Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Je vois déjà certains lecteurs ouvrir de grands yeux et se dire que Nyko mélange le Club Deal Immobilier et un Bail commercial, ça n’a pas de sens… Ce qu’il faut savoir c’est que de plus en plus d’opérateurs s’intéressent au Club Deal, la raison est simple, un investissement immobilier hybride entre la SCPI et la détention en direct. L’intérêt secondaire est aussi, le montage bancaire. Pour autant cela n’est pas sans risque, le premier étant de se tromper sur le prix d’achat, le second les soucis de gestion. J’ai un partenaire qui a mis en place une solution que je trouve intéressante, je vous en dis plus.
Le Club Deal Immobilier est un terme que connaissent beaucoup de CGP mais pour autant, il y a encore quelques années, il était impossible d’amener un client avec un apport limité de 100 000 euros afin de le faire investir. Ce montage d’investissement a souvent été trusté par les institutionnels. La définition du site, que je trouve bien fait d’ailleurs, bienprevoir est assez claire, le Club Deal Immobilier est un montage d’investissement dans l’immobilier, non coté, qui rassemble une trentaine d’investisseurs, triés sur le volet.
Un tel montage permettant à des institutionnels ou de grands investisseurs de réunir des fonds, s’allier dans une société, et ainsi investir sur des biens auxquels ils n’auraient pas accès seuls. Ainsi de par sa nature, ce montage est élitiste et n’est normalement pas accessible à tout le monde. Mais revenons un peu sur le sujet de base, après avoir évoqué le contexte. Le montage d’un Club Deal Immobilier est assez simple, plusieurs investisseurs prennent des parts dans une société, SAS ou autre, apportent du cash en fonction du montant demandé. Cet apport va servir soit à acheter en cash le bien, soit à avoir un effet de levier sur un crédit et ainsi financer l’achat via une banque. La société montée, la SAS par exemple, gère le bien durant l’activité, au terme, le bien est vendu, les différents impôts payés, le boni de liquidation est remonté en direct par l’investisseur ou via une société personnelle.
Les risques sont multiples et il faut porter la plus grande vigilance à ce sujet là. Tout d’abord le choix de la société et la mise en place d’un pacte d’associé. Je n’aborderai ce matin que la SAS, du fait de sa nature, et des différents sujets qui pourraient intervenir durant la vie de la société il faut se couvrir contre :
Club Deal Immobilier avec Bail Commercial, l’outil d’investissement de demain !
Ces risques sont inhérents à toute société mais peuvent se palier par un pacte d’associé bien fait qui prend en compte ces différents points, mais aussi la durée de la société et les délais de revente. Mais ce ne sont pas les seuls risques, il en existe d’autres, qui eux sont propres à l’investissement :
Les risques liés aux locataires peuvent être palliés par la mise en place d’un bail commercial avec un exploitant concernant la location du bien acheté. Cela n’est pas commun mais en mixant un Club Deal Immobilier et un Bail Commercial on supprime certains risques.
L’idée ne vient pas de moi mais d’un partenaire que j’ai sur Lyon. A la base il développe une solution de bail commercial, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Quand je l’ai rencontré je me suis dit, va t’il proposer des loyers finaux assez intéressants pour que les investisseurs soient intéressés. Première demande, et le loyer est cohérent, de plus avec un bail commercial triple net, c’est à dire qu’il paye tous les frais hormis la PNO (Assurance Propriétaire Non Occupant), c’est à dire :
La liste est longue et permet donc de réaliser une simulation assez transparente. Lors de notre deuxième échange, le contact passe bien et au détour il me glisse qu’il a mis en place des Club Deal Immobilier pour des proches et qu’il se tate à le démocratiser. Je venais de voir l’émission sur Bricks, avec ses défauts et ses avantages, je me suis dit là franchement l’idée est top. On échange, il me fait rencontrer le comptable, l’avocat, et il se lance pour le proposer aux investisseurs. L’avantage de son montage est qu’en plus d’associer un Bail Commercial à un Club Deal Immobilier, et ainsi prendre à sa charge tous les risques inhérents au locataire, il met en place un Club Deal accessible, dès 10 000 euros, une révolution pour moi. Dans un prochain article je vous parlerai de la première opération qu’il commercialisera en grandes pompes ….. Vous verrez en plus que l’immobilier en termes de coût est cohérent, ce qui est nécessaire car le gain en Club Deal Immobilier se fait souvent, quasi exclusivement, sur la plus-value à la revente.
Ce montage pour moi est le montage 2.0, il permet de sécuriser l’investisseur sur ses loyers, la gestion du bien mais aussi apporter un dossier clé en main à la banque. Aujourd’hui on parle de normes d’endettement à 35 %, mais les premiers dossiers qu’il a pu monter n’avaient pas individuellement le respect de celle-ci est pourtant le dossier est passé. La banque, compte tenu de l’intermédiaire d’une société, analyse-t-elle plus en détail le montage, et avec un bail commercial, prend-elle le risque de dépasser les 35 % en remontée individuelle ? Ou la raison est qu’elle s’arrête à la SAS, comme une personne morale à part entière, et ainsi ne va pas jusqu’à l’analyse de l’associé ? J’ai des RDV avec certaines banques dans les prochains jours pour poser ces questions là et comprendre leurs analyses. Si des banquiers nous lisent dans la salle, qu’ils n’hésitent pas.
Le taux de rendement moyen des opérations est un TRI de 10 % par an, en prenant en compte différents paramètres. Le TRI n’est pas garanti, mais le Bail Commercial apporte une forte sécurité. Autre avantage est que le montage qu’il met en place aura deux dates potentielles de sortie, 5 ou 8 ans. Ces délais d’investissement me paraissent raisonnables car un cycle immobilier est long, mais avec ce type de montage, les prix d’achat cohérents, les optimisations, je pense que la durée correspond à une phase minimale. Il faut savoir qu’une durée inférieure ne serait pas raisonnable, et pas cohérente. Le montant aussi nécessaire pour devenir investisseur me paraît être un très grand pas en avant, 10 000 euros, à la différence des clubs deals institutionnels, il est accessible au commun des mortels et vous pourrez donc prendre part à de tels projets. N’hésitez pas à me faire la demande, les CGP une offre BtoB vous est dédiée, les clients investisseurs, je vous mettrai en relation, le mail contact@Nyko.io .
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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