Un marché immobilier en recul de 17% au 1er Trimestre, les raisons !

Nyko
Publication le 04/04/2022

Le bilan du 1er trimestre réalisé sur le réseau d’agences immobilières Orpi, montre que le marché de l’immobilier a pris un coup de froid. Le jeu de mot était simple compte tenu de l’actualité météorologique. Pour autant, un recul de 17 % démontre que les acheteurs se posent des questions, ou n’ont pas ou plus la capacité de réaliser leurs projets immobiliers. Il va falloir analyser les raisons de ce frein sur le marché qui peut s’expliquer de plusieurs façons.

Ne soyons pas alarmiste

Les chiffres du 1er trimestre 2022 ne sont pas bons, mais ils sont meilleurs que ceux de 2018 et pas loin de ceux de 2019. Les années 2020 et 2021 ont été des années historiques pour le marché de l’immobilier. On ne peut pas penser que ces chiffres soient la norme des prochaines années. Il faut noter qu’en 2019, le nombre de transactions, pour la première fois, a dépassé les 1 millions.

Trouver les meilleures solutions immobilières

Ce ralentissement pourrait même amener certaines villes à avoir un prix de marché qui soit plus “cohérent” ou “accessible”. Un marché ne trouve de point d’équilibre qu’entre les ventes et les achats, de fait le marché n’a pas un prix déterminé, mais varie en fonction des offres et des demandes. Pour autant, quand on regarde des villes comme Vannes, + 26 %, Toulon, + 23 %, Nantes, + 22 %, Montpellier, + 21 %, par rapport au prix du mètre carré, on peut se dire que la machine s’emballe, un peu trop peut-être… Un tel ralentissement permettra sûrement de freiner cette forte accélération.

La première raison : l’accès au prêt immobilier

Bruno Le Maire l’a dit la semaine dernière lors d’une réunion avec le HCSF, l’accès au prêt immobilier doit être un point important du prochain quinquennat. Mais avec les nouvelles normes de taux d’endettement on se rend bien compte que les acheteurs, qu’ils soient investisseurs ou bien achètent leur résidence principale, ont bien plus de mal à obtenir ce fameux prêt immobilier. Le taux d’endettement actuel après projet ne peut dépasser les 35 %, ce qui est relativement bas quand on parle de norme pour les investisseurs immobiliers.

Paris a perdu 1 % en 2021 sur le marché immobilier.

D’autre part, il faut savoir que deux paramètres se sont rajoutés en ce mois d’avril, le taux d’usure qui baisse et les taux de prêt qui augmentent. La conséquence est simple, une fenêtre d’accès au prêt est beaucoup moins simple. Il va falloir que vous soyez dans la bonne tranche d’âge, sur un bien qui corresponde à un prix du mètre carré qui soit dans les 35 %, et en plus il faudra que l’assurance de prêt, ne fasse pas exploser le taux d’usure. Cela fait beaucoup de voyants verts à avoir pour obtenir le graal.

La deuxième raison : Les normes énergétiques

Les logements qui sont en catégorie F et G ne seront bientôt louables. En effet, ce type de biens, appelés aussi “passoire énergétique” ne pourront avoir accès au marché locatif, tant qu’ils auront cette note. Les DPE étant devenus bien plus strictes, on se rend compte que le marché de l’immobilier commence à bouder ces biens, qui perdent de la valeur. La voie de sortie parfaite serait donc la vente à un investisseur, mais pour qu’il puisse le remettre à la location il va lui falloir faire de gros travaux. Admettons, dans ce budget global, le bien reste toujours rentable, et là on retombe sur la première raison, l’accès au crédit.

La troisième raison : Les normes locatives

Il existe pas moins de deux normes qui peuvent créer des sueurs froides à nos amis investisseurs. La première est le plafonnement de loyers dans certaines villes, comme Lille, Paris et Bordeaux. Le propriétaire bailleur ne peut plus fixer librement le loyer de son logement, mais il doit corréler celui-ci à un marché local suite à un décret. De fait, cela peut faire peur à certains de ne plus avoir la main sur la fixation des loyers, même si cela peut éviter certains abus.

Ensuite vous avez la vague des anti Airbnb, comme Saint-Malo, qui a mis en place des quotas de biens Airbnb dans sa ville. Selon le quartier dans lequel vous serez, vous pourrez rentrer dans les quotas ou pas. Dans le cas contraire, il vous sera donc interdit de louer en location saisonnière votre bien.