Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Si l’année 2021 a été une réussite pour l’investissement locatif, il est fort à parier que l’année 2022 est un flop annoncé. Depuis le 1er Janvier les nouvelles règles contraignantes du HCSF ont été mises en place, et on peut dire que l’impact est fort. Il faut dire qu’avant il était tout à fait possible d’investir malgré un taux d’endettement fort, tant que le bien visé était rentable, là ça ne va plus être le cas.
Comme peut l’affirmer le patron de la franchise Century 21, M. Vimont, l’année 2021 a été un record puisqu’en la mettant en parallèle de 2017 où dans leur réseau cela représentait 17 %, en 2021 c’est pas moins de 30,2 %. On est quasiment à un doublement en moins de 10 ans. Pour autant, ce cas n’est pas généralisé, la moyenne en France des achats des investisseurs est de 20 %, rapporté à tous les achats. Dans l’ancien, il y a eu quasiment 360 000 ventes réalisées sur de l’investissement locatif. Cela représente donc un gros segment du marché immobilier.
Malheureusement cette dynamique de 2021 va subir un coup d’arrêt en 2022, il y a plusieurs raisons à cela, mais je vais vous expliquer les principales. Il faut savoir que tout d’abord on va pouvoir dénombrer 4 raisons principales qui feront qu’en 2022 l’achat en investissement immobilier sera beaucoup plus compliqué pour les investisseurs et cela quelque soit leur niveau de rémunération ou la rentabilité du bien.
Le gouvernement a décidé de faire la chasse aux passoires thermiques. Il faut savoir que beaucoup de locations en France ont des notes de DPE inférieures à E et cela va à l’encontre des doctrines de l’Europe ou de l’État en matière de transition énergétique. L’état a donc décidé de taper fort sur les investisseurs qui détiendraient ce type de bien. Le décret du 31 Décembre 2020 a tout d’abord instauré l’interdiction d’augmentation de loyers dans 28 communes dont Paris, Marseille et Toulouse. Ensuite le décret du 13 Janvier 2021 interdit quant à lui de pouvoir louer un bien qui serait avec une note de G ou inférieure dès 2028. Pour les investisseurs cela veut dire qu’il va falloir mener des campagnes de travaux assez conséquentes.
Il va être beaucoup plus dur d’investir en 2022 avec les nouvelles règles HCSF !
Il y a encore quelques années voire quelques mois, lorsqu’un investisseur allait voir sa banque, et qu’il demandait un financement il y avait deux possibilités de calcul pour l’endettement. Soit vous avez le calcul le plus simple appelé “sans différentiel”, vous divisez les charges par les revenus, les revenus locatifs étant pondérés à 70 %. La deuxième méthode est de diviser les charges par les revenus mais de soustraire les loyers présents et à venir des charges, toujours pondérés à 70 %. Ce nouveau calcul va donc mécaniquement freiner les investisseurs qui sont limites en endettement mais qui comptent sur la rentabilité forte pour le compenser.
Plus de capacité à faire du sur-mesure ou dans de très peu cas, donc maintenant la norme en endettement brut est de 35 % ce qui va sortir une très large catégorie d’investisseurs du marché. Il ne faut pas être un génie pour comprendre qu’en prenant un calcul d’endettement non intéressant pour l’investisseur et en capant l’endettement, un très grand nombre d’entre eux ne pourront plus accéder au crédit.
On est parti la règle est simple mais on va la simplifier, les banques ont le droit de déroger aux règles d’endettement dans 20 % des dossiers de prêt qu’ils émettent trimestriellement et cela en ne pouvant dépasser sur ces 20 %, 80 % de dérogation pour les Résidences Principales. Ce qui veut dire que 20 % * 20 % = 4 %, seuls 4 % des prêts seront des dérogations émises pour les investisseurs.
Nous allons prendre en compte un exemple qui va parler à beaucoup d’entre vous. Prenons donc le cas d’un couple de 30 ans qui gagnent chacun 3 000 euros / mois, ce qui est déjà pas mal, ils ont acheté une résidence principale sur Bordeaux pour 425 000 euros, tous frais inclus, ce qui leur fait une mensualité de 1 773 euros par mois et donc un endettement de 29,55 %.
Ils ont un projet d’investissement locatif sur Nantes, leur ville natale, et souhaitant donc acheter un T3 à mettre en location en meublé, et cela dans le centre. Le prix d’achat est de 270 000 euros auquel s’ajoutent les frais de notaire soit 18 900 euros et 5 000 euros de mobilier, un besoin en financement de 293 900 euros. Le loyer à cet emplacement est d’environ 800 euros soit une rentabilité locative de 3,55 % ce qui n’est pas beaucoup mais c’est Nantes. Ils demandent donc un prêt sur 25 ans ce qui ferait une mensualité de 1 226 euros.
La formule qui va nous donner la réponse => (1 773 + 1 226 ) / ( 6 000 + ( 70 % * 800 )) = 45,32 % !
Ils ne peuvent donc pas investir sur ce T3 dans Nantes. Notre couple va donc se poser la question de ce qu’ils peuvent acheter, soit en mettant en avant le prix, soit en mettant en avant la rentabilité.
Si le couple a une baguette magique il va donc se demander combien il faudrait louer cet appartement pour qu’ils rentrent dans la norme des 35 %. En reprenant la formule et en faisant des calculs par approximation, afin de rentrer dans la norme des 35 % il faudrait qu’ils louent le bien 3 650 euros, là c’est IMPOSSIBLE. Ils se résignent donc en se disant qu’un T3 est trop cher pour eux, et qu’il faut revoir l’enveloppe d’achat. Du coup en réalisant le calcul inverse, avec une rentabilité à 3,5 %, combien pourrais-je acheter ?
Ainsi il va falloir faire le calcul inversé, se baser seulement sur la rentabilité, et de la en découle un prix et un loyer. Si vous avez quelques notions d’excel cela va être plutôt simple. Je vais tout de même vous faire gagner du temps, ce couple là ne peut pas acheter plus qu’un bien à 100 000 euros, c’est une douche froide.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
