Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Le monde du crédit est particulièrement tendu en ce moment. Les normes HCSF ayant largement changé les règles du jeu. Il est nécessaire pour certains de recourir à un prêt au nom d’une SCI, afin d’éviter, par exemple, l’indivision. Le montage est assez simple, des personnes montent une société, la SCI, et ensuite cette SCI emprunte le capital. La banque aura tout de même une vision de l’endettement de chaque personne qui est caution.
Monter une SCI pour acheter un bien immobilier ne s’improvise pas. Par exemple, l’achat en tant que Résidence Principale n’est que très peu répandu. En SCI, il n’est pas possible de requérir à l’abattement de 30 % au nom de l’IFI. En général, il est possible d’opter pour un abattement de 10 à 15 % au titre du peu de liquidités des parts de SCI.
Autre point à noter, si l’un des emprunteurs décède, le conjoint survivant n’a pas le droit au logement au titre de sa résidence principale. Les héritiers seront donc bénéficiaires et auront une part du logement. Si vous souhaitez emprunter avec votre conjoint, il est possible de prévoir des statuts qui prennent en compte ce point-là. Il serait possible de mettre en place une clause qui permette de transmettre les parts en cas de décès, avec un montage dit de démembrement croisé.
Chaque membre du couple acquiert la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié en nue-propriété. Par ce montage, chaque concubin est nu-propriétaire de sa part et usufruitier de celle de son conjoint. Au décès de l’un, l’autre devient pleinement propriétaire des parts sociales dont il détient la nue-propriété et conserve l’usufruit de l’autre moitié. De leur côté, les héritiers disposent de la nue-propriété. C’est un montage qui permet tout de même de protéger le conjoint.
Quand on souhaite lever de la dette via une SCI, la banque va demander d’apporter de l’épargne sur les comptes de la société. Il va vous falloir débourser de l’argent et l’apporter dans la société. Cet apport se fait généralement en compte courant d’associé. Par la suite, la banque va étudier le dossier et mettre en place les assurances de prêt en fonction, en général, de la répartition des revenus de chacun.
Vous êtes 4, 3 gagnent 45 000 € / an, quand le dernier gagne 100 000 €. Le montant global des salaires est de 235 00 €. Le banquier aura tendance à proposer :
Cela représente la répartition des revenus de chacun. La banque n’est pas optue sur le sujet, tant que la somme des quotités est de minimum 100 %.
Le loyer, dans le cas d’une SCI locative, est aussi important. La banque apprécie que celui-ci couvre au moins la mensualité. Si cela n’est pas le cas, les bilans prévisionnels ne seraient pas bons, et obligeraient les associés à ajouter des fonds chaque année. S’ils ont à – 10 000 € par exemple, fin 2023, ils pourraient, en fonction du montant de leur part, apporter la somme nécessaire.
Ce cas est celui de la SCI à l’IR, impôt sur le revenu, transparent fiscalement. Par contre, si la SCI est à l’IS, impôt sur les sociétés, il n’est pas possible que la banque accepte que les comptes de bilans soient négatifs. La banque veut que les bilans soient équilibrés à minima. Il faudra donc mettre en place des engagements pour que les associés amènent en compte courant chaque année. La banque n’aime pas ce genre de situation.
Trouver les meilleures solutions immobilières
Beaucoup de personnes qui mettent en place une SCI imaginent le faire pour optimiser leur transmission. Ils souhaitent pouvoir transmettre à leurs enfants le parc immobilier ainsi créé. Prenons le cas d’une transmission, Paul est père de deux enfants, il a une SCI et il possède via cette SCI un immeuble. S’il décède, ce n’est pas l’immeuble qui est transmis aux enfants, mais les parts de la SCI. La SCI reste toujours propriétaire de l’immeuble.
Aucun transfert de propriété de l’immeuble, mais seulement des parts. Il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire pour cela, mais c’est conseiller tout de même. Il faut à tout prix éviter les requalifications pour donation déguisée.
Vous avez une SCI qui détient un bien immobilier à hauteur de 300 000 €. Cette SCI a encore un crédit de 100 000 €. La SCI est valorisée en prenant en compte la valeur du bien moins les dettes, soit 200 000 €. En donnant la SCI à votre enfant, et grâce à l’abattement de 100 000 €, il ne serait imposé que sur 100 000 € de donation, soit 18 194 €.
Les normes HCSF concernent les demandes de prêt pour les particuliers. En mettant en place une SCI à l’IS, par exemple, il est possible que la banque ait une vision différente. Cela ne vous permettra pas d’emprunter si vous n’avez pas un dossier solide, et la capacité de remboursement. Ne vous imaginez pas qu’en montant simplement une SCI à l’IS la banque vous fera des ponts d’or et financera tout ce qui passe.
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Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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