Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
Saint-Ouen est une ville que connaissent beaucoup de gens. Située entre le Stade de France et la Défense, sa proximité de Paris en fait une zone d’investissement immobilier assez recherchée. De plus, via la nouvelle ligne de métro, la ligne 14, et la création de nouveaux arrêts, sa popularité n’a fait que croître. Regardons ensemble s’ il reste encore des investissements à réaliser à Saint-Ouen.
La ville de Saint-Ouen est une ville située dans le département 93 ( Seine-Saint-Denis ) et se situe en première couronne de Paris. Elle est très facilement accessible par le métro ou le RER. Son visage a pour autant changé durant les 50 dernières années, au départ elle était destinée à l’industrie, mais suite à de nombreuses délocalisations dans les 1960 1980, la ville a décidé de changer son fusil d’épaule. La ville de Saint-Ouen a donc décidé de privilégier des domaines tel que la télécommunication, l’automobile et l’agroalimentaire. Des entreprises y évoluent tel que Danone, Citroën ou encore Nexity. Cette ville jouit malheureusement encore d’une réputation mitigée, mais nul doute que la mairie en place souhaitera développer sa ville et prendre part aux festivités des Jeux Olympiques.
Si vous avez été dans le coma dernièrement, vous avez raté la série Squid Game, la victoire de l’équipe de France de Rugby contre la Nouvelle Zélande, et le fait que la France, Paris, va accueillir les Jeux Olympiques en 2024. Il faut dire que Paris aura tout donné et les parisiens ne seront pas les plus heureux de la situation à l’heure actuelle. Je vais assez souvent à Paris, et je peux vous dire qu’il y a plus de chantiers que de pigeons, et on connaît le nombre de pigeons qu’il y a … Quoiqu’il en soit, les Jeux Olympiques ont accéléré la ramification du transport urbain en Ile De France, et Saint-Ouen ne passe pas à travers. L’arrêt de Métro ouvert en 2020 a permis de développer considérablement l’attractivité de la ville.
Durant la dernière année, les prix se sont stabilisés, pour autant l’annonce du métro a créé une évolution des prix assez conséquente. Sur 10 ans l’évolution était de 14,7 % alors que sur les 5 dernières années, elle a été de 16,8 %, on se rend donc bien compte que l’arrêt de métro Mairie de Saint-Ouen a réellement joué un rôle de dynamiseur de la dynamique du marché immobilier. Aujourd’hui, sur la zone de Saint-Ouen les prix du m2 s’établissent aux alentours des 7 000 euros / m2 pour un appartement et 6 500 euros / m2 pour une maison. Le loyer marché quant à lui est situé aux alentours de 21,4 euros / m2.
A Saint-Ouen le prix de l’immobilier est d’environ 7 000 euros / m2
On peut donc se dire que trouve un T2 d’une surface de 40 45 m2 au prix maximal de 280 000 – 315 000 euros ne serait pas une si mauvaise affaire que cela. Après quelques recherches on peut se rendre compte qu’il est tout à fait possible de trouver ce genre de biens. Pour ce type de biens nous avons réalisé une recherche sur leboncoin, et une annonce est sortie du lot.
C’est un T2 vendu par Efficity. Je tiens d’ores et déjà à vous dire que je n’ai aucun lien avec cette agence, je mets juste en avant un bien qui me paraît intéressant. Pour une surface de 36 m2 vous aurez un prix de vente de 240 000 euros. Se situant au 2ème étage, sur les photos il semble propre et lumineux.
Un loyer potentiel en location nue de 800 – 850 euros. La rentabilité locative de ce bien est donc de 4,25 %. Par contre si vous louez ce bien en location meublée, LMNP, vous aurez une imposition beaucoup plus souple, et un loyer plus fort, on peut donc estimer une rentabilité aux alentours des 4,5 %, pas mal mais pas extraordinaire.
Là on commence déjà à parler de sujets plus complexes, d’une part car tout le monde ne peut pas le faire. Je ne dis pas que vous n’en êtes pas capable, mais seulement que la banque, compte tenu des normes HCSF, ne prêtera pas à tout le monde. Cette fois-ci j’ai fait appel à un partenaire, Colocatere, spécialisé en Colocation dans les biens anciens, et il a un bien qui sort définitivement du lot.
C’est un appartement qui se situe à 7 minutes du métro, il est en bon état, donc peu de travaux pour ajouter une chambre à ce bien qui en compte déjà 3. Ce qui fait que vous aurez un bien ayant 4 Chambres, au prix global, mobilier inclus de 587 500 euros hors frais de notaire, et qui rapportera 2 400 de loyers par Mois. La rentabilité locative d’un tel bien est donc de 4,90 %.
Le neuf peut être une solution pour investir dans cette ville, en effet, oui le loyer sera plafonné mais en Loi Pinel vous aurez droit à une réduction d’impôt. Maintenant faut-il connaître l’écart de prix ancien/neuf pour voir si cela est intéressant. Chez Nyko, nous avons trouvé chez Eiffage Immobilier, un de nos partenaires, un T2 sur le programme de la Résidence Réciproque – Est sis à Saint Ouen au prix de 337 000 euros pour 42 m2. La différence de prix, compte tenu des normes énergétiques et de la qualité de finition est ainsi très réduite. De plus vous aurez droit à des frais de notaire réduits, ceci est à notre avis une opportunité.
Après cette analyse on peut se dire qu’il est effectivement possible encore de trouver de réelles opportunités à Saint-Ouen. Pour autant, il faudra être vigilant sur la qualité du bien et le potentiel locatif. Vous voulez vous faire accompagner ? Appelez-nous !
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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