Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Aujourd’hui avec l’envolée des prix de l’immobilier et le passage du COVID sur les SCPI, beaucoup d’entre vous peuvent et vont se poser la question sur le fait d’investir dans un LMNP ou dans une SCPI. Ce choix n’est pas simple, vu que vous pouvez lire beaucoup de choses en bien ou en mal sur la toile. Je vais donc faire un match en 6 points, et le résultat en découlera. Maintenant, ce résultat sera susceptible d’évoluer dans le temps.
L’enveloppe d’investissement est souvent ce qui dirige le choix d’investissement. Tout le monde ne peut pas décider d’investir 500 000 euros du jour au lendemain. L’avantage là c’est que les 2 solutions sont accessibles dès 50 000 euros pour le LMNP, et 3 000 euros pour la SCPI. Pour autant, ce sont des enveloppes de premier prix, dans le cadre d’un investissement long terme, serait-il intéressant d’investir dans un LMNP à 50 000 euros, si oui lequel serait-il ?
Le LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, est un investissement immobilier qui a une particularité, le bien loué est meublé. Vous avez par contre différents LMNP, le LMNP avec bail commercial, et le LMNP dit classique. Le LMNP avec bail commercial, a comme particularité qu’il est géré par un exploitant, et sur un achat neuf peut ouvrir droit à la récupération de TVA. L’inconvénient, c’est que la qualité du meublé est la qualité de l’exploitant, donc il faudra être très vigilant. Pour le LMNP dit classique, vous achetez un bien, vous le meublez, vous faîtes un bail LMNP et le tour est joué. C’est beaucoup plus simple, mais où trouver un bien dans les 50 000 euros ?
Je vais donc déjà vous donner deux exemples, le premier sera donc un LMNP géré, il se situe à Darnétal, proche de Rouen, vendu par Le Revenu Pierre, société de marché secondaire en LMNP géré. Il est au prix de 54 400 euros pour une surface de 20 mètres carrés. Il se situe en RDC et a une rentabilité locative de 4,29 %. L’inconvénient majeur de ce bien là ? Le prix au mètre carré, vous avez donc un prix de 2 720 euros, le prix à Darnétal est en moyenne de 1 874 euros, ce qui fait une différence importante avec l’ancien classique. De plus, vous ne vendrez ce bien qu’à un investisseur en LMNP géré, ce qui limitera vos possibilités.
Un match des plus intéressant, mais le verdict ne remplacera jamais un RDV avec un bon CGP qui vous conseillera au mieux.
Deuxième exemple, un LMNP classique, j’étais proche de Rouen, allons à Rouen directement. J’ai trouvé un bien dans le vieux Rouen, un emplacement hyper centre, au prix de 60 000 euros pour un loyer de 342 euros / mois, locataire en place. Les prix dans la zone sont plutôt de 400 euros. Le bien fait 15,30 mètres carrés, soit un prix du mètre de 3 921 euros, pour un bien dans le centre. La rentabilité à date est de 6,84 %, bien plus intéressante.
Pour la SCPI, l’accessibilité en termes de prix est bien plus intéressante, vous pouvez acheter des parts de SCPI, en nombre limité. C’est-à-dire que dès 10 parts, en moyenne, vous pouvez devenir propriétaire. Si demain vous décidez d’investir dans la SCPI Primovie, comptez 2 030 euros, rien de plus. Ainsi pour une enveloppe à 50 000 euros, vous avez l’embarras du choix. On peut donc se dire, que l’accessibilité en termes de prix est bien plus simple en SCPI, que ce soit sur une enveloppe globale ou bien en coupon mensuel.
Pour ce premier match, la SCPI gagne la partie, elle est accessible bien plus facilement, et peut même permettre d’investir en cash dès le début sans avoir recours à un crédit, on ne peut donc que la déclarer gagnante.
Un investissement est, la plupart du temps, bien plus rentable lorsqu’il est fait à crédit plutôt qu’en cash. Pourquoi me direz-vous ? Car vous avez l’effet de levier du crédit, ainsi la mensualité est remboursée en grande partie par le ou les locataires, et donc votre participation est minime. Pour autant, vous le savez, les normes HCSF ont changé beaucoup de choses sur la capacité financière des investisseurs. La norme aujourd’hui est que l’endettement en immobilier classique, en LMNP, ne peut dépasser les 35 % d’endettement brut, la formule étant :
A l’époque, pas mal de formations en immobilier vous parlaient de devenir rentier, mais avec ce calcul là, si vos revenus de base ne sont pas conséquents, vous aurez peu de chance de pouvoir lever beaucoup d’argent. On voit donc bien que ce critère limite la capacité d’endettement et donc d’investissement.
La SCPI, quant à elle, à deux facteurs, le premier est strictement identique à celui du LMNP, les fameux 35 %, mais il sera pris en compte dans un réseau bancaire classique. Ainsi l’arbitrage pourrait s’arrêter là en disant, puis-je ou ne puis-je pas investir ? Mais les exploitants de SCPI ont passé dernièrement des partenariats avec des banques spécialisées qui leur permet de monter à un endettement de 50 % net, la formule étant la suivante :
Faîtes un test, vous verrez que ce calcul est bien plus favorable, ainsi vous avez un mode de calcul plus intéressant et un taux capé bien plus fort, ce qui ouvre la capacité pour chacun à investir à crédit en SCPI.
Le deuxième match n’est pas encore démarré qu’il est déjà plié, la SCPI remporte haut la main le point.
Tout d’abord qu’est ce que le risque ? Le risque en investissement est le fait qu’une prise de position peut avoir une répercussion positive mais aussi négative, tout l’art de prendre des risques. En investissement on fait attention aux risques, car cela peut avoir de grandes conséquences sur l’investissement réalisé. La mutualisation du risque permet donc d’atténuer celui-ci en le répartissant sur plusieurs actifs ou biens. En LMNP, il est compliqué de dire que le risque est mutualisé car, soit vous avez opté pour un LMNP géré, et le risque est totalement porté par l’exploitant. En résumé, si l’exploitant est de qualité on peut dire que le risque est limité. On a d’ailleurs pu voir pendant le Covid, que certains sont s’en bien mieux sorti que d’autres. Dans le cas d’un bon exploitant le risque est donc très limité.
Dans l’investissement LMNP classique, vous avez deux risques, le risque locatif et le risque de prix. Le risque locatif est totalement porté par l’investisseur, si le bien ne se loue pas, il ne rentre pas de loyer, ainsi il lui est compliqué de rembourser le prêt. Vous avez aussi le risque du prix, d’avoir acheté à un prix élevé et ne pouvoir le revendre au même prix. Le LMNP classique comporte donc des risques qu’il est quasiment impossible de mutualiser, mise à part le fait d’en détenir plusieurs à des endroits différents.
Pour la SCPI, sa nature même est de mutualiser le risque locatif et de prix, lorsque vous achetez une part de SCPI, vous devenez propriétaire d’une société qui peut détenir des Milliards d’immobilier, et ainsi de multiples locataires. Dans ce cadre là, la mutualisation du risque est réalisée par le gérant de la SCPI, et de plus compte tenu de l’accessibilité au prix, à prix équivalent d’un LMNP, vous pourriez détenir 10 SCPI différentes. Sachez de plus que les SCPI ont des thématiques tel que la santé, le commerce, la logistique mais aussi des répartitions géographiques, France, Europe…On peut déjà dire que la SCPI est bien plus encadrée au niveau du risque qu’un investissement LMNP.
Troisième match, c’est toujours un sans faute pour la SCPI, il va falloir que le LMNP se réveille.
La capacité de revente est un point très important lorsque vous investissez, car imaginons que demain vous ayez besoin d’argent, comment faire pour l’obtenir ? En LMNP le chemin est assez simple intellectuellement, vous revendez le bien, vous remboursez le crédit à la banque et gardez le reste. Le délai moyen entre une mise en vente, et la perception du capital de la vente est d’environ 5 mois, prenez en compte les DPE, tous les éléments de signature, le délai pour trouver un acheteur, ce délai est raisonnable. Pour autant dans une zone très tendue, et avec un notaire très efficace, vous pouvez ramener cela à 14 semaines.
Pour la SCPI, deux cas pratiques, le cas de la SCPI à capital fixe, c’est une SCPI dont le capital est figé dans le temps, et donc la revente se fait de gré à gré. Vous devrez donc trouver un acquéreur pour vos parts. Par contre dans le cas d’une SCPI à capital variable, lorsque vous déciderez de revendre vos parts, vous aurez juste à en informer le gestionnaire de la SCPI qui les remettra en vente très facilement, au niveau des nouveaux acheteurs. Ainsi, si demain vous achetez des parts de SCPI, il est impossible de savoir si ce sont de nouvelles parts, ou des parts d’un investisseur qui les revend. L’avantage est que vous connaissez la liquidité des parts, ce point est mentionné dans tous les bulletins trimestriels, avec la nomenclature “ Nombre de parts en attente de retrait “. Ce paramètre est à 0 ? Très bon signe, cela veut dire que quand une personne veut vendre elle y arrive dans le trimestre. Pour les SCPI à capital variable, compter environ 1 mois pour que la vente soit effective. Évidemment vous l’aurez compris, si il n’y a pas d’acheteurs de parts de cette SCPI le délai peut être plus long, d’où le choix vigilant.
Match 4, on dirait que les SCPI ont déjà pris un tour d’avance sur le LMNP. La SCPI ayant un délai d’un mois quand le LMNP en compte en moyenne 5, rien à dire.
La rentabilité peut se décomposer en deux paramètres, la rentabilité locative et le taux de rendement interne. Dans ce match, je ne parlerai que de la rentabilité locative car celle-ci est assez simple à calculer et ne peut souffrir de débat. Ainsi en LMNP, la rentabilité locative annuelle est le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat. Pour ceux qui cherchent avec efficience, ou qui ouvrent des zones un peu plus secondaires, la rentabilité locative peut facilement dépasser les 7 %. Sans aller dans une zone secondaire, l’optimisation de surface en colocation par exemple peut tout à fait permettre d’avoir des rentabilités aussi importantes. Par contre en LMNP géré il sera difficile de dépasser les 5 %.
En SCPI, on parle de Taux de Distribution, en 2021, selon l’IEIF est de 4,48 %, ce qui est inférieur au LMNP. Certaines SCPI arrivent à le concurrencer en allant sur des rentabilités de 7 % mais elles sont tout de même rares.
Match 5 : Premier point pour le LMNP, et un point important.
Tout revenu est imposé, mais dans le cadre du LMNP, en déclarant celui-ci au régime réel, la plupart du temps vous pouvez arriver à une optimisation de vos revenus meublés. Ainsi, vous ne serez que peu ou pas imposé. Il faut savoir que l’imposition est forte, elle est de votre TMI ( prenons une TMI moyenne de 30 % ) et de la CSG CRDS, 17,2 %. Ainsi, dans ce cadre là, 47,2 % de vos revenus meublés positifs seraient de l’impôt, colossal. Le LMNP régime réel permet donc de créer une charge d’amortissement, qui sera à optimiser les déclarations, et ainsi atteindre un revenu meublé = 0 fiscalement. Vous avez déjà amorti le bien, ou l’amortissement ne représente qu’une partie infime du loyer, vous pouvez opter pour le Micro-Bic, soit un abattement de 50 % des revenus. On le voit donc, il existe des solutions pour optimiser les revenus issus du LMNP.
En SCPI, c’est plus compliqué, vous êtes assimilé à des Revenus fonciers, donc la déclaration est différente. De plus vous ne pouvez pas faire de Micro car si vous n’avez que des Revenus issus de SCPI, cela est interdit. Il faut au minimum avoir un bien locatif classique. Le régime réel est la plupart du temps celui par défaut. L’imposition reste donc la même TMI + CSG CRDS. En régime réel vous avez la capacité de déduire les frais et charges, inexistants, et les intérêts d’emprunt. On peut donc voir que l’imposition sur les revenus issus de SCPI est importante.
Pour autant, si vos revenus sont issus de biens à l’étrangers, une SCPI par exemple PF Hospitalite Europe ne détenant que des biens étrangers, les loyers seront imposés à la source par le pays d’origine. Il y a donc une fiscalité avantageuse des revenus étrangers dans la SCPI. Il restera ce qui s’appelle un “frottement fiscal” mais dans le cas de cette SCPI, pour une TMI à 30 %, le reliquat est de 7 % environ, très loin des niveaux français. Sachez le donc, l’optimisation peut passer par l’origine des revenus.
Match 6 : Le LMNP est le grand vainqueur en termes d’impôt.
Nous avons réalisé 6 Matchs, 4 ont été gagnés par la SCPI, et 2 seulement par le LMNP. On peut donc dire que la SCPI gagne ce match. Pour autant, vous l’aurez compris, si vous en avez la capacité, compte tenu des normes d’endettement, il est tout à fait possible de démarrer par un LMNP et y ajouter par la suite une enveloppe SCPI. Ainsi vous aurez les avantages des deux et mutualiserez le risque. Pour ceux qui seraient un peu plus limité, la SCPI est sans doute le plus intéressant, vous ne gérez rien, vous mutualisez le risque, le marché est porteur ….
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
