Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Le secteur du logement neuf vit une très mauvaise fin d’année. Plusieurs raisons à cela, les normes bancaires qui ne permettent pas aux investisseurs de se porter acquéreur, les permis de construire qui ont du mal à sortir, l’évolution du prix des matières premières. Tout cela remet en cause beaucoup de projets, mais également un univers global qu’est l’immobilier neuf. De fait, le crowdfunding immobilier peut-il lui aussi résister ?
Lorsqu’un promoteur immobilier lance un projet, il fait un business plan et cherche des financements. La banque lui demande souvent un apport qui peut varier, gardons en tête 30 %. Le promoteur qui n’a pas assez de réserve ou qui refuse de se dessaisir d’autant d’argent doit donc le trouver. Une solution est le crowdfunding immobilier.
Vous allez, par l’intermédiaire de plateformes connues et reconnues, ClubFunding, Wiseed, Anaxago, Raizers, Homunity, Fundimmo, Koregraf ou Upstone, prêter l’argent à ce promoteur sur une durée limitée, en général 36 mois. Ce prêt n’est pas gratuit, la rémunération moyenne des capitaux prêtés en 2021 était de 9,21 % !
Le secteur du crowdfunding immobilier attire du monde, puisqu’en 2021, selon le baromètre Fundimmo-Hellocrowdfunding, il aurait récolté la somme de 958 Millions d’euros. Ce sont donc des chiffres encourageants, entre les rendements et les montants collectés, tout devrait aller pour le mieux, et pourtant…
Les sociétés déjà présentes ne sont pas ravies de ce nouveau venu, que ce soit pour sa communication qu’ils jugent dénigrante, ou pour la solution qu’il apporte, qu’ils n’aiment pas. Mais dans le monde du syndic, le sujet est complexe. Les copropriétaires expriment souvent un mécontentement, mais le juge arbitre est le syndic lui-même. Pour vous expliquer un peu le côté particulier de la chose, si vous souhaitez changer de syndic,il faudra envoyer une demande de mise à l’ordre du jour au syndic actuel, définir la date de l’AG (validée par le syndic), en parler à un moment précis de la réunion (selon le syndic), et le faire voter (comptabilisé par le syndic)…
J’avoue que cela peut laisser perplexe quand on connait les soucis que peuvent avoir certaines copropriétés, il serait peut-être temps de laisser un peu plus la main aux copropriétaires eux-mêmes.
Le sous-jacent du crowdfunding immobilier est donc l’immobilier. Dans notre cas, le financement de promoteurs immobiliers. Cela veut donc dire que lorsque le logement neuf va bien, tout roule, mais lorsque celui-ci subit des crises, cela peut fortement affecter les choses. En reprenant les éléments cités en amont de l’article, en ce moment, et comme le disait Jacques Chirac : “les emmerdes, ça vole toujours en escadrille”. Prix des matières premières, difficultés à se faire financer pour l’investisseur, évolution du prix des matières premières, tout est réuni pour mettre à mal le secteur.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers alerte d’ailleurs depuis des mois, le secteur ne va pas bien et rien n’est fait pour les aider. Dernière décision en date, en attente de validation, l’arrêt du Pinel fin 2023 au lieu de 2024. Le tacle au niveau de la gorge fait mal… (pour reprendre un écrivain connu, “Il est arrivé comme un pélican” merci Alban Ivanov)
De plus en plus de promoteurs renoncent même à construire faute de marges convenables. Les programmes étant étudiés 2 à 3 ans avant le lancement, l’évolution des matières premières qui n’était pas anticipable remet beaucoup de choses en cause. Mais le résultat derrière est que le monde du crowdfunding immobilier pourrait lui aussi subir une crise.
Trouver les meilleures solutions immobilières
Une crise pour plusieurs raisons, faute de marges suffisantes, de moins en moins de projets vont sortir ce qui réduira le champ des possibles. Vous avez aussi les projets en cours, qui eux faute de marges suffisantes pourraient ne pas pouvoir servir les rendements espérés. Enfin, le dernier risque, le pire, un programme qui ne pourrait tout simplement pas rémunérer les investisseurs mais en plus, ne pourrait rembourser la totalité des sommes perçues… Je n’ai pas non plus parlé du fait que le promoteur pouvait tout simplement faire défaut et être liquidé.
Le défaut en crowdfunding immobilier était de 0,09 % en 2021, quasi équivalent à 2020. Mais ces années-là sont les années de sortie de programmes. Maintenant, il va falloir être vigilant et voir les chiffres durant les 5 prochaines années. On observe déjà que le taux de retard moyen augmente puisqu’il passe à 4,76 % en hausse de 0,36 %.
Le financement de programmes immobiliers, s’ils sont faits avec des partenaires de qualité, est intéressant. Mais soyez vigilant, la rémunération appelle le risque, et dans notre cas le risque peut être important. En clair, vous pouvez perdre les sommes prêtées et ne jamais voir les intérêts… Double peine. Je pense qu’il va falloir, dans les 36 prochains mois, avoir une très forte notion de sécurité. Pour ma part, lancer un client sur un investissement de ce type alors que le monde du logement neuf va mal, que le Pinel devrait s’arrêter, et que les banques ont du mal à financer, je ne m’y risquerai pas.
Mon conseil, il est urgent d’attendre !
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Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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