Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Dimanche en quinze, a été diffusée une émission sur M6 qui présentait la complexité de pouvoir acheter sur La Rochelle. La demande étant tellement forte, et le marché dopé par les Parisiens et autres, les locaux ne trouvaient pas chaussure à leur pied. J’habite non loin de là et j’adore cette ville, je vais donc vous expliquer s’ il est encore possible d’investir à La Rochelle, et vous dénicher des bons plans.
Peu importe où vous investissez, il faut se poser les bonnes questions. Il faut savoir si la ville a tendance à ramener des gens ou à en faire partir. Cela ne parait rien comme ça, mais il est important de pouvoir anticiper les prochains cycles de marché afin de savoir si l’offre sera toujours supérieure à la demande. Cette mécanique permet ainsi de s’assurer que votre bien sera loué, et même vendu à terme.
L’observatoire de l’agglomération de la Rochelle publie chaque trimestre une synthèse sur deux pages des grandes tendances qui sont apparues. On peut ainsi lire qu’entre 2013 et 2019, le flux démographique a été en moyenne de 0,98 %, quasiment 1 %. C’est moins que Bordeaux, comme on pouvait le voir lors de notre dernière étude, mais l’effet COVID va ramener ces chiffres à des tendances plus élevées, c’est sûr. La démographie à La Rochelle est donc positive, faisant en sorte qu’il manque de logements.
Trouver un locataire n’est pas la chose la plus simple mais pas non plus la plus difficile. Pour autant, pour avoir la chance de trouver un locataire qui paye son loyer, il est préférable que le marché de l’emploi local soit important. Sur un an, les études Pôle Emploi ont démontré que le taux de chômage a diminué de 6,1 %, c’est déjà un très bon signe. De plus, le taux de chômage est de 7,8 %, 6% de moins qu’en 2015, et le volume des annonces d’emploi a bondi de 54 % en un an. Le marché du travail de La Rochelle est donc dynamique, et est aussi trusté par des mastodontes, tels que Léa Nature, Alstom, … Pour tous ceux qui veulent déménager à La Rochelle, n’hésitez pas à venir, mais sur place, les annonces cherchent plutôt de l’emploi de service.
Ne vendre qu’un rabais c’est déjà dévaluer sa valeur de conseil !
Le marché de l’immobilier à La Rochelle est en constante évolution, à ne pas en douter aussi boosté par sa localisation, proche de l’océan. Il fait bon vivre à La Rochelle et ainsi on peut parler d’un réel dynamisme. Le COVID a aussi joué pour beaucoup dans l’évolution des prix de 2020 et 2021. Bon nombre de Parisiens sont venus déménager sur les côtes pour jouir d’un cadre de vie bien plus intéressant. C’est ainsi que les prix ont connu un réel boom. Si on prend l’évolution sur les 10 dernières années, le prix au mètre carré a évolué de 40,4%, alors que sur les 5 dernières années, cela a été de 32 %, et en 2021, environ 3,5 %. Cela reste conséquent. On se rend compte, que sur les 5 dernières années, le marché de l’immobilier a réalisé une très forte projection. De plus, il faut savoir qu’il est compliqué de trouver sur place, le marché de la location meublé étant très fort, les achats en Résidence Principale, ont moins la capacité à trouver ne pouvant s’aligner sur les prix.
Il faut savoir si le rapport entre le prix au mètre carré et le loyer a toujours une rentabilité qui lui permet de pouvoir aller chercher de la cohérence. On va donc pouvoir analyser trois typologies d’achat, le premier, la Résidence Principale, le deuxième, l’investissement locatif dans l’ancien, le troisième, l’investissement en Pinel.
J’ai souvent cette question d’amis, qui me demandent s’il est plus intéressant d’acheter ou louer sur La Rochelle. Peu importe la ville d’ailleurs, il faut toujours se poser la question de l’écart de prix d’usage entre un achat et une location. En quelques mots, si l’écart entre la mensualité et le loyer est trop important, il vaudra mieux louer sur place, et investir ailleurs, plutôt que d’acheter. Sur La Rochelle, je vais donc analyser deux typologies de biens, un appartement de type T3, d’environ 60 mètres carrés, et une maison de typologie T4 d’environ 80 mètres carrés.
L’appartement peut se trouver en location, selon le quartier, à environ 800 euros en location nue. Il faut aussi dire que le marché est très limité, je n’ai pas trouvé une multitude d’annonces. Dans le même temps, un appartement en achat se négocie aux alentours de 350 000 euros pour de l’hyper centre, proche du marché, et dans des quartiers moins centraux vous pouvez trouver chaussure à votre pied pour environ 265 000 euros. Cela fait donc une mensualité allant de 1 168 euros par mois à 1 555 euros. L’écart se situe donc entre, 368 euros et 755 euros. Pour ceux qui sont prêts à aller dans un quartier moins central, cela peut valoir le coup, pour les autres, mieux vaut rester locataire et investir ailleurs.
La maison, elle, est un sujet propre à la France, la volonté d’avoir un toit sur la tête. De plus c’est souvent ce qui est le plus compliqué à trouver dans un centre ville d’ailleurs. Quand une maison T4 en location se négocie au loyer de 1 250 euros, elle s’achète plutôt aux alentours de 450 000 euros, pour des biens qui sont bien situés, une mensualité donc de 2 004 euros. Là aussi, il est compliqué de dire qu’il est plus intéressant d’acheter que de louer. Mais il peut rester quelques opportunités à saisir.
La question a déjà trouvé un peu sa réponse sur l’explication précédente, à moins de viser un bien que vous mettrez en location meublée à l’année ou bien en saisonnier, investir à La Rochelle a un écart entre le loyer et la mensualité très important. Je vous conseille donc de regarder attentivement ce que vous recherchez et scruter le marché pour trouver une opportunité. Mais à date elles sont rares et vont nécessiter des travaux ou de l’optimisation. Par exemple, à La Rochelle il peut être intéressant de viser un bien qui sera transformé en colocation pour en optimiser le loyer. Ainsi un T4 ou T5 de 80 mètre carré, comme celui trouvé sur leboncoin, proche de la gare peut s’avérer une opportunité, le loyer meublé mensuel en colocation sera de 1 800 à 2 000 euros, quand la mensualité elle sera aux alentours de 1 500 euros, ainsi là c’est rentable. Visez donc plutôt les biens en colocation pour vos recherches d’investissement. J’ai quelques opportunités pour ceux qui en cherchent.
Le neuf aujourd’hui a peu de programmes en stock sur La Rochelle, et on peut observer qu’un T2 se négocie au prix de 240 000 – 260 000 euros. Il n’est donc pas impossible d’investir dans le neuf sur La Rochelle, par contre soyez vigilant sur le quartier et bien sûr l’écart du prix avec l’ancien. De plus vous avez des promoteurs locaux qui réalisent de beaux projets, je pense par exemple à Eden Promotion. Investir en Pinel à La Rochelle n’est donc pas une folie mais il faudra que vous soyez minutieux sur votre choix. J’aime bien par exemple le programme de Kaufman & Broad, et celui de Vinci, tous deux plutôt bien situés.
Je vous l’ai dit dès le début, je vais vous trouver quelques pépites afin que vous puissiez investir à La Rochelle sur un bien qui pourra être une belle réussite. Ainsi je vais vous en proposer quelques uns, que ce soit dans le neuf ou l’ancien.
Ce bien est vendu par l’agence du Gabut, c’est un T5 déjà réparti en cette typologie. Il se situe dans le quartier de la gare qui est en pleine mutation, de très gros travaux sont en cours. Ainsi vous pourrez investir sur ce bien déjà loué en meublé pour 1 500 euros par mois, et le transformer en Colocation pour atteindre une rentabilité plus importante. Je vous garde toutes les simulations, si vous voulez plus d’informations, un seul email contact@nyko.io, et je vous envoie tout.
Ce programme se situe dans le quartier de l’école privé Fenelon, non loin de l’arrêt du Train. Ce programme est donc très bien situé et permet de pouvoir acheter un bien immobilier qui va être recherché. Vous pouvez ainsi trouver des opportunités sur ce programme, encore, cela sera plutôt un T2 à 260 000 euros ou bien une maison, hyper centre de 110 mètres carrés au prix de 660 000 euros.
J’adore ce promoteur local, tourné vers la production de programmes immobiliers propres, épanouis sur l’environnement. Gilles Straebler, son Directeur Commercial, m’a toujours amené à réfléchir sur ces sujets Green, et il a eu tout à fait raison. Ce programme donc Allégorie est un programme situé rue Gaston Balande, avec seulement 20 logements. Vous aurez ainsi la capacité de trouver votre bonheur. Un duplex de 92 mètres carrés, pour 404 000 euros, que je considère plus comme une maison et un appartement de 98 mètres carrés avec une terrasse de 42 mètres carrés au prix de 435 000 euros. Franchement c’est top !
Il va être compliqué de trouver pour acheter sa résidence principale, même s’ il ne faut pas être perdant dès le début. Pour ma part, la qualité de vie à La Rochelle est bien présente, et malheureusement, cela a eu un impact fort dans les derniers mois sur l’évolution des prix. On se rend compte, que comme dans le BAB, il est devenu compliqué pour les “locaux” de pouvoir acheter pour eux. Pour autant, il existe encore des opportunités d’investissement, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf. Il vous faudra trouver les bons intermédiaires pour cela, j’en ai une liste d’ailleurs, aussi bien sur les travaux que sur la vente.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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