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La Cour d’appel de Paris a condamné Patrick et Isabelle Balkany, anciens élus de Levallois-Perret (Hauts-de-Seine), à des peines de prison de 4,5 et 3,5 ans, à une amende de 100 000 euros et à une inéligibilité de 10 ans pour blanchiment de fraude fiscale.
Elle a également décidé de confisquer l’usufruit du Moulin de Cossy, une propriété de 1000 m² à Giverny (Eure), appartenant aux Balkany depuis 1996. Cette décision fait suite à la confiscation de cette propriété en première instance, décision jugée illégale par la Cour de cassation car les Balkany n’en sont plus propriétaires en totalité : ils ne détiennent que l’usufruit du bien, dont la nue-propriété appartient à leurs enfants.
La Cour de cassation a annulé la décision de confiscation du Moulin de Cossy, propriété de 1000 m² appartenant aux époux Balkany depuis 1996, suite à une première instance de confiscation. Selon la Cour de cassation, cette décision était illégale car les Balkany ne sont plus les propriétaires en totalité du Moulin de Cossy : ils ne détiennent que l’usufruit du bien, tandis que les enfants Balkany en sont les nus-propriétaires. Une telle décision aurait privé les enfants Balkany de leur droit de nue-propriété.
La propriété normande appartenant aux Balkany, connue sous le nom de Moulin de Cossy, a été transmise aux enfants du couple en 1997 via un montage patrimonial appelé donation-partage. Selon Meilleurtaux Placement, cette technique est utilisée pour partager un bien avant de le transmettre. Les Balkany ont donc utilisé cet outil d’optimisation fiscale. Les enfants Balkany ont la nue-propriété de la propriété, c’est-à-dire qu’ils ont le droit de vendre, de modifier ou de détruire la propriété, mais ils ne peuvent pas y habiter.
Les époux Balkany ont quant à eux l’usufruit de la propriété, ce qui leur permet de vivre dedans ou de la louer et de percevoir des loyers. Ils en avaient fait leur résidence principale, mais ne pourront plus en profiter suite à la décision de la cour d’appel, mais les enfants Balkany continuent d’être les nus-propriétaires de la propriété.
Le recours à un démembrement de propriété peut présenter des avantages fiscaux importants. En transmettant la nue-propriété de la propriété à ses enfants, on peut réduire les frais de succession qui seraient dus lors du décès des parents. Dans le cas de la propriété Moulin de Cossy, qui dispose de 11 chambres et 9 salles de bains, ces frais de succession auraient été conséquents. La propriété est également dotée d’un terrain de tennis, d’un terrain de pétanque, d’une piscine chauffée, d’un pool-house, d’un hammam, d’un bain à remous, d’un baby-foot et d’une salle de gymnastique, pour un coût total d’environ 840 000 euros.
L’usufruit est un droit réel qui permet à une personne (l’usufruitier) d’utiliser et de percevoir les fruits d’un bien immobilier ou d’un ensemble de biens, sans en être propriétaire. Le propriétaire du bien est appelé le nu-propriétaire. L’usufruitier a le droit de louer le bien ou d’en percevoir les revenus, mais il n’a pas le droit de disposer du bien sans l’accord du nu-propriétaire. L’usufruit peut être temporaire ou permanent.
Il existe plusieurs situations dans lesquelles l’usufruit peut être utilisé. Par exemple, lorsqu’une personne est propriétaire d’un bien mais souhaite en partager l’utilisation avec quelqu’un d’autre, elle peut transmettre l’usufruit à cette personne tout en conservant la propriété du bien (nu-propriété).
L’usufruit peut également être utilisé dans le cadre de la transmission d’une entreprise. Par exemple, un propriétaire peut transmettre l’usufruit de son entreprise à ses enfants, tout en conservant la propriété des actifs de l’entreprise pour lui-même.
Enfin, l’usufruit peut être utilisé dans le cadre de la planification successorale. Il est possible de transmettre l’usufruit d’un bien à une personne pour une durée déterminée (par exemple, 20 ans), avant que le bien ne revienne à un autre bénéficiaire (nu-propriétaire). Cette technique permet de transmettre un bien de manière progressive, tout en préservant les droits des différents bénéficiaires.
Il existe plusieurs conséquences fiscales liées à l’usufruit. Par exemple, l’usufruitier est imposable sur les revenus perçus à partir du bien, tandis que le nu-propriétaire n’est pas imposable sur ces revenus. En outre, lorsque l’usufruit est transmis à un autre individu, il peut y avoir des conséquences fiscales pour les deux parties. Il est donc important de consulter un expert-comptable ou un avocat pour en savoir plus sur les conséquences fiscales de l’usufruit.
Enfin, l’usufruit peut être acquis de différentes manières. Il peut être légué par testament, accordé par voie conventionnelle (contrat) ou encore acquis par jugement.
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Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
TILLIE Fabien
Merci pour cet article qui explique très clairement le principe du démembrement.
Pour autant et en l’état, si je comprends bien l’empêchent constaté de faire atteinte à la nue-propriété détenue par les enfants Balkany, je ne comprends pas l’intérêt pour l’usufruitier nouveau (l’état français). Celui-ci va certes empêcher les époux Balkany de jouir ou percevoir les fruits de son bien mais va se retrouver désormais avec la charge d’entretenir et payer les taxes liées au dit bien. Sauf bien sûr à ce que l’état (vous et nous, contribuables) décide de mettre le bien à la location. Avez-vous des précisions quant à cette stratégie ?
Merci
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