Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Je me promenais hier soir sur Linkedin et je suis tombé, dans le groupe Les petits génies de l’immobilier, un article mentionnant la volonté de l’état à permettre à chaque Français un accès au crédit immobilier. Je dois avouer que j’ai d’abord été surpris du titre puis j’ai lu avec vigilance tout le déroulé. Par moment, j’ai l’impression que les gens qui font les lois ne les vivent pas eux-mêmes. Pire, étant convaincus de leurs dires, ils s’obstinent dans leur vision des choses.
Bruno Le Maire, Ministre de l’Economie et des Finances surveille de près l’accès pour les Français au crédit immobilier. La protection du pouvoir d’achat est un enjeu électoral important. Le combat est noble. M. Le Maire souhaite ainsi que les ménages puissent continuer à acheter des biens immobiliers avec des paramètres favorables. Une réunion a d’ailleurs eu lieu Jeudi dernier dans le cadre d’un point avec le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Notre ministre a même mentionné que la conjoncture économique actuelle était favorable à l’achat d’un bien immobilier.
De son point de vue, les taux étant relativement bas, des taux de 1,1 % à 1,2 % sur 25 ans, en rapport à une inflation de près de 3 %, les taux réels sont ainsi négatifs. Les conditions d’obtention d’un prêt sont donc toujours intéressantes à son sens. Il met ainsi un coup de projecteur sur un sujet important dans le cadre de notre élection présidentielle. Pour Bercy, l’inflation n’est pas encore démesurée, loin de la, pour le HCSF, les banques sont préparées pour faire face à une augmentation des prix mais aussi de l’inflation. Le HCSF rappelle ainsi qu’il existe des “coussins prudentiels” mis en place par les banques afin de couvrir le risque de défaut, en 2023 ils devraient pas à 0,5 %. Il faut dire que la mise en place de ces coussins fait suite à une demande du HCSF lui-même.
De plus le HCSF ajoute que même si l’inflation repart de plus belle, compte tenu des paramètres mis en place, un endettement Brut inférieur à 35 %, les ménages pourront rembourser leur prêt. Ils se félicitent même d’avoir pris de telles mesures.
L’endettement calculé en Brut et plafonné à 35 % reste toujours limitant pour les demandeurs de prêt immobilier.
Les promesses sont belles, le fait que chaque Français ait accès à un crédit immobilier, pourtant la réalité est tout autre. Tout d’abord il faut savoir, la mise en place d’un endettement Brut à 35 % maximum, une règle stricte, sort tout esprit d’analyse de la part de la banque. Ils ont bien sûr une possibilité de déroger à cette règle pour 20 % des dossiers en résidence principale, mais cela reste tout de même limité. Peu importe le salaire que vous avez, la règle est facile à comprendre, 35 % sinon circulez y a rien à voir. Je pense à nos amis banquiers qui doivent voir des dossiers passer, un reste à vivre important, et qui se doivent de refuser le dossier. Il y a encore 5 ans, ils pouvaient financer des projets avec un endettement plus fort en justifiant un reste à vivre important, ou tout autre point.
De plus, la méthode de calcul, l’endettement Brut, sort mécaniquement beaucoup plus rapidement les investisseurs immobiliers. En effet, avec ce mode de calcul, le revenu locatif ne pondère plus la charge de crédit mais s’ajoute aux revenus, avec une prise en compte de 70 à 80 %. Cette méthode de calcul est très stricte du coup avec les investisseurs et ceux qui pensaient que la rentabilité leur permettrait de pouvoir investir beaucoup plus facilement voient s’éloigner leur projet. A l’époque, un bien qui avait une rentabilité de plus de 6,75 % permettait de ne quasiment pas générer de surcharge d’endettement, là c’est impossible. Avec le mode de calcul d’endettement brut il faudrait une rentabilité locative de 28 %, impossible.
L’accès au crédit immobilier est donc la priorité de ce gouvernement mais en émettant des règles si strictes, ils ont retiré un champ d’action aux banques, et leur ont limité leur capacité de financer certains clients. J’ai d’ailleurs une anecdote, un ami notaire ce week-end me disait qu’un notable de la zone, avec des revenus mensuels à 5 chiffres, s’était vu refuser son projet d’investissement immobilier pour une notion d’endettement alors qu’après projet son reste à vivre aurait été des plus confortable. Rendons un peu de pouvoir d’analyse aux banques.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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