĂ©e


💾

Investissez dans les meilleurs placements immobiliers

Est-ce seulement vrai ? Je pense que notre rĂŽle est de vous expliquer en quoi ces dires ne s’appuient pas totalement sur la vĂ©ritĂ© des faits. La gĂ©nĂ©ralisation n’a jamais Ă©tĂ© signe de conseil avisé  Nous allons donc reprendre les bases et vous expliquer en dĂ©tails ce qu’il en est.

🏩💡 Comprendre les Fondamentaux des SCPI

Les SociĂ©tĂ©s Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement qui permettent aux investisseurs de s’impliquer dans l’immobilier sans avoir Ă  gĂ©rer directement les propriĂ©tĂ©s. En investissant dans une SCPI, vous confiez la gestion locative Ă  des experts, qui s’occupent de l’achat et de la vente des immeubles, de l’optimisation de leur valeur, des travaux Ă©ventuels, et de la collecte des loyers pour les redistribuer sous forme de dividendes potentiels.

L’un des principaux avantages des SCPI est la mutualisation du risque locatif grĂące Ă  un parc immobilier diversifiĂ©. Contrairement Ă  l’investissement immobilier direct, oĂč le risque repose sur un seul bien et un seul locataire, les SCPI disposent de nombreux immeubles et locataires, rĂ©duisant ainsi le risque. De plus, l’investissement initial requis pour les SCPI est gĂ©nĂ©ralement plus faible que pour l’immobilier direct, ce qui rend ce type d’investissement accessible Ă  un plus grand nombre d’investisseurs. Cependant, il est important de noter que les SCPI, comme tout investissement, comportent des risques, notamment le risque de liquiditĂ©, le risque fiscal, et le risque d’un retournement de marchĂ©.

Quel type d’investissement est l’achat de parts de SCPI ? C’est un investissement long terme qui a pour but de produire des rendements. C’est ainsi que j’ai du mal Ă  voir la lame de fonds qui se produit aujourd’hui concernant ces dĂ©valorisations de parts. Bien sĂ»r pour les personnes voulant liquider leurs parts, cette actualitĂ© n’est pas rose, mais si vous avez achetĂ© des parts de SCPI en misant sur une plus value, c’est dĂ©jĂ  en soit une erreur. Pour certains, ce sera une bonne nouvelle, les TDVM en 2024, seront supĂ©rieurs


🧼💰 DĂ©cryptage : Comment se Calcule la Valeur des Parts d’une SCPI ?

Lorsque vous investissez dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), il est essentiel de comprendre comment la valeur des parts est calculée. Il existe quatre types de valeurs pour les SCPI : la valeur de souscription, la valeur de reconstitution, la valeur de retrait et la valeur de réalisation.

La valeur de souscription est dĂ©terminĂ©e chaque annĂ©e par la SociĂ©tĂ© de Gestion sur la base de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Elle inclut les frais de souscription, qui reprĂ©sentent gĂ©nĂ©ralement entre 8 et 12 % du prix unitaire. La valeur de reconstitution, quant Ă  elle, est le montant nĂ©cessaire pour racheter tous les actifs immobiliers de l’entreprise. Elle permet d’Ă©valuer de maniĂšre fiable l’attractivitĂ© de l’investissement. La valeur de souscription d’une SCPI ne peut s’Ă©carter de plus de 10% de sa valeur de re-souscription, plus ou moins 10%. Prenons l’exemple de la SCPI Immorente de Sofidy, son prix de part est de 340 €, sa valeur de reconstitution est de 339,92 €, un delta de 0,02 %. 

La valeur de retrait des SCPI est la diffĂ©rence entre le prix de souscription et les frais d’entrĂ©e lors de l’achat de parts. La valeur de rĂ©alisation de la SCPI est Ă©gale Ă  la valeur totale de son patrimoine, incluant son parc immobilier et ses autres intĂ©rĂȘts. Ces diffĂ©rentes valeurs vous permettent de comprendre le vĂ©ritable coĂ»t et la valeur de vos parts de SCPI.

📉🏱 Pourquoi un Tel Mouvement sur les Parts de SCPI ?

RĂ©cemment, le marchĂ© des SCPI a Ă©tĂ© secouĂ© par une annonce d’Amundi Immobilier, un des grands gestionnaires de la place. AprĂšs AEW Patrimoine en mars, Amundi Immobilier a annoncĂ© la rĂ©vision Ă  la baisse des prix de souscription de ses SCPI. Cette annonce a eu un impact significatif, car Amundi Immobilier gĂšre prĂšs de 10 milliards d’euros de capitalisation en SCPI.

L’ajustement des valeurs a Ă©tĂ© consĂ©quent. Par exemple, le prix de souscription de Rivoli Avenir Patrimoine est passĂ© de 306 € Ă  268 €, soit une baisse de -12,42%. Celui d’Edissimmo est passĂ© de 237 € Ă  204 €, soit une baisse de -13,92%. Quant Ă  celui de GĂ©nĂ©pierre, il est passĂ© de 270 € Ă  224 €, soit une baisse de -17,04%.

Marc Bertrand, directeur gĂ©nĂ©ral d’Amundi Immobilier, a expliquĂ© ces baisses par la forte remontĂ©e des taux d’intĂ©rĂȘt, qui a eu un impact nĂ©gatif sur la valeur des actifs immobiliers. Cependant, il a Ă©galement notĂ© que la dĂ©prĂ©ciation n’Ă©tait que partiellement prise en compte par les expertises du patrimoine des SCPI menĂ©es fin 2022. Cette annonce a suscitĂ© des inquiĂ©tudes sur le marchĂ©, car elle a mis en Ă©vidence les risques associĂ©s Ă  l’investissement dans les SCPI.

Mais cela n’est pas le cas de toutes les SCPI. Pour l’annĂ©e 2023 d’ailleurs, il y a eu plus de SCPI qui ont vu leur part augmenter que baisser. On compte 8 SCPI qui ont revalorisĂ© leurs parts en ce dĂ©but d’annĂ©e, contre 4 qui ont subi une baisse.

📈🏱 Les Taux d’IntĂ©rĂȘt, le Principal Fautif ? Impact sur les Évaluations de Bureaux

La remontĂ©e des taux d’intĂ©rĂȘt a un impact significatif sur les Ă©valuations immobiliĂšres, en particulier sur le marchĂ© des bureaux. En effet, la valeur vĂ©nale d’un actif immobilier non rĂ©sidentiel est calculĂ©e en divisant son loyer annuel par un taux de capitalisation. Ainsi, la valeur vĂ©nale Ă©volue Ă  l’inverse du taux de capitalisation pour l’immobilier non rĂ©sidentiel.

Entre 2016 et 2021, les prix des bureaux haut de gamme Ă  Paris ont grimpĂ©, stimulĂ©s par la diminution des taux d’intĂ©rĂȘt et des taux de capitalisation. Cependant, Ă  partir de 2022, une hausse de ces mĂȘmes taux a entraĂźnĂ© une rĂ©duction de ces valeurs, tendance qui se confirme en 2023. Par ailleurs, les loyers des bureaux de prestige parisien ont connu une augmentation constante de 2016 Ă  2023, soutenue par une indexation basĂ©e sur l’inflation pour les contrats en cours.

🔍🏱 Toutes les SCPI sont-elles ConcernĂ©es par les Variations de Valeur ?

« La Boutique des Placements a auditĂ© 83 SCPI de rendement, Ă  capital variable, afin de dĂ©terminer l’évolution de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI entre 2021 et 2022 ». Il est important de noter que toutes les SCPI ne sont pas affectĂ©es de la mĂȘme maniĂšre par les fluctuations du marchĂ©. En effet, 75% des SCPI de notre Ă©chantillon sont actuellement en situation de dĂ©cote. Les SCPI dĂ©diĂ©es au secteur du tourisme et de l’hĂŽtellerie affichent mĂȘme des valeurs de reconstitution en hausse par rapport Ă  2021 (+2,77% en moyenne, selon LBP). À l’inverse, celles spĂ©cialisĂ©es sur le secteur des bureaux reculent plus que l’ensemble du marchĂ© (-2,4%, en moyenne).

Parmi les 25% restant, soit une vingtaine de SCPI, seules 8 affichent une surcote supĂ©rieure Ă  5%. Et deux, seulement, une surcote supĂ©rieure Ă  8%. Aucune n’a donc, sur la base des valeurs de reconstitution 2022, un prix de souscription « hors limite ». Cependant, cela n’exclut pas de possibles rĂ©visions des valeurs de parts dans les prochaines semaines.

Certaines baisses de prix sont dĂ©jĂ  dĂ©cidĂ©es, en raison des anticipations nĂ©gatives sur l’Ă©volution des marchĂ©s immobiliers « dans les mois Ă  venir ». À l’inverse, d’autres SCPI pourraient voir leurs prix de souscription rĂ©visĂ©s Ă  la hausse.

Le marché des SCPI pour les mois à venir

Il apparait que les gens mĂ©langent beaucoup de sujets pour en faire une gĂ©nĂ©ralitĂ©. Tout d’abord, comme vous le savez sĂ»rement, les SCPI ne sont pas que des SCPI de bureaux comme l’a dĂ©montrĂ© RaphaĂ«l : 

Il est donc anormal de traiter tout un pan de l’économie des SCPI au seul visage de la SCPI de bureaux, mais surtout au visage de la SCPI de bureaux, des SCPI Bancaires. Car oui, il faut analyser cette baisse avec un regard neutre et en tirer des conclusions. De quelles SCPI parlons-nous ? Principalement celles de Amundi et BNP Paribas. La construction mĂȘme de ces SCPI explique le fait qu’à l’heure actuelle, ils aient dĂ» procĂ©der Ă  une diminution de la valeur de leur part. Mais il faut penser aussi que certaines SCPI dites “classiques” pourraient revoir la valeur de leurs parts. Cela ne reflĂšte pas forcĂ©ment le marchĂ© en entier.

J’ai pu interroger bon nombre de maisons de gestion, et la plupart d’entre elles n’envisagent pas de rĂ©aliser Ă  une diminution de la valeur de leur part. Au contraire
 

Voici par exemple la note de synthÚse de Primonial : https://www.primonialreim.fr/fr/-/actualite-primonial-reim-31-juillet-2023 

Y a t’il un sujet Ă  prĂ©voir pour 2024 ?

Ce mouvement de parts pour certains mais aussi le fait que les derniers biens aient des taux d’occupation plus fort nous pousse Ă  dire que l’annĂ©e 2024 verra des TDVM plus intĂ©ressants que les annĂ©es prĂ©cĂ©dentes. 

L’avis de RaphaĂ«l « Pour la premiĂšre fois depuis la crise des subprimes de 2008 certaines SCPI pourraient baisser leur prix de part en 2023/2024. 

D’une part Ă  cause d’une baisse effective de la valeur de leur patrimoine, mais aussi pour leur permettre de remonter le rendement facial calculĂ© de la façon suivante dividende de l’annĂ©e rapportĂ© au prix de part au 1 er janvier. 

De plus la SCPI est avant tout un placement de long terme dont la promesse est de vous verser une rente nette de tous frais et de toutes contraintes d’un investissement locatif. La plus-value n’est que la cerise sur le gñteau.

AprĂšs une diminution rĂ©guliĂšre des rendements au profit de la plus-value. La tendance s’inverse, la diminution des prix de l’immobilier pourraient faire remonter les rendements des SCPI. D’autant plus que la collecte au premier trimestre s’est montrĂ©e massive (2,4 milliards d’euros) permettant de rĂ©aliser des acquisitions avec des rendement supĂ©rieurs de 15%, 20%.

La trĂ©sorerie des SCPI en attente d’investissement rĂ©munĂ©rĂ©e Ă  3 ou 4% leur permet de ne pas se prĂ©cipiter et de nĂ©gocier au mieux Ă  l’achat dans un nouveau monde ou plus que jamais Cash is King.

Il faudra ĂȘtre particuliĂšrement sĂ©lectif quant au choix des SCPI et ne pas oublier qu’en immobilier les menaces crĂ©ent aussi de nouvelles opportunitĂ©s ».

L’avis de Nicolas « Ce mouvement initiĂ© par des SCPI bancaires n’est pas une situation gĂ©nĂ©ralisĂ©e par toutes les SCPI. Il apparait que la dĂ©cote de Amundi Ă©tait dĂ©jĂ  dans les cartons… Le soucis est que ces quelques annonces mentionnĂ©es en un temps limitĂ© ont fait croire Ă  beaucoup que cela Ă©tait un mouvement gĂ©nĂ©ralisĂ©.

Ceci est Ă  mon sens tout Ă  fait l’inverse. Les SCPI bancaires avaient des TDVM qui n’Ă©taient pas parmi les plus hauts du marchĂ© et leur valeur de reconstitution n’Ă©taient pas bonnes. En procĂ©dant Ă  cette dĂ©valuation de la valeur de parts, cela leur permet de pouvoir aussi prĂ©parer une annĂ©e 2024 plus forte. En effet, le nouveau calcul du TDVM (Rendement SCPI), prend en compte la valeur de part au 1er janvier. MĂ©caniquement, le TDVM d’Amundi sur certaines de ses SCPI a pris 17 %…

Il faut aussi noter que l’investissement en SCPI se fait sur un cycle long, et qu’à aucun moment il ne faut investir dans une SCPI sur une durĂ©e infĂ©rieure Ă  8 ans. C’est lĂ  toute la recommandation de l’AMF. Pour clĂŽturer cette Ă©tude, non les SCPI ne sont pas mortes, les bancaires se transforment en 2023 pour avoir un visage rentable en 2024 alors que les SCPI dites “classiques” assoient leur asset management et vont vers une annĂ©e prolifique. RDV au 1er Janvier 2024
”

Quelques retours des maisons de gestion

Communiqué Epsilon Capital
Communiqué Iroko
Communiqué Sofidy

Je vous invite aussi Ă  lire l’interview de RĂ©my Bourgeon d’Alderan – Lien. Dans cette interview, RĂ©my Bourgeon discute du lancement de la nouvelle SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier) d’Alderan, OrganiCitĂ©. Il souligne que malgrĂ© la crise sanitaire, c’est un moment opportun pour lancer une nouvelle SCPI grĂące Ă  la forte demande pour l’immobilier d’entreprise. Il explique Ă©galement que la SCPI OrganiCitĂ© se concentrera sur l’immobilier logistique et commercial, avec un accent particulier sur la durabilitĂ© et l’impact environnemental. 

 

Opportunités

Menaces

Les prix de l’immobilier baissent

Pour les acheteurs, j’achĂšte Ă  un prix plus bas, ce qui me permet de bĂ©nĂ©ficier d’une meilleure rentabilitĂ© Ă  loyer constant

Pour l’immobilier locatif / SCPI

 

Avant la baisse j’achùte un Immeuble

1 000 000 euros d’euros

Loyer annuel 50 000 euros

Rentabilité 5%

 

Aprùs la baisse j’achùte l’immeuble

850 000 euros

Loyer annuel 50 000 euros Rentabilité 5,88%

Ceux qui détiennent un parc immobilier peuvent voir la valeur de certains actifs baisser :

 

-Grands bureaux types Siùges sociaux d’entreprises (1ùre couronne)

 

-Bureaux 1Ăšre et 2Ăšme Couronne mal desservis

VĂ©tustes

 

-C’est la « double peine » si les biens avaient Ă©tĂ© « surpayĂ©s »

 

Passoires thermiques

Le cout de la dette augmente

Moins d’acquĂ©reurs potentiels permet de rĂ©Ă©quilibrer le rapport de force entre acheteur et vendeur

 

Rapport de force d’autant  plus favorable aux acheteurs cash (5,1 milliards d’euros de collecte brute et 4,1 milliards d’euros net pour les SCPI au S1

Moins intĂ©ressant d’avoir recours au crĂ©dit pour augmenter la rentabilitĂ© d’un investissement

 

Attention aux crédits à taux variables surtout hors de France

 

Attention aux crédit in fine

 

 

Inflation

Les loyers commerciaux sont indexĂ©s sur l’inflation ILAT permettant d’augmenter le loyer auprĂšs du locataire selon le contrat de bail

 

les indices ILAT et ILC progressent respectivement de +6.5% et +6.7%(1) sur les 12 derniers mois).

 

Selon source INSEE, communiqué du 25 juin 2023

 

La hausse naturelle des prix de l’immobilier est connectĂ©e Ă  celle des biens et services. La valeur « faciale augmente avec l’inflation »

Pays de la zone euro avec forte inflation,


 Baisse valeur des actifs

 

Le prix thĂ©orique d’un actif est la somme des flux futurs actualisĂ©s Ă  un taux d’intĂ©rĂȘt qui intĂšgre le taux d’intĂ©rĂȘt sans risque (taux obligataire souverain)

Le rendement des placements sans risques augmente

Exemple :

Placement de trésorerie,

Livret A,

Fonds euros

Les SCPI ont moins de pression pour investir placer leur trĂ©sorerie en attente d’investissement Ă  3 et 4% versus quasi 0% l’annĂ©e derniĂšre.

 

Moins de collecte permet d’investir plus sereinement

Les investisseurs peuvent se détourner

Des placements au profit d’actifs liquides et garantis en capital entrainant une baisse de la collecte.

 

Conséquence

Certaines SCPI ne peuvent pas profiter des conditions de marché plus clémentes

Des SCPI Ă  surveiller en 2023

Raphaël, afin de préciser son étude, a revu toutes les SCPI et 3 sortent du lot. Patrimmo Commerce, Fructirégions Europe, Buroboutic pourraient subir une révision potentielle de parts. Pour des raisons différentes pour autant.

Fructirégions Europe et Buroboutic voient la valeur de leur part surcÎté, ce qui pourrait amener à une diminution. Patrimmo Commerce est plus dans une situation de liquidité.

Trouver les meilleures solutions financiĂšres

Nyko a aussi mis en place des guides et page pour vous aider à mieux gérer vos finances personnelles et vos investissements immo, nos conseils disponibles ici :

Vous pouvez aussi prendre RDV avec moi pour toutes questions :

Abonnez-vous à la 

Nyko’s Newslettter

Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

Laisser un commentaire

Your email address will not be published. Required fields are marked *