Dis Jamy, c’est quoi un crédit amortissable ?

Nyko
Publication le 17/02/2022

Hier soir, j’échangeais avec un de mes amis et son fils, qui est en train de faire construire, et nous parlions de pédagogie financière. Ce sujet est très vague mais il le touche en ce moment, directement puisqu’il fait un prêt. Pour une fois, je suis mauvaise langue, mais on peut dire que son banquier a fait le job et lui a expliqué dans les détails ce qu’est un crédit immobilier amortissable. J’en suis ravi car quand tu fais ton premier prêt tu es souvent perdu. Je vais donc vous expliquer ce qu’est un crédit immobilier amortissable, je vous laisserai à disposition des fichiers.

Dis Jamy, c’est quoi un crédit amortissable ?

Pour ceux qui se rappellent de cette émission, c’est pas sorcier, Jamy était la personne qui arrivait à vulgariser n’importe quel sujet. Il le rendait intéressant, super clair, et c’était très pédagogue. Je vais tenter de faire de même sur le crédit et vous expliquer ce qu’est un crédit amortissable, comment se calcule une mensualité, et le déroulé dans le temps des mensualités. Tout d’abord il faut savoir que lorsqu’on vous prête de l’argent, lorsqu’on fait un prêt immobilier, mise à part sur le PTZ, on ajoute une part d’intérêt sur les remboursements. Le prêteur, la banque dans cette situation, a un intérêt économique à vous prêter de l’argent.

Simuler votre Réduction d’Impôts

Les taux à l’heure actuelle sont très bas, historiquement très bas. Imaginez vous qu’il y a moins de 15 ans, les taux étaient d’environ 4 % sur 25 ans, alors qu’à date, malgré une remontée, ils se sont stabilisés à 1,33 % sur 25 ans. C’est un gap énorme et on pourra voir d’ailleurs l’écart de mensualité. Nous allons d’abord faire des mathématiques, et je vais vous donner la formule qui permet de calculer une mensualité, mais pas de crainte, juste après je vous l’explique sur excel et google sheet 🙂 .

La formule pour la mensualité est donc la suivante :

Un crédit amortissable permet de rembourser le capital emprunté dans le temps, via la mensualité

Selon l’heure à laquelle vous allez lire ça, c’est plus ou moins digeste, mais on peut déjà voir que le taux annuel apparaît deux fois, et que la durée aussi. Evidemment le capital emprunté en mois sera demandé. Mais pour résumer, pour calculer une mensualité, il vous faut, le capital que vous souhaitez emprunter, la durée en mois, et le taux mensuel. Ainsi sur excel la formule serait donc :

=VPM(Taux mensuel; Nombre de mois; Capital emprunté)

Donc si vous empruntez 200 000 euros sur 25 ans à un taux de 1,20 % par an, cela donnerait donc :

=VPM(1,20%/12;300;200000)

Sur google sheet, pour ma part la formule est la même, pour les personnes qui auraient une version anglaise, la formule serait PMT et non VPM mais les arguments seraient dans le même ordre. Vous savez donc maintenant calculer sur un tableur, facilement, une mensualité. Mais il faut comprendre la mécanique du remboursement du capital dans le crédit amortissable.

Lorsque vous payez une mensualité, une partie sert au remboursement du capital emprunté, quand l’autre est juste une part d’intérêt. Et le calcul est évolutif, chaque mensualité, reprenant ainsi le capital restant dû du mois précédent et diminuant ainsi la part d’intérêt sur la mensualité. Je vais prendre en exemple 2 mensualités, les 2 premières pour vous l’expliquer simplement. Vous aurez compris que la mensualité reste fixe, en reprenant le cas précédent elle est de 771,99 euros, donc :

Mois 1 : Capital restant dû 200 000 euros, des intérêts à hauteur de ( 200 000 * ( 1,20% / 12 )) soit 200 euros, la mensualité se décompose donc en 200 euros qui payent les intérêts et ( 771,99 – 200 ) soit 571 euros qui remboursement le capital emprunté, il reste donc 200 000 – 571 = 199 429 euros
Mois 2 : Capital restant dû 199 429 euros, des intérêts à hauteur de ( 199 429 * ( 1,20% / 12 )) soit 199,43 euros d’intérêts, et donc 572,56 euros qui remboursent le capital emprunté, il reste donc 199 429 – 572,56 = 198 856,44 euros

Vous aurez donc compris que dans la mécanique, vous avez de moins en moins d’intérêts, donc vous remboursez de plus en plus de Capital, et ainsi à la fin vous ne devez plus rien.

Des fichiers pour s’entraîner

Je mets donc à votre disposition deux fichiers qui vont vous permettre de mieux comprendre la mécanique de remboursement dans le cadre d’un crédit immobilier amortissable. Je fais par défaut un fichier sur une durée de 25 ans que vous puissiez comprendre en détail les différents points.

Voici donc la vision mensuelle sur un crédit 25 ans. Je me permets aussi de vous mettre un graphique sur les différents impacts.

Les grandes tendances sont donc que la mensualité reste fixe, quand dans le même temps, vous remboursez de moins en moins d’intérêts et donc de plus en plus de capital. Ainsi maintenant, vous savez calculer une mensualité, vous connaissez le capital restant dû à une période, et vous avez compris la mécanique. Ces explications, vous elles donc parues claires ? Prochainement je vous expliquerai les modes de calcul de l’endettement et aussi l’impact de l’assurance emprunteur sur votre dossier de financement.