Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Un de nos partenaires vient de m’informer qu’il avait monté un projet en Club Deal sur un Coliving à Lyon. Au début ça fait beaucoup de concepts réunis en une même opération et je me demande si cela est faisable ou si cela peut être intéressant. Du coup je vais réaliser une étude de cet investissement et vous en dire un peu plus. Sur le papier ça a l’air top mais est-ce vraiment le cas.
Il faut savoir que de tels projets ou marchés se traitent souvent en dehors des réseaux de distribution classiques. Évidemment non pas que ce ne soit pas légal ou intéressant, juste que la plupart du temps, ces concepts sont dédiés à des investisseurs connus, reconnus et qui trustent souvent ce type de montage. Je ne vais pas vous spoiler la fin de l’article mais la rentabilité, pour un bien sis à Lyon, est juste top. Je ne pourrais donc pas vous donner tous les éléments ici, mais je m’engage à vous mettre en relation avec le faiseur de projets pour tous ceux que ça pourrait intéresser.
Comprenez que la plupart du temps les club deal sont fait sur des blocs d’immeubles à plusieurs millions d’euros, mais là la société partenaire, monteuse du projet, a tout mis en place pour permettre cela à des échelles moins importantes et ainsi permettre à tout le monde de pouvoir investir.
Je vais tenter de vous donner quelques éléments afin que vous puissiez vous rendre compte de l’opportunité proposée. Le bien acheté sera transformé, c’est une maison en centre ville qui sera décomposée en appartements et colocation, soit du coliving. Le résultat final donnera lieu à un bien ayant 9 entités de coliving pour une surface de 240 m2 habitables. Le prix global après travaux est lui aussi intéressant puisque le projet sort à un prix de 5 246 euros du m2 quand sur la zone on se situe à 5 800 euros selon meilleur agent.
Ce Club Deal vous permet un investissement avec une rentabilité de 16,62 % / an
Ainsi un bien rénové, rentable vous permettra potentiellement de réaliser une belle plus value lors de la revente de celui-ci par la société. De plus, nous allons aussi parler de loyer, globalement, les 9 unités seront louées quasiment 50 000 euros mais avec un loyer net de tout. C’est -à -dire que toutes les charges auront déjà été payées et ainsi vous n’aurez aucun sujet sur la location. Je peux même vous le dire, cela se fera sous forme de bail commercial. Le bien va se décomposer en :
La rentabilité locative est donc très intéressante et permettra au projet de pouvoir être totalement autonome financièrement.
Le Club Deal est un montage particulier car il permet de réunir plusieurs investisseurs sur un même projet, leur permettant ainsi de mutualiser les coûts et rendements. Évidemment sur un tel projet, on ne peut pas partir sur un montage simple. Celui mis en place a donc été validé par un avocat et inclut aussi bien des statuts de société qu’un pacte d’associé. Ainsi en investissant sur ce Club Deal, le projet est ficelé et ne vous engage pas sur une durée trop longue.
Rentrons un peu plus dans le détail du concept et des chiffres. Afin de sécuriser l’investisseur, le choix est fait de mettre en place une SAS avec un pacte d’associé qui prend en compte des conditions de sortie et de rachat de parts. Le projet global étant à 1 342 755 euros mais incluant tous les frais, à savoir :
Cela semble pour la mise en place de 9 unités de Coliving tout à fait raisonnable. Ainsi le projet s’entend sur une durée de 5 ans, le but final étant de revendre. Je vois déjà certains se poser des questions, SAS, Coliving, Plus value … Rien n’a été laissé au hasard, tout est encadré et franchement cela a été une très bonne surprise pour moi de tomber sur ce partenaire qui a réellement super bien préparé son concept.
Au bout de 5 ans vous revendez et évidemment vous payez la plus value, pour autant vous conservez dans votre poche un capital au global de 904 805 euros. J’ai commencé par la fin mais comment a été imaginé le départ ? Et bien ce Club Deal est découpé en 10 paquets allant de 30 000 euros à 100 000 euros. Oui, effectivement, le prix du bien n’est pas financé en totalité par les apports en numéraire mais fait appel à un emprunt bancaire. Il faut donc être en capacité de pouvoir amener quasiment 30 % de la valeur du bien en numéraire afin de lever un emprunt. Les démarches ayant déjà été faites avec certaines banques d’ailleurs.
Prenons le cas de la personne qui amène 30 000 euros en numéraire elle souscrit donc à 7 % du projet, ainsi sur la durée que se passe t’il ? Les mensualités du prêt sont entièrement remboursées par les loyers du bien, et à la fin le gain est réparti entre les investisseurs. Ainsi vous avez 7 % de la société, donc 7 % des 904 805 euros soit 63 336 euros. Vous doublez votre capital en 5 ans soit un TRI de 16,62 %.
Je dois vous avouer qu’à titre personnel je m’interroge sur le fait de pouvoir investir, mais dans tous les cas si ce n’est pas sur celui-la ce sera sur un Club Deal qu’ils mettent en place car c’est vraiment top. Ce TRI de 16,12 % est juste top, et aura du mal à être concurrencé. Donc je vous le dis si vous avez un peu de capital de côté, demandez la mise en relation afin de pouvoir investir avec ce partenaire qui a développé un concept top !
Tout d’abord la base, vous achetez un bien moins cher que le marché actuel donc un écart qui est réellement intéressant. Vou surfez sur le Coliving qui est pour moi une opportunité en ce moment et va totalement s’inscrire dans les actualités du marché immobilier, et enfin vous avez un TRI de plus de 16 %. Le montage est ficelé par un avocat via une SAS et un pacte d’associé donc franchement, j’en parle autour de moi car je trouve cela vraiment bien. N’hésitez pas à m’envoyer un email à contact@nyko.io je vous mets en relation directement.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
