Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Le gendarme des marchés financiers a mis en garde, le 23 Décembre, contre les fausses promesses, ou les textes trompeurs de l’investissement en immobilier fractionné. Ce qui est mis en avant, c’est l’investissement en “royalties”. Ils décrivent une situation où l’investisseur est trompé sur ce qu’il pense financer.
Vous avez sûrement entendu parlé des sociétés qui depuis quelques temps vous promettent d’investir dès 100 €, afin de devenir copropriétaire d’un bien immobilier. Dans l’idée, les investisseurs imaginent investir dans un bien immobilier et ainsi en obtenir une partie des loyers et une partie de la plus-value. Sur le papier, cela paraît relativement intéressant. Lorsque l’on prend d’analyser l’investissement en “royaties”, le schéma n’est pas du tout le même.
Je vais tenter de vous expliquer simplement la mécanique d’un tel investissement, puis je vous dirai les soucis qui peuvent arriver. Tout d’abord, vous versez de l’argent en échange d’un contrat de cession de revenus futurs. Prenons la société GESTION NOEL1, elle vous propose un contrat de cession de revenus futurs sur un immeuble à La Rochelle, en échange d’un investissement de 100 €.
L’immeuble vaut 1 000 000 €, il faut donc trouver 10 000 investisseurs afin de collecter le montant. Je zappe volontairement les frais. Une fois le montant collecté, la société GESTION NOEL1 va acheter le bien (elle pourrait financer une partie à crédit d’ailleurs). Les loyers sont collectés, et ils reversent en fonction de l’investissement aux différents investisseurs. Au moment de la revente, si une plus value il y a, une partie est reversée aux investisseurs, encadrée par le contrat de cession.
Si vous relisez avec attention les différentes étapes, à aucun moment l’investisseur :
Cela veut bien dire que l’investisseur, en échange de son capital, n’a comme garantie que le contrat de cession de revenus futurs. C’est la partie que met en avant l’AMF dans son communiqué. Les promesses sont d’investir en immobilier en échange d’une mise réduite. Mais le client n’achète pas un bien, mais un droit sur un revenu futur. Cela crée déjà une confusion auprès d’une clientèle qui est peu ou pas informée. De plus, les risques sont importants, en plus de ceux habituellement liés à un investissement immobilier (les revenus qui varient en fonction par exemple de l’évolution des loyers, de la vacance locative, de l’insolvabilité des locataires ou de la réalisation d’une moins-value à la revente du bien), les investisseurs supportent un risque attaché à leur statut de créanciers de la société propriétaire du bien immobilier. Ceci les expose à un risque supplémentaire de perte du capital investi. Les initiateurs de ces offres mettent généralement en avant des rendements financiers trop optimistes voire irréalistes.
L’AMF est clair, il faut être très vigilant sur ce type d’investissement et ne pas prendre pour parole d’évangile les communications qui sont réalisées par ces sociétés. Je vous invite à la plus grande prudence. Avant d’investir sur ce genre de support, vous devez lire les différents contrats et comprendre les tenants et aboutissants.
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Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
