Démembrer ses parts de SCPI, Bonne ou mauvaise idée ?

N’ayant pas de revenus locatifs ou dividendes sur ces SCPI, il ne va ainsi pas générer d’impôts sur la durée du démembrement. Il est bien propriétaire de parts de SCPI, mais pour autant cela ne l’impact ni sur l’IFI ni sur l’impôt des revenus fonciers.

L’usufruitier lui souhaite percevoir des revenus sur une durée définie là aussi par la durée de démembrement. Cela s’adresse principalement à des sociétés qui placent leur trésorerie sur des durées limitées. Cela peut aussi s’adresser à des investisseurs qui ont une TMI faible. 

L’exemple d’un démembrement avec Iroko Zen

Comme nous avons pu vous l’annoncer, les clefs de répartition sont propres à chaque fournisseur de SCPI, et cela va même impacter de façons différentes les SCPI chez certains gestionnaires. Afin de comprendre l’intérêt d’un démembrement de parts de SCPI, nous allons prendre en exemple, un investisseur qui place 100 000 euros sur la SCPI Iroko Zen, avec une TMI à 30 %. Ainsi sur la durée des 10 ans, nous allons voir l’impact de ce démembrement :

Le client a placé ainsi 100 000 euros, aucune valorisation n’a été prise en compte, et la rentabilité locative a été celle du TD cible de 5,5 %.  Ainsi on peut voir qu’au bout des 10 ans, l’investisseur dispose toujours de son capital de 100 000 euros en parts de la SCPI Iroko Zen, et en plus aura obtenu 55 000 euros de dividendes, ponctionnés de 16 500 euros d’impôts, et 9 460 euros de CSG CRDS. Cela revient à dire qu’à 10 ans, au cumul un placement équivalent à 129 040 euros.

Dans le même temps, son conseiller lui propose de faire un démembrement de parts d’Iroko Zen sur 10 ans. La clef de répartition est de 65,5 % pour la valeur de la nue propriété, ainsi en plaçant 100 000 euros, il n’achète pas 100 000 euros de parts, mais une nue propriété de 100 000 euros équivalent à une pleine propriété de 152 671,76 euros. Pour rester dans les mêmes paramètres, je ne revalorise pas les parts. Ainsi on peut voir qu’après la dixième année, l’investisseur détient des parts qui valent 152 671,76 euros. Aucun impact de l’impôt.

Ce type d’investissement est souvent mis en place pour placer un capital de départ. Il faut se dire que durant la durée de démembrement vous ne pourrez pas récupérer votre somme, soyez donc sûr de la durée de démembrement. On se rend bien compte que si votre objectif est d’avoir un revenu complémentaire à 10 ans, par exemple, le démembrement est plus intéressant, puisque le loyer à terme sera plus important compte tenu de la valeur des parts. L’impôt grève malheureusement les investissements en SCPI qui détiennent des biens en France, c’est un bon moyen d’optimiser.