Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Lorsque vous investissez, il est important de pouvoir piloter son achat sur une durée e cycle long. Plus vous avez une échéance long terme, moins il est (statistiquement possible) de perdre de l’argent. Je m’explique, si votre projet s’inscrit dans une durée longue, compte tenu des cycles financiers ou immobiliers, il est normalement plus rare de faire un mauvais investissement. Mais lorsque vous investissez en ne prenant pas en compte un possible changement de règle c’est dangereux.
J’ai déjà eu affaire à des personnes qui cherchaient de la rentabilité, et du coup mettaient en concurrence l’investissement en Airbnb à un investissement de type LMNP à l’année, location unique ou en colocation. Le LMNP existe depuis 1949, je ne sais pas si les règles changeront demain mais pour autant il y a un historique, et en respectant l’esprit de la loi, on s’inscrit généralement dans la durée. Pour autant Airbnb, qui lui aussi est un LMNP, est un investissement opportuniste qui contourne clairement un système. Le système hôtelier qui perd de plus en plus de parts de marchés. En investissant en Airbnb on génère plusieurs points :
De plus en plus de villes se retournent contre cet acteur qui met en péril bon nombre d’équilibre dans les villes. Une ville qui ne compte que des touristes ne peut vivre à l’année, et cela fait que les “locaux” doivent aller de plus en plus loin pour vivre. Investir en regardant que la rentabilité que Airbnb pourrait procurer c’est oublier toutes les réglementations potentielles qui pourraient arriver.
De plus en plus de villes contraignent le marché Airbnb
Nous allons parler de Saint-Malo mais sachez que de plus en plus de villes prennent des décisions pour limiter ou même interdire totalement le Airbnb. Je pense à New York qui a pris en Décembre 2021 une décision pour obliger les propriétaires bailleurs à déclarer au préalable leurs locations, le même mois il y a eu :
C’est une vraie lame de fonds que vit Airbnb, et en voyant ses voisines, je pense que bon nombre de villes vont vouloir faire de même. A ma petite échelle, Châtelaillon-Plage, ville en bord de mer, on voit bien que le marché Airbnb a limité l’offre de biens en location à l’année… Des villes comme Washington, Barcelone, Vienne ou encore Ottawa ont toutes pris des décisions pour limiter ou contenir les locations de courte durée Airbnb.
La règle proposée au mois de Mars au Pays-Basque va limiter clairement le marché des nouvelles locations Airbnb. La proposition vise à demander à ce que pour tout bien mis sur le marché en location meublée courte durée, un bien de la même typologie ou taille soit mis en location à l’année …. Cette règle dans le temps devrait s’appliquer à tous, on voit bien que les idées deviennent de plus en plus importantes. Cette “compensation” est présente dans beaucoup de villes, mais le but est qu’elle soit réellement appliquée.
Le maire LR de Saint-Malo, Gilles Lurton, a vu sa ville totalement changer depuis qu’Airbnb a été mis en place. En effet, il voit une forte désertification de sa ville, des personnes qui ne peuvent plus louer à l’année, un marché immobilier qui explose. Il a même mis en avant qu’il était devenu impossible de se loger à Saint-Malo intra-muros. En 2019, Saint-Malo est championne du Airbnb avec 636 nuitées pour 1000 habitants, quasiment trois fois plus que Bordeaux. En Juin 2021 la mairie a donc mis en place une règle plus stricte sur le Airbnb, la mise en place de quotas par quartier. La gronde n’a pas attendu, la mairie est déjà attaquée par dix propriétaires. Dans la vieille ville c’est 12,5 % de logements éligibles, 7,5 % sur le secteur littoral et de 1 à 3 % sur les autres quartiers. C’est la réglementation la plus stricte connue.
En Février 2022 un pas de plus a été fait, 343 logements ont été recalés de la possibilité de louer en Airbnb. Les quotas ont été dépassés dans la plupart des quartiers de Saint-Malo. Chers amis investisseurs, avant de vous pencher sur cette ville, réfléchissez …. Fort de ce résultat, de plus en plus de villes se penchent sur le sujet et souhaitent mettre en place ce système de quota, voire aller plus loin. Avant d’investir en Airbnb soyez vigilant, le vent tourne en ce moment, au niveau mondial, concernant cette suroptimisation qui vide les villes et fait exploser l’immobilier. Investir en se basant seulement sur le Airbnb serait une erreur.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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Vendeville
Le risque législatif est le plus aléatoire possible. Les investisseurs qui se sont endettés pour faire une offre de logement pour les touristes demandeurs vont se retrouver dans la mouise. Quelle autre secteur est traitée de la sorte? L’industrie qui pollue, les grandes surfaces qui défigurent et ruinent les commerces de proximité, les livreurs qui asphyxient nos villes? L’opprobre est jetée sur l’investisseur pour trouver un bouc émissaire à l’absence de construction sociale depuis 30ans.
Nyko
Bonjour, nous sommes quasi voisins. Concernant la législation, il n’y a pas que Saint Malo, le BAB met aussi certaines barrières. L’inconvénient, c’est que le logement touristique étant très important sur certaines zones, les personnes vivant à l’année ne peuvent se loger, ce qui crée ces règles. Je vous l’accorde, changer les règles du jeu en cours de route n’est pas normal.