Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Ca y est vous vous êtes enfin décidé et vous souhaitez investir dans un appartement ou une maison dans l’ancien. C’est déjà une bonne nouvelle, c’est un choix important. Maintenant que vous avez franchi la première étape, la première marche dira t’on, il va falloir quand même analyser un peu votre dossier et voir ce que vous pouvez faire. Ensuite, je vais vous donner quelques éléments factuels sur l’année 2021, et enfin, le graal, quelques villes où il existe encore des opportunités.
La norme HCSF a été mise en place de façon contraignante depuis le 1er Janvier 2022. Cette norme a déjà été communiquée depuis un moment par le HCSF aux banques, qui en 2021 avaient déjà mis en application cela. Maintenant ces normes sont contraignantes, donc les banques n’ont plus le choix, elles doivent les respecter. Pour ceux qui auraient dévoré la série Squid Game et seraient passés à côté de l’information je la redonne :
J’en ai peut-être perdu certains, mais je vais vous expliquer cela avec un exemple. Sûrement la meilleure méthode d’apprentissage. Prenons donc le cas de Paul, il a une Résidence Principale sur La Rochelle, il l’a acheté il y a 5 ans et a fait un bon coup, sa mensualité lui coûte 1 150 euros, il lui reste 20 ans de crédit. Il travaille chez Léa Nature, et a un salaire, avec sa femme, qui elle est chez Merling, des plus correct, il est de 5 000 euros au global. A cette étape son endettement est de :
De plus, Paul a acheté avec sa femme il y a 10 ans un appartement à Toulouse, d’où il est originaire, un T2 bien situé, et qu’il loue en meublé. Sa mensualité est de 550 euros pour un loyer de 625 euros. Son endettement est donc :
Cette méthode de calcul s’appelle brut, ou sans différentiel. Une méthode que mettait souvent les banques avec les investisseurs immobiliers était la méthode différentiel soit :
La méthode de calcul de l’endettement a un impact conséquent !
On se rend donc compte que la méthode de calcul a un réel impact, la deuxième permettant d’impacter le loyer sur les charges, et ainsi donner un taux d’endettement plus intéressant. Maintenant que vous avez compris la mécanique, et la formule, il ne vous reste plus qu’à faire vos calculs pour vérifier la mensualité que vous pourriez avoir, en prenant en compte aussi un loyer. Pour de l’ancien je vous conseille de prendre en rentabilité locative, 5 % / an. Ce taux est le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat. Pour ceux qui n’ont vraiment pas envie, un petit message, et je vous fais l’estimation sans soucis.
Parler du futur sans regarder dans le passé serait une erreur. Évidemment, il serait plus simple d’avoir la DeLorean de Retour vers le Futur et revenir en janvier 2021, mais ce n’est pas possible. Donc je vais quand même vous donner des informations sur les villes qui ont marché. Le courtier en prêt Empruntis, mentionne que concernant l’investissement immobilier la majorité des dossiers se situait en Ile de France, suivi de Auvergne Rhône Alpes, puis PACA. Ce top 3 est inchangé depuis 3 ans d’ailleurs. Voici la liste des villes en progression en 2021 :
Si certaines ont su attirer plus d’investisseurs, d’autres par contre ont subi un léger recul, les marchés immobiliers sur place rendant par moment moins intéressant l’investissement ou bien un effet macroéconomique pour d’autres :
Pour autant, ce n’est pas parce qu’elles ont subi un recul en 2021, qu’elles ne sont pas intéressantes pour un investissement locatif.
Je ne vais pas vous parler de la meilleure façon de déclarer vos revenus locatifs, une page est consacrée au LMNP, je vous invite à la lire, cela va vous aider. Retenez juste qu’en LMNP, les loyers sont bien moins imposés qu’en revenu foncier classique. Maintenant on touche au but, nous allons voir les villes qui sont intéressantes pour un investissement immobilier locatif ancien en 2022.
Cette ville a déjà eu une belle année 2021, mais je pense que cela ne va pas s’arrêter de suite. Tout d’abord elle se situe à moins d’une heure de Paris en TGV, 45 minutes pour être précis. Pas mal de cadres parisiens ont d’ailleurs migré post COVID dans des villes de ce type faisant augmenter les prix. L’année dernière les prix ont augmenté de 9,4%, alors qu’ils avaient pris 29 % en 5 ans.
Les prix observés sont aux alentours de 2 600 euros par mètre carré, quand le loyer se situe entre 11,8 euros pour un appartement et 9,5 euros pour une maison. Il faut savoir que Reims a aussi une forte population étudiante, qui dynamise le marché de la location et aussi de la colocation. Un grand pool universitaire et des entreprises de pointe en font une ville à suivre et pourquoi pas où il vous faut investir.
Elle dispose des mêmes caractéristiques que Reims, se situe à 1h de Paris en TGV et a su attirer une population durant le COVID. Pour autant, on ne peut pas dire qu’elle dispose des mêmes atouts. Il faut dire que la ville s’est développée moins vite que Reims, qui la concurrence dans ce classement. Avec un prix moyen de 1 587 euros par mètre carré pour un appartement et un loyer de 10,2 euros c’est une ville très rentable.
Mais vous l’aurez compris, cet écart de prix est expliqué par l’intérêt intrinsèque des deux villes. Investir au Mans plutôt qu’à Reims c’est prendre un risque, faire un pari, si vous le pouvez tant mieux, mais pour un premier investissement, je vous freinerais. Les prix ont évolué de 5 % sur la dernière année et de 19,2 % sur 5 ans.
Bordeaux s’est toujours très bien classé dans les villes où il faut investir et cela depuis des années. Je vais d’ailleurs très souvent à Bordeaux, et la ville a réellement changé depuis plusieurs années. Par contre Bordeaux est évidemment plus cher que Reims et aussi un peu moins rentable. Lorsque vous investissez à Bordeaux vous cherchez plutôt une sécurité locative. Elle a d’ailleurs déjà subi un boom post TGV sur les prix !
Le prix moyen pour un appartement est de 4637 euros par mètre carré quand le loyer lui est de 15,9 euros. Il faudra faire aussi attention au plafond de loyers mis en place par la mairie. Mais Bordeaux dispose d’atouts, TGV, Tramway, entreprises, étudiants, elle reste une ville attractive. Ainsi les prix ont pu évoluer de 2 % sur un an mais de 26,5 % sur 5 ans.
Marseille a toujours été une énigme pour moi. Proche de Paris en TGV, une ville proche de la mer aussi, un charme certain. Mais l’immobilier n’a jamais décollé. Je vous donne déjà les évolutions de prix de 17 % sur 5 ans, comparé à un Bordeaux, Nantes, Toulouse c’est bas. Pourtant le prix du mètre carré y est en moyenne de 3 287 euros pour un loyer lui de 14,4 euros. Marseille se positionne donc très bien en termes de rentabilité.
J’ai appelé un ami sur place, qui habite plutôt Aix-en-Provence, son retour a été de me dire que d’une rue à l’autre le décor peut totalement changer et qu’il faut vraiment être épaulé pour investir sur place. La deuxième ville de France a donc une réelle capacité, mais n’y allez pas seul, le choix du quartier est primordial. Marseille est d’ailleurs sortie première du classement de Yuno.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
