Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Les Samedi je ne vais pas que pousser des coups de gueule, je vais aussi tenter de décrypter le monde de la gestion de patrimoine et de l’investissement locatif. Il faut savoir qu’il existe pas mal de monde sur ce créneau et que chacun se dédie principalement à une thématique. Ce matin je vais vous parler de la société investissement-locatif.com . Cette société, comme son nom l’indique, se dédie à l’investissement locatif et à permettre à des personnes de pouvoir investir en toute sérénité.
Leur aventure démarre en 2012, pour Mickael Zonta et Manuel Ravier, ils décident ensemble de créer une agence de gestion locative. Cette société s’appellera donc MRZ, et sera donc dédiée à la gestion de biens immobiliers. 2 ans plus tard, fort de leur expérience, ils décident de lancer une structure d’accompagnement de l’investisseur. Ils staffent leur équipe avec 6 personnes, et lancent en parallèle le site investissement-locatif.com. Durant la même année, ils accompagnent quasiment 50 investisseurs, ce qui est un chiffre conséquent. Au début basé seulement à Paris, ils décident dès 2015 d’élargir la zone de chalandise et d’évoluer sur toute la région Parisienne. L’année suivante, ils ouvrent des grandes villes telles que Lyon, Villeurbanne et Marseille. En parallèle, bien sûr, ils augmentent le nombre de collaborateurs. 2017 a été une année charnière, ils lancent Lyon mais aussi leur chaîne Youtube et deviennent des influenceurs sur l’investissement locatif. Les années suivantes, ils ouvrent Bordeaux, Lille, Toulouse, Melun et gèrent 500 biens immobiliers. 2019 est l’année de la consécration, plus de 100 collaborateurs, 500 projets réalisés et 100 Millions investis. Il est difficile de passer à côté de leur site si vous cherchez une réponse sur l’investissement locatif.
Pour Mickael Zonta, j’ai pu trouver l’information sur linkedin, et ainsi pu voir qu’il avait fait l’EDHEC, puis avait pu travailler chez Schneider puis Crédit Agricole, puis il a décidé de prendre son indépendance. On ne peut pas dire que son parcours le prédestinait à devenir un influenceur en immobilier. Pour Manuel Ravier, je n’ai pas pu accéder à son parcours, mais sur son site tout est ramené sur investissement locatif. Je pense donc que ce parcours est assez commun aux fondateurs de fintech ou proptech, de grandes études puis le lancement d’un concept suite à des aventures professionnelles et l’envie de disrupter le marché existant.
Pour comprendre au mieux leur concept, je me suis fait passer pour un client mystère, je le fais très souvent. Tout d’abord car on n’est jamais le meilleur dans son domaine, le croire c’est déjà oublier qu’on peut apprendre tous les jours. Puis souvent on apprend des méthodes des autres. Il faut continuellement se remettre en question dans notre métier. Donc en faisant une démarche sur leur site, j’ai pu être contacté par une personne très rapidement, en prenant même un RDV dédié. Cela a été appréciable. Ce à quoi la personne m’a envoyé des documents et m’a aussi expliqué leur méthode et concept. Il se base sur 2 piliers que je vais vous détailler.
La mission de 2M Conseil et MRZ coûte en moyenne 7 % HT soit 8,40 % TTC
La société MRZ, première société de Mickael Zonta et Manuel Ravier va donc se mettre en recherche d’un bien. Pour se faire, on me demande donc de signer un contrat, qui est un mandat de recherche non exclusif, sur une zone géographique définie, et avec une enveloppe mais aussi un rendement en objectif. Pour cette mission de recherche d’un bien , la société MRZ me demande donc 7 % HT du prix du bien soit 8,40 % TTC. Ce montant est à la charge de l’acquéreur, ce qui leur permet de travailler avec des agences immobilières classiques.
Dans le contrat initial, il y a donc une deuxième partie qui concerne l’aménagement du bien . En effet, le but n’est pas simplement d’acheter un bien et le mettre en location, il s’agit aussi de pouvoir optimiser sa surface, son mobilier et ainsi pouvoir optimiser le loyer. Pour se faire, on m’informe que la société 2M Conseil pourra intervenir en tant que consultant, qu’ils vont me conseiller en amont de l’achat, sur le bien en lui même et les opportunités de loyer. Les optimisations potentielles bien sûr. Puis ils vont me proposer des aménagements pour optimiser le bien et son loyer mais ne seront pas maître d’ouvrage, ils feront simplement du consulting. Ils vont donc simplement assister l’investisseur sur le suivi de chantier mais n’endosseront pas le rôle de chef de chantier ou maître d’œuvre. De plus, suite aux travaux, ils s’occuperont de fournir un équipement mobilier selon leur choix. Peu ou pas de prise en compte des goûts de l’investisseur. Pour cette mission le coût est de 500 euros TTC pour la mission en amont de l’achat, que l’achat soit finalisé ou pas, puis ils se rémunèrent là aussi 7 % HT du coût des travaux et du mobilier, donc 8,40 % TTC.
Sur le papier je comprends la mécanique, le but étant de ne pas mélanger la vente du bien et la transformation et l’équipement de celui-ci. Pour autant, je trouve qu’ils se dédouanent rapidement sur le suivi de chantier, puisqu’ils ne seront pas maître d’œuvre. Le fait de mentionner qu’ils ne feront que du conseil, leur permet ainsi de ne pas s’assurer en conséquence. Je trouve qu’en cas de soucis, l’entreprise ayant été présentée par 2M Conseil il revient quand même de leur responsabilité de vérifier les éléments importants les concernant. Je pense que leur concept est intéressant mais juridiquement les exclut de tout suivi de chantier et cela pour moi peut être un souci.
Evidemment vu que je me suis inscrit en client mystère, j’ai reçu des propositions d’achat, je vous en joins une parmi tant d’autres :
Cher investisseur, Un de nos chasseurs parisiens vous offre une superbe opportunité à Boulogne-Billancourt. Il s'agit d'un bel appartement de 21,18 m2 traversant de 2 pièces, très calme. L'immeuble est très bien entretenu, les parties communes ont été refaites et la façade est en bon état. Il est très lumineux et a un très bon potentiel étant très bien situé. Voici quelques photos du bien : Le quartier est très vivant avec plusieurs commerces et restaurants, proche de toutes les commodités : tous types de commerces (cafés, restaurants, supermarché, magasin bio), piscine, patinoire, Seine Musicale, .... Le centre commercial les Passages est à 10 mn à pied, ainsi que la Mairie et la Poste. Il est également très bien desservi par les transports en commun : le métro Boulogne Pont de Saint Cloud (ligne 10) est à 8 mn à pied. Le métro Billancourt est à 10 mn à pied. (ligne 9) Enfin le métro Pont de Sèvres, future ligne du GRAND PARIS EXPRESS est à 8 mn, ce qui renforce son potentiel locatif. Considéré comme le 21ème arrondissement de Paris, Boulogne-Billancourt est une ville patrimoniale du 92 comprend 120 000 habitants, limitrophe de Paris 16ème. Elle possède un tissu économique particulièrement riche et attire toujours plus d’entreprises. Avec plus de 12 916 établissements, Boulogne-Billancourt constitue le premier parc d’activités d’Ile-de-France. Boulogne-Billancourt accueille de sièges sociaux, parmi lesquels : ALTEN, BVA, CEGEDIM , CLEAR CHANNEL FRANCE, HENKEL FRANCE, LA FRANCAISE DES JEUX, LCI, LVMH, RENAULT, SPIE BATIGNOLLES, TBWA, TF1, THOMSON, VALLOUREC, YOPLAIT FRANCE, ROCHE, HPE, IPSEN, BOURSORAMA, VINCI… Dotée de nombreux commerces et très bien desservie par les transports en commun, c’est un lieu prisé aux atouts non-négligeables. Les vastes espaces verts et la multitude de lieux culturels séduisent et rendent le cadre de vie exceptionnel. Les points positifs sont les suivants : Bon emplacement pour une clientèle de jeunes actifs et d'étudiants Au calme Excellente optimisation et très bon potentiel Excellente rentabilité pour ce secteur qui est très tendu et très recherché Lumineux
Cher investisseur, Un de nos chasseurs parisiens vous offre une superbe opportunité à Boulogne-Billancourt. Il s'agit d'un bel appartement de 21,18 m2 traversant de 2 pièces, très calme. L'immeuble est très bien entretenu, les parties communes ont été refaites et la façade est en bon état. Il est très lumineux et a un très bon potentiel étant très bien situé. Voici quelques photos du bien :
Je ne vais parler que de chiffres je pense car pour une étude immobilière je ferai un article dédié. Ce bien a donc un coût de base de 190 000 euros Frais d’agence inclus, auquel on va rajouter 2 000 euros pour des plans, 28 000 euros de travaux, 7 500 euros d’ameublement et enfin la commission de 20 450 euros. On parle d’un bien qui a une surface de 21,18 mètres carrés. En reprenant ces chiffres donc, on va passer d’un prix au m2 de 8 970 euros à 11 706 euros, puisque tout inclus cela revient à 247 950 euros ( hors frais de notaire ). L’augmentation de prix est donc de 30 %, ce que je trouve très fort. De plus les travaux sont à hauteur de 1 284 euros, c’est là aussi cher. La rentabilité n’est elle que de 5,8 % en hypothèse haute.
Vous n’avez pas de temps, aucune culture des travaux ou bien vous ne savez même pas comment vous y prendre pour investir. Je ne vous recommande pas d’y aller mais je peux comprendre. Ils peuvent avoir, je pense, de temps en temps des opportunités. Pour autant, je vous inviterai plutôt à prendre un peu de temps et vous déplacer en agence, vous faire épauler par un vrai maître d’œuvre, et ensuite faire appel à un décorateur d’intérieur. Le coût sera équivalent voire inférieur mais chacun aura sa propre responsabilité. Je pense même qu’il est plus intéressant de faire cela car vous apprendrez et vous maîtriserez bien mieux le projet. Je n’ai pas un regard que négatif sur Investissement-Locatif.com mais pour autant, compte tenu des projets que j’ai vu, je pense que leur force est dans leur présence médiatique.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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DECOCQ
Je suis d’accord avec ton expertise. Et j’aimerai ajouter qu’il ne faut pas oublier qu’ils ont énormément de collaborateurs aujourd’hui et que tous ne sont pas de confiance. J’ai acheté un bien avec une estimation locative à 1550 euros (cohérente par rapport au marché). Sauf que le chasseur s’est bien gardé de me dire qu’il existe une loi d’encadrement du loyer qui le limite à 750 euros dans cette zone ! Et en cas d’application de cet encadrement, la différence sera pour ma pomme ! J’ai un ami pour lequel le chargé de travaux à refait tout l’appart sans chercher à monter le niveau d’isolation. Résultat l’appart a été refait à neuf mais il est en G et dans quelques années il peut tout recommencer ! Mickael Zonta et Emmanuel Ravier ont donc créé un concept surement très efficace et gagnant/gagnant au début mais la taille de l’entreprise aujourd’hui fait qu’ils ont du mal à s’entourer de collaborateurs qui pensent à leurs clients avant de penser à leurs propres intérêts.
Océane
Je vous conseil Gestion immobilière de chez Jsoft