Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Je suis beaucoup sur les réseaux sociaux en ce moment, et lors de ma dernière publication sur la SCPI Iroko Zen, un des lecteurs m’a demandé ce que je pensais de la SCPI Neo. Ne vous trompez pas, on ne parle pas du tout de Matrix … Mais j’avoue qu’au moment de la demande de Morgan, lecteur facebook, j’avais plus de connaissances sur cette série de films que sur la SCPI en elle-même. J’aurais pu faire une réponse assez bateau en disant, elle est jeune, elle n’est pas dans mon benchmark, mais j’aime bien étudier des produits dont je n’ai pas encore une totale connaissance.
C’est du travail, étudier un produit sans savoir si on va le proposer ou pas à ses clients, en tentant d’avoir un regard neutre, c’est pas 10 minutes de lecture… J’ai donc déjà pris en main les documents réglementaires, que j’ai lu, pour avoir de l’information juridique, puis j’ai regardé pas mal de vidéos youtube, d’interview, surtout celles de Mme Krieger Mathilde, DG de Novaxia. Avant même de rentrer dans le vif du sujet, une phrase qu’elle a pu dire m’a marquée, la SCPI Neo, c’est la SCPI des Plans B. Une phrase choc qui m’a permis de mieux appréhender cette SCPI.
La SCPI Neo, issue de la maison de gestion Novaxia, a pour but principal de se porter acquéreur des biens qui pourront être transformés plus tard. On parle ainsi de marché de transformation urbaine. Il faut savoir que du coup dans cette idée, la SCPI Neo a décidé de miser sur un patrimoine de bureaux, transformables et aussi de pouvoir se diriger sur une zone européenne et pas seulement française.
On peut donc observer sur les achats de cette SCPI des biens qui pourront plus tard être recyclés par la maison Novaxia, à des fins différentes de l’utilisation actuelle. Des bureaux pourront ainsi devenir des lieux d’habitation, du Coliving, du Coworking. Il faudra aussi noter que cette SCPI a obtenu le label ISR. On peut donc se dire que cette SCPI est radicalement tournée vers l’avenir. Elle aussi, tout comme la SCPI Iroko Zen, a décidé de se créer en ne mettant pas de frais de souscription.
Ne vendre qu’un rabais c’est déjà dévaluer sa valeur de conseil !
C’est une SCPI donc qui a pour vocation d’acheter des actifs qui seront transformables plus tard, recyclés. Les bulletins d’informations nous apportent pas mal d’informations sur la tenue de cette SCPI ainsi que sur les chiffres qui la composent.
Vous allez pouvoir trouver le bulletin trimestriel du 3ème trimestre en bas de la page. Il faut dire qu’au niveau Marketing on voit déjà que cette SCPI fait partir des SCPI de nouvelle génération, et a décidé de séduire un public jeune. Tous les points clefs sont présents, couleur, dynamisme, la totale. Un bulletin qui est plutôt plaisant à lire et à avoir. Maintenant que l’on a passé le côté forme, passons sur le fond, ce qui va le plus nous intéresser.
Cette SCPI créée en 2019 possède, sur le bulletin, une capitalisation de 101 Millions d’euros, c’est conséquent mais pour autant ce n’est pas la meilleure capitalisation que j’ai pu observer pour une SCPI créée en 2019. Ce chiffre est tout de même conséquent, et on peut voir que la collecte est soutenue, mais il faut dire que sans rémunérer les CGP via 0 euros de frais de souscription, le challenge reste élevé. Il faut dire que durant les 3 dernières années de grandes SCPI se sont lancées, certaines se tournant principalement vers la nouvelle génération. Nous verrons si le futur leur donnera raison.
La collecte au 3ème trimestre a été de 20,38 Millions d’euros pour la SCPI Neo. On ne peut pas leur donner une note supérieure à 3, cette collecte est encourageante, mais toujours pareil, dans le même temps Iroko a collecté 14 Millions alors qu’ils ont été créés un an après. Pour autant, la collecte est bonne et reste soutenue, donc ce 3 est une note d’encouragement.
Là, c’est 5/5. Le TD de la SCPI Neo pour 2021 est de 6,49 %, cela la situant dans le top 10 des TD des SCPI. Il faut dire que cette SCPI a pour ambition de pouvoir distribuer un rendement élevé à ses associés, et c’est ainsi que l’année 2021 a été une réussite. Ce taux s’explique aussi par le fait que la note suivante ne sera pas performante, le TD étant quasi exclusivement issu des loyers, qui à date ne sont pas du tout stockés en partie.
Il est annoncé sur le bulletin trimestriel, un report à nouveau équivalent à un trimestre de TD quand les mastodontes eux ont plutôt 6 trimestres de TD d’avance. A la différence de Corum par contre, ils stockent en petite partie les loyers afin de pouvoir subir les effets d’une crise potentielle, ou d’un départ de locataires conséquent. Ainsi le Report à Nouveau, est existant mais à mon sens n’est pas assez conséquent pour être au dessus de 2.
Il faut dire que cette SCPI a moins de 3 ans, ce qui ne peut pas laisser trop de places à la revente sur une durée si courte. Pour autant, avec 0 % de frais de souscription, il y aurait pu y avoir des effets d’achat revente massif ce qui n’a pas été le cas.
A date, l’immobilier acheté est loué à un TOF de 98,45 %, ce qui est bien au-dessus de la moyenne du marché. Ils n’ont pas encore subi de départs de locataires, voire très peu. Ainsi leur TOF est très bon. Je ne peux leur donner que la note de 5/5.
Le rapport annuel de la SCPI Neo est plutôt clair et bien fait. J’ai pu facilement retrouver les informations principales, qui, je trouve, m’ont donné un avis positif de cette SCPI.
Les locataires de cette SCPI ont de multiples visages, et donc ne sont pas principalement des institutionnels, ce qui fait que ma note est inférieure à la moyenne. Voici la liste des locataires :
Je ne peux pas vous dire du coup que je suis totalement rassuré par la capacité des locataires à louer sur de longues durées.
En 2020, ils ont acheté 5 actifs immobiliers, à savoir un immeuble à Brême en Allemagne, puis un actif à Nantes, Nanterre, Labège et Madrid. Comparé à d’autres SCPI qui ont réalisé des achats opportunistes, je trouve que leur politique d’investissement est plutôt performante, et se base tout de même sur de grandes villes. Il faut dire que le sous-jacent immobilier est pour moi important. Donc sur les acquisitions je donnerai la note de 4/5.
Tout comme la SCPI Iroko Zen, la SCPI Neo a décidé de ne pas avoir de frais de souscription. Je peux donc vous le dire, un CGP sera seulement payé sur les encours, à vérifier mais je le crois. Je vous donnerai la réponse au plus vite. Il faut savoir que le fait de ne pas rémunérer de CGP en direct, ne leur permet pas de pouvoir lancer au mieux la collecte de leur SCPI. C’est pour autant un choix audacieux, que je respecte totalement.
Comme j’ai pu le dire au début, l’immobilier visé par la SCPI Neo, est un immobilier qui sera ou pourra être transformé dans le temps, suite au départ de locataires. Ainsi, il doit pouvoir s’adapter à des changements de vie, ou d’usage. Je trouve cela assez intéressant, car construire un parc immobilier, permettant une mutation profonde, est des plus cohérents.
Mon avis sur cette SCPI, c’est qu’elle a les atouts d’une SCPI jeune, et ayant une dynamique tournée vers l’avenir. Les défauts qu’elle possède sont des défauts de jeunesse, puisque le Report à Nouveau, n’est pas assez conséquent à mon sens, et qu’il n’y a pas encore assez d’actifs. Pour ma part, à date, je conseillerai un taux de 3 à 5 % de détention de cette SCPI sur un portefeuille global. Je donnerai un taux supérieur dès lors que le RAN sera plus élevé qu’un an de TD, et que la capitalisation dépassera les 300 Millions d’euros. Je remercie d’ailleurs Morgan qui m’a parlé de cette SCPI, il en existe plus de 200, on ne peut pas toutes les connaître par cœur.
Morgan a investi sur la SCPI car elle est jeune et que le sous-jacent lui plait, le fait que l’immobilier soit transformable. Les mêmes informations que sur l’article, une SCPI jeune, dans l’ère du temps, restructurer les bâtiments, faire du neuf avec de l’ancien. Des bureaux à la base transformable en habitation ou en d’autres bureaux. Pas de frais, juste top ! Le bulletin trimestriel qui est lui aussi très bien réalisé et met en confiance.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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