95 % des Pinel sont une arnaque ! Les 7 erreurs à éviter

95 % des Pinel sont une arnaque ! Les 7 erreurs à éviter
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En ce samedi matin vous allez sûrement me dire que je démarre fort, je vous dirais que ce n’est pas totalement faux. On m’a dit hier que les articles devaient être plus tranchants, plus affirmés. Je pense donner ma vision des choses à chaque fois, mais ce sujet ne vient pas forcément de cette discussion mais d’un souvenir que j’ai lors d’une discussion client, 2008, les Robiens de la colère. La Loi Pinel succède à beaucoup de lois de défiscalisations, qu’elles souhaitent réduire votre impôt directement, ou réduire votre revenu pour réduire votre impôt, différence entre une Loi de Déduction fiscale et de Réduction fiscale, elles existent depuis plus de 30 ans. Cette période étant assez longue, il a été possible de voir des erreurs, des contournements ou même des stratagèmes pour vendre toujours plus d’investissement locatif. Je vais donc vous donner les erreurs à éviter, et vous verrez qu’il ne tient qu’à vous d’avoir un Pinel dans les 5 % restants.

Erreur 1 : La proposition trop rapide 

Je vais déjà commencer par les erreurs qui pourraient arriver, avant même que le lot vous soit proposé, avant même de pouvoir analyser les paramètres de celui-ci. Il existe aujourd’hui des cabinets ou réseaux qui fonctionnent principalement à la vente de produits d’investissement de type Pinel. C’est à dire que systématiquement, lorsque vous les rencontrez ils vous proposeront un investissement de ce type. Personne ne vous dira au premier RDV “Bonjour, je suis Paul, et chez Paul Immo nous ne faisons que de l’investissement en Loi Pinel”, pour autant il est possible d’analyser cela en fonction du nombre de RDV. Je m’explique, que vous ayez fait une demande sur internet sur un site généraliste ou même sur un site parlant de Pinel, ou que vous soyez recommandé, vous allez vivre avec votre conseiller une relation commerciale plus ou moins longue.

 

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Les CGP qui me lisent me comprendront. La plupart du temps, lors de votre premier RDV, il est fait un audit plus ou moins approfondi, s’il ne l’était pas au premier RDV, il le serait au deuxième. Dans tous les cas, partez du fait que vous allez avoir un RDV Audit qui sera assez long et qui devra entrer dans tous les détails. Si déjà ce n’est pas le cas, il y a un souci. S’en suit plusieurs étapes, mais certains cabinets les grillent, et directement à la fin du RDV 2, vous diront “Ce qu’il vous faut c’est un Pinel”. On en arrive à la différence entre un bon et un mauvais chasseur …. 

Un bon CGP prend le temps de vous écouter, formule des remarques, des hypothèses, il vous propose un RDV de Préconisation, durant lequel il va vous proposer un ensemble de solutions, et ainsi vous aurez du choix, c’est par la suite qu’il vous recevra en RDV Proposition, pour évoquer un choix de lot. Le mauvais CGP lui va vite, quand je dis mauvais, il ne l’est pas lui foncièrement, mais la structure dans laquelle il évolue ne lui permet pas de proposer plusieurs solutions, et il ne peut s’axer donc que sur le Pinel. Evidemment, il va chercher à gagner du temps, et très vite vous aurez un lot Pinel entre les mains. Mon premier conseil donc, si c’est trop rapide, il faut fuir.

5 % des lots proposés en Pinel sont intéressants, ne passez pas à côté.

Erreur 2 : La proposition unique 

Cette proposition unique peut s’adresser à deux sujets, la proposition de solution, la proposition de lots. Tout d’abord la proposition de solution, peu importe votre situation, il n’y a jamais une seule solution à vos objectifs de vie. Cela me paraît impossible, ou du moins, si on vous propose du Pinel il existe plein d’autres solutions qui peuvent être comparées. Je pense que si lors de votre préconisation, vous n’aborderez qu’un seul sujet, ou deux, Pinel et Assurance Vie par exemple, c’est déjà une erreur. Le travail n’a pas forcément été fait. Il existe bon nombre de solutions, je ne pense qu’il faille toutes les aborder, mais une préconisation classique, à mon sens, contient au moins 4 solutions. 

S’en suit la proposition de lot unique, c’est à dire que vous avez le choix sur un seul lot en Pinel. En résumé c’est ce lot Pinel ou rien. Il y a beaucoup de programmes neuf en France, compliqué d’avoir un nombre précis, mais sachez que l’on ne parle pas de 10 lots disponibles. Peu importe votre situation et votre capacité financière, il doit au moins y avoir 2 à 3 lots qui y correspondent, si ce n’est plus. Un choix unique est donc pour moi un mauvais message, et le fait de ne pas pouvoir choisir.

Erreur 3 : La vente financière ou juste défiscalisante

Cette erreur est pour moi forte, elle reprend en compte votre premier critère d’achat. Souvent le conseiller devra se battre pour vous le faire comprendre. Acheter un investissement Pinel, juste pour le TRI ( Taux de Rendement Interne ) ou juste pour l’aspect de réduction d’impôts, est une erreur flagrante. Vous ne la verrez pas au début, mais à la revente vous le comprendrez, et pour certains mêmes, lors de la vie du Pinel. Le TRI, reprend les flux, les loyers, les impôts, le crédit et les charges, souvent, mise à part mettre un apport, vous avez une participation personnelle. Prenez en compte tous les risques, turn-over, loyer surévalué, assurance dégradation. De plus, pour pouvoir indiquer un TRI, il faut avoir les flux mensuels, la durée, mais aussi le prix de revente. J’en parlerai un peu plus tard, mais n’imaginez pas revendre avec une plus value. 

Enfin parlons de l’aspect réduction d’impôt, je vais vous citer une phrase que je peux citer à chacun “ Vous achetez de l’immobilier, vous vendez de l’immobilier”. Effectivement, vous allez acheter un bien qui va permettre une réduction d’impôt, mais lorsque vous le vendrez dans 12, 15 ans, celui-ci n’aura plus cette caractéristique, l’acheteur achètera un appartement. Soyez donc vigilant sur votre critère d’achat, car acheter un T2 sur Bordeaux centre, qu’un T3 sur Carcassonne, malheureusement je ne pense pas que l’évolution de prix sera la même. Prenez donc en compte les paramètres de l’immobilier, et le premier étant, l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…

Erreur 4: Un prix surévalué par rapport à l’ancien

Les 3 premières erreurs correspondent à des erreurs de choix d’interlocuteur, là nous allons parler d’erreurs liées au lot directement. Nous allons donc partir du fait que vous avez trouvé le bon “CGP”, et du coup il vous a proposé des lots. Il vous faut donc les analyser avant de prendre votre décision. Le premier critère, à mon sens, est assez simple à analyser, la différence de prix entre le neuf et l’ancien dans la même zone, pour un bien équivalent. Reprenons l’exemple de mon T2 sur Bordeaux, dans le neuf, sur la Rive Gauche, les prix varient entre 5 300 e et 6 000 e. Dans le même temps, en allant sur le site par exemple, Meilleur Agent, et en cherchant Bordeaux, on peut se rendre compte que dans la zone un T2 se vend, environ, au prix de 4 677 euros. 

La différence de prix est donc en moyenne de 20,80 %. Cet écart peut se justifier par les travaux, la qualité du neuf, et la différence de norme énergétique. Pour autant il faudra être vigilant, si vous dépassez les 35 % et selon les chiffres d’évolution des prix des 20 dernières années, il faudra en tirer un constat. Sur Bordeaux, certains signes de ralentissement, mais moins de projets neufs, moins d’offres, et toujours de la demande. Dans une simulation je ferais même une moins value, environ 10 % sur 15 ans, pour sécuriser la vision du client. Je ne dis pas que ce sera forcément ce prix à la revente, mais si vous êtes satisfait avec une simulation en moins value, il y a bien moins de risque que vous soyez surpris dans 15 ans. Donc on retient, au-dessus de 35 % WARNING.

Erreur 5 : Une démographie négative  

Le lot Pinel est situé dans une ville, et celle-ci est plus moins attrayante. Lorsque vous analysez un Pinel, la démographie est un point important. Cela veut dire qu’il y a soit plus de gens qui arrivent, soit plus de gens qui partent. Si vous êtes dans la deuxième situation, c’est que la ville n’attire pas et donc que les balances d’offres et de demandes, vont plutôt s’aligner sur plus d’offres que de demandes. A l’inverse, une démographie positive, indique qu’il y a plus de gens qui arrivent, ainsi la balance offre / demande, sera en faveur de la demande. La plupart du temps en découle une tension locative. Plus la tension locative est importante, plus le bien se loue vite. 

La démographie est largement accessible sur internet, quand à la tension locative, vous avez plusieurs sites qui en parlent, mais n’hésitez pas à me citer votre ville en commentaires, j’en ferai l’étude.

Erreur 6 : Le loyer surévalué

Ce n’est pas parce que le plafond de loyer est à 800 euros, que votre bien se louera ce prix là. Le plafond de loyer n’est qu’un calcul mathématique, qui permet, compte tenu de la surface et de la zone, de calculer le loyer maximal auquel vous avez droit. Par contre, le terme plafond ne veut pas dire que le loyer marché est forcément supérieur. Il vous faut donc analyser le loyer qui vous a été annoncé, Hors charges, et charges comprises, et ainsi voir si le marché locatif est en réelle adéquation avec la simulation de loyer que l’on vous a donné. Certains auront tendance à aller vite et vous dire que c’est le plafond en termes de loyers, c’est totalement faux.

Erreur 7 : Un programme spécial Pinel

Cette erreur est difficile à analyser pour les néophytes, mais elle peut être un vrai souci. Pour autant, lorsque vous aurez votre proposition d’investissement, je vous invite à vous rendre sur le site du promoteur immobilier, et vérifier un peu la composition des appartements. Je parle bien de typologie, un programme qui ne serait composé que de studios et T2, a de forte chance de n’être dédié qu’à des investisseurs. Dans la même veine, si les prix sont tous plus ou moins inférieurs à 300 000 euros, on est dans le même cas de figure. Il faut que vous ayez une partie de résidence principale dans votre immeuble, sinon celui-ci, malheureusement, sera dégradé beaucoup plus rapidement. Un immeuble composé que de locataires, voit ses parties communes, moins bien traitées. Ces deux indicateurs typologies, et prix, devraient vous aider. 

Un autre devrait aussi vous aider, la commission du conseiller en question. Il y a encore deux ans, les CIF devaient annoncer leurs commissions, mais pas les Agents Immobiliers, aujourd’hui avec l’amendement De Montgolfier, les deux mentionnent leurs frais. Dans chaque contrat de réservation en Loi Pinel, il est fait mention de la commission. Aussi celle-ci a été plafonnée à 10 % HT. N’hésitez donc pas à poser la question de la rémunération, si la réponse n’est pas fluide ou à l’air gênée, c’est que les frais sont importants et que le conseiller ne veut pas trop en parler. Mauvais signal. 

Vous l’aurez donc compris, ces 7 erreurs vont vous aider à ne pas faire un mauvais investissement, mais dans tous les cas n’oubliez jamais vos objectifs de vie. Un investissement, peu importe sa forme, son montant, doit correspondre à des objectifs de vie, et prendre part dans votre patrimoine global. Ciblez au mieux vos objectifs de vie, comparez les propositions, les cabinets de conseil, et faites en sorte que votre investissement Pinel fasse partie des 5 % restant qui eux sont top.

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

3 Comments

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