Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
La semaine dernière nous avons parlé d’un match entre le LMNP et la SCPI, et on peut le dire assez facilement, la SCPI a remporté le match. Aujourd’hui, je vais opposer deux visions d’un placement, le LMNP Géré, et l’assurance vie. La comparaison peut paraître au premier abord assez étonnante, mais ces 2 produits peuvent souvent se comparer de par la nature même de leur sous-jacent ou le reversement des loyers ou intérêts. Nous allons donc voir plusieurs points afin de départager si il est plus intéressant d’investir en LMNP Géré ou en Assurance Vie.
Si vous nous lisez fréquemment, vous devez forcément savoir ce qu’est le LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, c’est un dispositif mis en place en 1949, qui permet de louer un logement en le meublant. L’avantage principal est qu’au régime réel, ce bien, grâce à l’amortissement, ne vous générera que très peu d’impôts. Il existe une catégorie en LMNP, c’est le meublé géré. Ce type d’investissement consiste à acheter une chambre meublée, dans une résidence qui peut être de tourisme, affaire, sénior ou étudiante, et confier via un bail commercial son exploitation à un gestionnaire. Pour ne citer que deux grands noms, je vous parlerai de Nexity Studea ou Résides Etudes. Les loyers sont versés trimestriellement, et vous ne vous occupez de rien. Attention pour autant, la qualité d’un LMNP Géré, est la qualité de son exploitant.
Je pense que chacun d’entre vous connaît au moins le nom de ce placement financier, qui permet de placer de l’argent avec plusieurs avantages. Tout d’abord un avantage successoral, en cas de versement avant 70 ans, votre bénéficiaire est exonéré à hauteur de 152 500 euros, ensuite la facilité de gestion, puis la partie sécurisée en fonds euros. De plus, vous avez aussi un avantage sur la durée de détention, après 8 ans, pour tout retrait un abattement sur les intérêts est appliqué. Cela permet donc d’avoir un placement intéressant, qui a fait ses preuves. C’est un des placement préféré des Français, en 2021, l’encours en Assurance vie est de 1 871 Milliards d’euros.
La capacité de chacun à pouvoir investir sur ce type de placement est un critère important. Il faut savoir que les premiers prix en terme de LMNP se situent dans les 40 000 euros, alors qu’en assurance vie, il n’existe quasiment pas de mise de départ minimum. Il faut donc se dire, que si vous ne possédez pas ces 40 000 euros ou si vous n’avez pas l’accès au crédit, il est bien plus simple de mettre en place une assurance vie et ainsi pouvoir abonder tous les mois sur ce support.
Le LMNP a comme contrainte son prix, que vous soyez sur un bien neuf ou ancien, les prix ne peuvent descendre en dessous de ce palier de 40 000 euros. Il paraît donc évident que pour ce premier Match, l’assurance vie gagne haut la main. Effectivement, vous pouvez démarrer un placement de ce type dès 50 euros par mois, ou avec un capital, de 500 euros. L’accessibilité en terme de prix est donc là.
Paris a perdu 1 % en 2021 sur le marché immobilier.
Malheureusement ou heureusement, tout dépend de quel côté de la barrière vous vous situez, l’assurance vie ne peut pas ouvrir droit au crédit. En clair, il est impossible de voir son banquier pour emprunter de l’argent et le placer sur une assurance vie. Ainsi, en assurance vie, vous ne pourrez placer que l’argent que vous détenez. Le but étant de dynamiser sa rentabilité, plutôt que de le laisser sur votre compte courant ou livret A, le placer sur ce support qui permettra de mieux rémunéré votre argent.
Le LMNP Géré lui permet de jouir de l’effet de levier d‘un crédit. C’est un bien immobilier qui a comme caractéristique un bail commercial, un engagement donc d’un exploitant à vous verser des loyers. Ainsi, il est tout à fait possible de financer ce type de bien en ayant recours à un prêt. Je dirais même, que dans beaucoup de cas, c’est plus intéressant de réaliser cela.
Ce match, d’accès au crédit, est donc remporté par le LMNP Géré, on en est à 1 partout, balle au centre.
Il faut déjà avoir qu’en assurance vie vous avez deux points, la partie sécurisée qu’est le fonds euros, et la partie placée, non garantie que sont les Unités de Compte. En 2021, les fonds euros ont servi en moyenne 1,10 % de rentabilité aux épargnants. Concernant les Unités de Compte c’est bien plus complexe compte tenu de leur nombre et leurs caractéristiques. L’épargnant est obligé de passer par ce type de support pour dynamiser son rendement, mais compte tenu des marchés financiers, et de la caractéristique des Unités de Compte, le risque est présent.
Le LMNP géré tire là son épingle du jeu, si on prend les 2 références du marché, Résides Etudes et Nexity Studea, la rentabilité moyenne est de 3,9 %, ce qui est 2,8 % supérieur à l’assurance vie en fonds euros. Il faut aussi savoir que le bail commercial est un engagement sur 9 ans, donc vous pouvez lisser la rentabilité potentielle des 9 prochaines années, avec une évolution positive. Cela n’est pas le cas en assurance vie, aujourd’hui le LMNP Géré l’emporte, mais si demain les rendements en assurance vie s’envolent au dessus de 3,9 %, il faudra en reparler.
Le Match numéro 3 est remporté par le LMNP compte tenu de sa rentabilité par bail commercial.
Si demain vous investissez 40 000 euros sur un LMNP Géré ou sur une assurance vie, la fiscalité ne sera pas du tout la même. Dans le cas du LMNP, vous passerez par une déclaration fiscale, en prenant en compte l’amortissement du bien, étalée en moyenne sur 20 à 40 ans, et ainsi vous pouvez déduire de vos loyers cette charge. Prenons en compte un LMNP qui a une rentabilité de 4%, la déclaration serait donc ainsi :
Le résultat fiscal serait donc – 345 euros, ce qui veut donc dire que vous ne paierez pas d’impôts. La rentabilité nette serait de 3,25 %. Je ne parle pas de charges de copropriété, ou pour les plus érudits, de l’article 605 et 606, petits ou gros travaux. Cela se calcul par bien et selon le bail commercial. Pour autant, avant de descendre à 1,1 % de rentabilité, il y a de la marge.
En assurance vie, par défaut les intérêts ne sont pas versés, il se capitalisent sur le contrat, si demain vous décidez de les retirer, cela ne serait pas totalement fiscalisé, ainsi si votre contrat fait 1,1 % sur 2021, alors que vous avez investi 40 000, cela veut donc dire qu’au 1er janvier 2022 vous avez sur votre contrat 40 400 euros. Vous décidez de retirer ces 400 euros d’intérêts, nous ne sommes pas encore au 8 ans, et bien ils seront fiscalisés sur la flat tax, 30 %. Dans notre exemple, vous retirez 400 euros, 4,4 euros sont considérés comme des intérêts à fiscaliser, et ainsi vous payez en impôts flat tax, 1,32 euros, quasiment rien….
Il faudra tenir quand même compte que si vous décidez dans le temps de retirer les intérêts générés chaque année la part d’intérêt pris en compte augmentera et ainsi vous aurez de plus en plus de fiscalité. Ce match est donc remporté par le LMNP qui lui a une fiscalité quasi nulle sur de longues périodes.
Je vais déjà vous donner le résultat, il est sans appel, c’est l’assurance vie qui gagne, et de très loin. Le LMNP Géré, n’ayant de qualité que la qualité de son gestionnaire, il peut être très compliqué de revendre un bien que vous avez acheté. Il ne faut pas être dupe, soit vous êtes tombé sur un très bon gestionnaire, qui a renouvelé le bail, qui paye toujours aussi bien les loyers, et qui a vécu la crise Covid sans soucis. Soit, malheureusement, vous êtes tombé sur un mauvais gestionnaire, ou le gestionnaire n’a pu assurer pendant le Covid, ou c’est une résidence de tourisme et exemple, deux années sans touristes, il deviendra très compliqué de revendre.
Le LMNP Géré est bien moins liquide qu’une assurance vie. Même si vous avez un LMNP de qualité, il vous faudra compter à minima 5 mois avant de récupérer votre argent. Par contre en Assurance Vie, l’assureur se charge de la liquidité de son produit, ainsi en 15 jours vous aurez l’argent sur votre compte. Le Match n’a pas démarré qu’il est déjà plié.
Ce sera la première fois que lorsque je compte les points je ne suis pas en accord avec le résultat. Si vous avez bien suivi, le LMNP gagne le match avec 3 points, contre 2 pour l’assurance vie. Pour autant, même avec ce résultat, la liquidité du produit, ainsi que le montant exigé à minima font balancer à l’inverse le résultat. Il est vrai que le LMNP est plus rentable que l’assurance vie, mais dans le temps, avec un prix supérieur au marché du neuf, et des exploitants de qualité de plus en plus rare, le risque encouru est important. Il existe, je pense, des solutions de LMNP plus classiques qui sont plus sécurisantes, même si elles nécessitent une gestion plus importante. A mon sens, faîtes vous conseiller par un CGP de qualité, mais il y a des points de risque en LMNP Géré qu’il ne faut pas oublier. Concernant l’assurance vie, selon votre profil de risque vous savez que vous n’aurez pas forcément la meilleure des rentabilités, mais vous pourrez disposer de votre argent beaucoup plus rapidement, et vous n’aurez pas de mauvaises surprises sur un rachat. Alors que cela peut être le cas en LMNP Géré, j’ai déjà vu des clients, qui avaient acheté à des conseillers peu regardant des LMNP mal gérés, et ils ont revendu à perte. Soyez vigilant. Le LMNP Géré ne gagne toujours pas ici, une deuxième défaite suite à son match perdu contre les SCPI.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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