Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
La semaine dernière je vous ai expliqué comment fonctionnait un crédit immobilier amortissable, je vous ai d’ailleurs donné accès à des simulateurs afin que vous puissiez comprendre et réaliser vous même les calculs. Cette semaine, je vais vous expliquer comment on calcule l’endettement, la différence entre l’endettement Brut et Net, et les informations à avoir pour analyser la faisabilité de votre ou vos projets.
Il faut savoir que dans l’inconscient collectif, le taux d’endettement ne peut dépasser les 33 % et cela depuis plusieurs années. Cela a pu être vrai mais dans la plupart des cas, les banques s’en arrangeaient et pouvaient monter à des taux supérieurs. Pour autant, depuis maintenant le 1er Janvier 2022, le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, a émis des règles restrictives qui imposent aux banques de respecter plusieurs critères. Les critères sont assez simples mais ils méritent d’être rappelé :
Dans le calcul rentre bien évidemment le montant de l’assurance emprunteur, mais soyez satisfait, depuis le 17 Février la Loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et ainsi bonifier son endettement. Vous l’aurez compris, les normes sont assez strictes mais le HCSF permet, par période trimestrielle de déroger à la règle pour :
Dans ce cas là, on se rend compte que seul 4 % des dossiers bancaires peuvent avoir une dérogation ce qui reste très faible.
Comme j’ai pu le mentionner juste au-dessus, il existe deux façons principales de calculer l’endettement, on appelle ces modes de calcul, Brut ou Net, ou alors sans Différentiel et avec Différentiel. Il faut savoir que l’impact de ce mode de calcul est important, mais qu’il ne faut pas oublier non plus ce qui rentre dans l’endettement. La liste des charges est assez importante et il ne faut pas en oublier.
Paris a perdu 1 % en 2021 sur le marché immobilier.
Un endettement prend en compte les charges récurrentes dîtes obligatoires, donc dans vos charges il faudra faire le tour de tous les éléments suivants :
Il faut savoir que dans certains cas, il arrive que certaines banques déduisent des salaires les pensions et ne les prennent pas en compte du coup en charge. Toutes ces charges sont dîtes récurrentes, mais si un crédit arrive à terme dans les 6 mois, il est la plupart du temps sorti des charges à prendre en compte.
Votre premier réflexe sera de dire, tous les revenus sont pris en compte. On peut partir de cette idée, mais il ne faut pas oublier que les normes sont strictes et ainsi ne permettent pas de faire n’importe quoi. Dans les revenus seront pris en compte :
Dans la catégorie des revenus fonciers, certaines banques prendront en compte les revenus issus de SCPI et d’autres non, il faudra donc être vigilant.
Nous allons donc nous focaliser sur l’endettement qui a lieu aujourd’hui et qui a été normalisé par le HCSF. Ce calcul est donc sous la forme suivante :
Il va de soi que si vous avez un projet immobilier à financer, par exemple une résidence principale, il vous faudra remplacer votre loyer actuel par le montant de l’échéance envisagée, et ainsi calculer l’endettement dit “après projet”. Dans un calcul prenant en compte des revenus fonciers, ou bien un achat en investissement locatif, le calcul sera donc le suivant :
Nous allons prendre des paramètres assez simples afin de vous montrer l’exemple d’un couple qui pourrait acheter sa résidence principale. Les voici du coup :
Revenus du ménage | |
Revenus M. Mensuel | 2,000.00 € |
Primes Contractuelles M. | 2,000.00 € |
13ème Mois M. | – € |
Revenus Mme Mensuel | 2,000.00 € |
Primes Contractuelles Mme | – € |
13ème Mois Mme | – € |
Autres Revenus ( hors fonciers ) | – € |
Charges du ménage | |
Mensualité Voiture | – € |
Mensualité Crédit Consommation | 250.00 € |
Mensualité Résidence Principale | – € |
Loyer | – € |
Mensualité Résidence Secondaire | – € |
Pensions alimentaires | – € |
Projet à financer | ||||
Prix d’achat | 300,000.00 € | Nature du bien | Ancien | |
Revenus locatifs mensuel | Si investissement | – € | ||
Frais de notaire | Calculé automatiquement | 21,000.00 € | Apport sur le projet | 10,000.00 € |
Frais d’hypothèque | Calculé automatiquement | 4,500.00 € | Taux du crédit | 1.35% |
Durée envisagée | en années | 25 | Taux de l’assurance | 0.30% |
Du coup l’endettement calculé est le suivant
Endettement | ||||
Endettement Brut | 37.65% | |||
Malheureusement si ils ne rajoutent pas un peu d’apport ce couple là aura, normalement, compte tenu des normes bancaires, du mal à se faire financer son achat. Je vous joins l’outil excel, et google sheet afin de pouvoir faire vos propres simulations.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
