Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
La SCPI Primovie a été créée en 2012 par la société de gestion Primonial REIM. Le but de cette SCPI à capital variable est d’investir dans des biens liés au domaine de la santé ou l’éducation. Ainsi cette SCPI souhaite investir dans des biens dont les locataires sont en rapport avec les activités :
Chiffres Clés de la SCPI en 2021
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Le patrimoine de la SCPI Primovie se décompose en majorité de biens liés à la santé pour 69,8 %, ainsi que des bureaux 23,6 % et enfin des Résidences diverses avec un taux de 6,6 %. Il faut par exemple savoir qu’un des derniers principaux achats de la SCPI Primovie a été le siège social de Doctolib à Levallois-Perret. Pour autant la SCPI n’a pas décidé d’investir qu’en France, ils détiennent aussi des immeubles à l’étranger, à hauteur de 34 % quasiment. Cela permet d’avoir une résilience sur les marchés mais aussi accéder à des baux immobiliers ayant des durées plus longues.
Chiffres Clés
m² gérés
Associés
Au 3ème trimestre la SCPI Primovie a collecté près de 182,7 Millions d’euros et a ainsi pu dépasser sa capitalisation de 4 Milliards. Durant ce même trimestre la SCPI Primovie a pu acheté 2 résidences sénior situées en Allemagne, l’une à Chemnitz pour 13,9 Millions et l’autre située à Heidesee pour 17,9 Millions. Au 30 Septembre 2021, Primovie détient un parc immobilier composé de 233 Actifs avec une partie de 66,2 % en France, et 33,8 % à l’étranger. Le TOF s’élève à 94,6 %. Ils n’ont revendu aucun immeuble durant le 3ème trimestre 2021.
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
Revenu net distribué en € | 9,74 | 9,55 | 9,55 | 9,56 | 9,14 | 9,16 | 9,13 |
Prix de souscription en € | 191 | 191 | 191 | 203 | 203 | 203 | 203 |
Taux de Distribution Valeur Marché en % | 5,10 | 5,00 | 5,00 | 4,89 | 4,50 | 4,51 | 4,50 |
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Le TDVM ( Taux de Distribution de la Valeur Marché ) de cette SCPI est généralement aux alentours 4,50 % depuis près de 3 ans. Il faut savoir que dans la genèse même de cette SCPI, liée au domaine de la santé, le but est d’avoir des revenus récurrents, mais ils ne seront pas les plus rentables. Une clinique subi dans le temps peu de changements de locataires. Le Taux de rendement Interne ( TRI ) sur 5 ans entre 2016 et 2020 est ainsi de 4,28 %. Sa force est donc dans sa résilience aux effets de marché. Ensuite il faut regarder du côté de la valeur des parts, et là aussi les évolutions sont plutôt faibles, à date la part vaut 203 euros et cela depuis 5 ans.
La SCPI Primovie a pour ambition d’obtenir le label ISR pour la fin d’année 2021. Les bâtiments tertiaires sont ceux qui émettent le plus de CO². Il va de soit donc, afin d’obtenir ce label, qu’il faudra gérer au mieux l’immobilier, et Primonial Reim s’inscrit dans une démarche de respect des lables ESG.
La SCPI Primovie a plusieurs caractéristiques qui font qu’elle est un outil intéressant dans le développement de son portefeuille SCPI. Il faut savoir que de par sa nature même de SCPI dédiée à la Santé, elle a une très longue vision dans le temps des différents sujets.
Ne soyez pas surpris, tout comme Primopierre, cette SCPI est résiliente et a une forte mutualisation au risque. Tout d’abord le risque de défaut de paiement des locataires, ayant une vision Française et aussi Européenne, cela permet de diminuer les effets de crise. De plus, les baux à l’étranger n’étant pas les mêmes qu’en France, ils ont ainsi un engagement plus fort. S’en suit la vision de l’immobilier, l’avantage là aussi d’avoir une vision pour partie Européenne permet d’atténuer les effets de bulles spéculatives.
La trésorerie de cette SCPI au 3ème trimestre 2021 est de 275 852 009 euros, soit bien plus qu’un an de loyer. Ces bons chiffres sont dû à la gestion des SCPI par Primonial Reim et aussi le fait que les locataires n’aient pas demandé de report de loyers. Il est de bon ton de pouvoir avoir une vision long terme sur l’obtention. de ses loyers.
Même si le COVID a impacté fortement les populations au niveau Français et Européen, il n’en reste pas moins que dans le domaine de la santé les paramètres restent inchangés. Les personnes âgées ont été les premières impactées pendant le COVID, mais leur besoin en maisons médicalisées reste fortes.
En 2030 la zone euro comptera plus de 26 Millions de personnes ayant 80 ans au moins. Ce chiffre est donc une évolution considérable, puisqu’en ce moment elles ne sont que 22 Millions. La demande en lits médicalisés sera donc forte.
Le marché de l’immobilier de santé au niveau Français et Européen reste fort ans la demande des investisseurs, c’est quasiment 6,6 Milliards d’investissement en Europe en 2020. L’Allemagne et le Benelux ont sorti leur épingle du jeu en 2020.
Cette SCPI sera bientôt labellisée ISR et de plus utilise des critères ESG pour la gestion de ses actifs. Ensuite, en relisant le rapport annuel de 2020, vous pourrez voir que cette SCPI est gérée via 4 piliers :
Chez Nyko la SCPI Primovie fait partie des incontournables. Nous avons vécu le stress test de la période Covid et on peut dire que durant ce moment là, les SCPI Primonial ont sorti leur épingle du jeu. Quand nous proposons une SCPI à un client, nous nous demandons si nous le proposerions à un membre de notre famille, et bien chez Primonial et avec la SCPI Primovie on y va les yeux fermés ( mais la confiance n’évite pas le contrôle ).
Chez Nyko on fait les choses bien, voici notre analyse de l’investissement en SCPI pour Primovie pour 2022.
En achetant des parts de la SCPI Primovie vous investissez dans un domaine qui se projette sur le futur. Ce n’est pas cette SCPI qui vous fera la meilleure évolution de parts ou bien le plus haut TDVM mais elle sera constante et permet donc de pouvoir se projet dans le temps. De plus elle a une partie de loyers étrangers, ce qui permettra une réduction d’impôt sur les revenus fonciers.
La partie Française des loyers de cette SCPI sont imposés tout comme des revenus locatifs français. Vos revenus fonciers positifs seront donc imposés selon votre Taux Marginal d’Imposition, et en prenant en compte la CSG CRDS. De plus les loyers étrangers, au vu des conventions fiscales internationales, sont imposés à la source, ce qui fait que cette partie de 34 % ne sera pas imposé en France. Vos loyers ne sont donc imposés qu’à hauteur de 66 %, cela donne donc une meilleure rentabilité.
Ces locataires sont connus de tous et permettent donc d’avoir une sécurité sur les loyers. Il faut savoir que quasiment 50 % des loyers sont issus de locataires institutionnels, à savoir :
Tout comme les locataires qui représentent à hauteur de 50 % des institutionnels, les propriétaires de parts ont là aussi quasiment la même représentation soit 41 % ce qui est conséquent.
Cette question n’est jamais simple, je vous conseillerai surtout de nous faire une demande pour que nous étudions votre dossier. L’achat cash permet des loyers immédiats mais a une fiscalité des revenus, alors que le crédit permet un achat plus conséquent et une otpimisation des revenus. Donc rien de mieux que de s’appeler.
Rémi Juno
Bonjour, Je viens de lire votre page sur la SCPI Primovie liée à la sante, je voulais savoir si il existe d’autres SCPI dans le même domaine et pourquoi aller sur Primovie plutôt que les autres ?
Nyko
Bonjour Rémi,
Tout d’abord merci pour votre demande. Effectivement il existe d’autres SCPI dédiées à la sante, Pierval Santé, PF Hospitalite Europe, et bien d’autres. Maintenant chacune à ses propres avantages et inconvénients, du coup il faudrait que j’en sache un peu plus pour vous répondre. A titre d’exemple la SCPI PF Hospitalite Europe, du fait de son actif quasi exclusivement à l’étranger est très peu fiscalisé en France, quasiment à hauteur de 8 % au lieu de 47,2 % ( pour une TMI à 30 % ), il faut donc tout analyser. N’hésitez pas à nous faire un email à contact@nyko.io ou nous appeler.