Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Si vous êtes arrivé sur cette page c’est que vous cherchez des informations sur la SCPI Primovie. Souvent cette recherche fait suite à une proposition, que ce soit d’une plateforme, d’un CGP ou de Primonial en lui même. Je vais donc répondre, en argumentant, sur le fait de savoir s’il faut investir dans la SCPI Primovie. L’analyse de SCPI est un peu comme un épisode de Columbo, nous allons chercher des pistes et grâce à elles nous ferons notre conclusion.
L’avantage des SCPI, comme la SCPI Primovie, c’est que les informations sont publiées une fois par trimestre, via des bulletins trimestriels. De plus, vous avez le droit à un rapport annuel, évidemment une fois par an. Cette communication est très encadrée puisqu’elle est validée par l’AMF ( Autorité des Marchés Financiers ) aussi bien sur le fond que la forme. Nos indices seront donc principalement issus de ces documents et donc de ces paramètres.
L’avantage des SCPI, comme la SCPI Primovie, c’est que les informations sont publiées une fois par trimestre, via des bulletins trimestriels. De plus, vous avez le droit à un rapport annuel, évidemment une fois par an. Cette communication est très encadrée puisqu’elle est validée par l’AMF ( Autorité des Marchés Financiers ) aussi bien sur le fond que la forme. Nos indices seront donc principalement issus de ces documents et donc de ces paramètres.
A la date du 22 Janvier 2022, il n’a pas encore été publié le bulletin du 4ème trimestre nous nous contenterons donc du bulletin du 3ème trimestre. Celui-ci regroupe pour autant beaucoup d’informations que nous allons analyser. J’essaierai aussi de vous donner à chaque fois, la position de cet indice par rapport aux autres SCPI.
La SCPI a atteint une capitalisation dépassant les 4 Milliards au 3ème trimestre 2021, il faut donc se dire qu’elle devient une des 10 plus importantes SCPI du marché en terme de capitalisation. Ce point est très important, car découle de la capitalisation la mutualisation du risque. En effet, plus votre capitalisation est forte, moins le risque est porté par actif, et donc on dilue celui-ci. Je ne dis pas pour autant qu’il faut avoir des SCPI de plus en plus grosses, il faut aussi que les achats soient fait en cohérence avec le marché et le sous-jacent. Mais une SCPI qui dépasse les 4 Milliards est un bon signe. Sur ce point là, je lui donne un 5/5.
La collecte nette est le signe d’une SCPI qui se porte bien ou pas. Si vos ventes sont supérieures à vos achats en un instant T, cela ne veut pas forcément dire que la SCPI se porte mal, mais il faudra analyser la raison de cette revente massive. Pour la SCPI Primovie, la collecte au 3ème trimestre a été de 182 Millions d’euros, cela ne fait pas d’elle la SCPI qui a collecté le plus, mais son rythme est soutenu et lui permet donc de pouvoir ambitionner une capitalisation de 5 Milliards dans les 2 prochaines années. Ma note sur ce point là 4/5 .
Le taux de distribution, appelé maintenant TD, et non plus TDVM, Taux de Distribution Valeur Marché, est de 4,5 % sur l’année 2020. Il faut se dire que c’est loin d’être le TD le plus rentable du marché, je pense par exemple à Corum qui a réalisé un taux la même année de 6,00 %. Par contre, son TD est stable et pérenne dans le temps, et cela depuis des nombreuses années. Le taux n’est pas le plus important du marché, mais de par sa nature et l’engagement par baux long dans le sous-jacent, je donne une note de 4/5 .
La trésorerie, l’effort de guerre, pourrions-nous dire, est ce que détient la SCPI sur ses comptes. En réalité, une SCPI encaisse des loyers, et elle peut décider d’en reverser la totalité, ce qui fera que son TD sera plus important, mais en cas de crise, les investisseurs en subiront l’impact de plein fouet. La SCPI Primovie a décidé de jouer la sécurité, et c’est réellement intéressant. En effet, au 3ème trimestre elle possède une Trésorerie de 275 Millions d’euros. Elle pourrait donc verser un an et demi de loyer à ses investisseurs sans rentrer le moindre loyer. Pour ma part, c’est le signe d’une très bonne gestion et de la mise en place d’une sécurité en cas de crise. C’est une SCPI qui a d’ailleurs été peu impactée par le COVID. A ce montant là, un des plus haut du marché, c’est 5/5.
Vous le voyez sur chaque bulletin trimestriel, le nombre de parts en attente de retrait. Si Paul décide au 2 Janvier de revendre ses parts, et qu’au 2 Avril, elles n’ont toujours pas été rachetées, elles feront donc partie des parts en attente de retraite. Cela ne veut pas dire que personne n’a voulu revendre, loin de là, au même trimestre, 39 045 parts ont été revendues, mais cela n’a pas suffit à fournir aux nouveaux entrants des parts. Du coup, ils ont dû émettre de nouvelles parts. Ainsi le paramètre parts en attente de retrait montre le dynamisme d’achat et revente, en clair, la liquidité. Pour moi, c’est 5/5.
Un TOF, Taux d’occupation financier, est un rapport entre les loyers encaissés par rapport aux loyers potentiels globaux. En clair, si vous pouvez louer pour 100 euros de loyers, et que vous encaissez 95 euros, votre TOF sera de 95 %. Dans notre cas il est composé de 3 indices, d’une part le TOF classique, soit 94,6 % ce qui est très bien, mais pouvez rajouter dans le temps les locaux pris sous franchise, 2,3 %. Pourquoi je vous dis que vous pouvez les prendre en compte ? Et bien ce sont des locaux pris en location, mais dans lesquels les locataires font des travaux, et le montant de ces travaux compense des loyers. Du coup, dans le temps ils vont rentrer dans la case TOF. Soit à terme un TOF de 96,9 %. C’est très important, donc je donne un 5/5.
Primovie possède des paramètres intrinsèques très intéressants et bien positionnés !
Nous avons donc à disposition le rapport annuel de 2020 qui mentionne tous les éléments clefs de la SCPI Primovie ainsi que les achats et reventes. Il faut dire que quand vous atteignez les 4 Milliards il commence à y avoir pas mal d’informations.
En page 12 de ce rapport vous aurez donc accès aux principaux locataires de la SCPI Primovie, ainsi on peut se rendre compte qu’en 2020, sur les loyers encaissés, 49,4% étaient issus de locataires institutionnels :
Le fait que les locataires soient institutionnels doit vous rassurer sur la volatilité des loyers. Un groupe institutionnel change beaucoup moins souvent de local que la TPE du coin. De plus de part le sous-jacent, il est très compliqué de changer tous les habitants d’une maison de retraite de place.
Elles sont variées et réparties géographiquement, du coup on peut dire que leurs choix d’acquisition sont bons. Il ne faut pas chercher une revalorisation mécanique de parts dans cette SCPI, mais plutôt une sécurité des loyers et de la valeur de parts. Ce n’est pas une ferrari mais bel et bien une audi qui tient la route et va vous amener loin.
Maintenant que nous avons analysé quelques paramètres actuels, il faut aussi jeter un coup d’œil dans le rétroviseur et voir si cette SCPI a bien vécu les 8 dernières années. Ainsi en reprenant ces éléments il sera possible de donner une note sur le TD des 8 dernières années, ainsi que les revalorisations.
2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | Moyenne | |
Taux de distribution** | 5,10% | 5,10% | 5,00% | 5,00% | 4,89% | 4,50% | 4,51% | 4,50% | 4,83% |
Variation du prix | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 2,37% | 3,83% | 0,00% | 0,00% | 0,78% |
Vous pouvez le voir sur le tableau mis au dessus, le TD moyen des 10 dernières années, est en moyenne de 4,83 %. Pourtant je vous conseille de partir sur un TD de 4,50 % dans vos simulations puisque c’est la tendance des 3 dernières années. Ce point de stabilité est important, il n’est donc pas le TD le plus fort du marché mais vous savez où vous allez.
La revalorisation des parts permet dans le temps de compenser les frais de souscription, dans notre cas, elle est en moyenne de 0,78 % sur les 8 dernières années. C’est loin d’être le plus haut du marché, cela s’explique pourtant facilement, le sous-jacent immobilier qui est celui en majorité de la santé ne subi pas de tels écarts que celui du bureau ou du commerce. Ce taux de revalorisation moyen est donc normal, mais sa normalité ne peut tout excuser c’est un 3/5 .
Vous avez des frais quand vous achetez une SCPI, et le principal est celui des frais de souscription. La SCPI Primovie a donc des frais qui sont de 9,15 % lorsque vous achetez des parts. Si vous n’êtes pas à l’aise avec cette donnée, je vais vous expliquer. Vous achetez pour 100 000 euros de parts de la SCPI Primovie, vous aurez bien 4 500 euros de loyer, soit 4,5 %. Par contre dans ces 100 000 euros il existe des frais de souscription de 9 150 euros. Ces frais vous seront demandés à la revente, et ils resteront en % du prix de vente. Du coup, si vous comptez sur la revalorisation de parts pour compenser les frais de souscription il faudra compter 11,5 an. Cette durée est assez longue, puisqu’elle dépasse les 8 ans.
L’immobilier est donc européen et se dédie à des achats qui tournent autour de la santé. On peut dire que leur choix est bon. D’une part, ils vont pouvoir offrir des TD stables sur les prochaines années, mais aussi avoir une revalorisation lissée. Les engagements sur les baux sont longs dans ce domaine là, et il est rare de changer radicalement d’emplacement pour des crèches, des maisons de retraite ou des EHPAD. Le fait qu’il soit européen permet aussi de ne pas assujettir à l’impôt français une partie des loyers. Il restera une part de frottement fiscal, mais celui-ci sera faible. Concernant les derniers achats, on peut parler de l’achat de 33 Ehpad avec Colisée par exemple, ou encore l’achat de 3 cliniques dans le sud. On peut donc dire que leurs achats sont importants mais restent radicalement tournés vers l’avenir.
Tout d’abord nous allons reprendre les différents paramètres et ensuite donner notre avis sur la SCPI Primovie. Les paramètres de cette SCPI sont bien placés sur le marché, il faut savoir qu’en achetant des parts de la SCPI Primovie, vous achetez non pas un TD le plus haut du marché ou une revalorisation qui est volatile, vous achetez de la stabilité. Un TD qui reste dans une norme intéressante, plus que le fond euro ou le livret A bien sûr, inférieur à d’autres SCPI mais l’explication est simple, ils provisionnent en cas de crise dans le temps. De plus la revalorisation est stable, il vous faudra compter un peu plus de 11 ans pour compenser les frais de souscription mais cela me paraît tout à fait acceptable. Donc à la question devez vous investir dans la SCPI Primovie, c’est un OUI. Cette SCPI doit être les fondations de votre investissement, vous pouvez faire une allocation qui ira chercher un peu de dynamisme avec d’autres SCPI mais celle-ci, santé et européenne doit être les fondations. Dernier point elle ambitionne de plus rapidement à avoir le label ISR, foncez !
Dans la même famille vous aurez aussi :
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
