⚡ Comment minimiser les risques dans l’investissement en SCPI

⚡ Comment minimiser les risques dans l'investissement en SCPI
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Durant l’été, pas mal d’études et de chiffres ont été publiés mettant en avant que d’une part la collecte sur ce type de solutions, SCPI, est très forte, et les Taux de Distribution restent quasiment identiques. Il faut dire qu’en période de forte inflation, cette solution semble un rempart assez intéressant. Mais tout n’est pas rose non plus, il faut faire attention à bien choisir ses SCPI.

Kezako la SCPI ?

Tout d’abord, il va falloir être sûr que chacun d’entre vous a bien compris ce qu’est une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). C’est une solution d’investissement que l’on appelle pierre papier. C’est l’achat d’immobilier indirect. Pourquoi appelle t’on cela de l’immobilier indirect, car l’investisseur achète des parts d’une société, qui elle-même achète de l’immobilier.

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Vous aurez déjà compris, que le premier avantage est la mutualisation des achats par le volume de collecte. De plus, cette solution d’investissement est fortement régulée, puisque l’AMF se charge de surveiller ces sociétés et leurs communications. Vous êtes donc informé une fois par trimestre par un bulletin et aussi une fois par an par un rapport de gestion.

⚡ Comment minimiser les risques dans l'investissement en SCPI

Vous allez donc investir dans une SCPI qui aura une thématique :

  • Bureaux
  • Commerces
  • Santé
  • Logistique
  • Résidentiel
  • Opportuniste

Puis cette SCPI vous informera de sa volonté d’implantation géographique, France, Europe, le choix sera important. Par la suite, votre investissement via l’achat de parts de société, vous donnera droit à percevoir des dividendes qui sont versés trimestriellement (quasiment tout le temps).

J’évoque peu les types de SCPI qui sont réparties en trois grandes familles à savoir les SCPI de rendement, les SCPI fiscales, et les SCPI de plus value. Je vais aujourd’hui me consacrer à échanger sur les SCPI de rendement. Les deux autres seront abordées à un autre moment.

Il faut être très vigilant lorsqu’on investi en SCPI.

Le choix de base 

Il va d’abord falloir choisir une allocation sur votre investissement en SCPI, plus vous centralisez votre investissement sur une thématique plus vous prenez de risque. C’est ainsi que je vous conseille de diversifier au maximum. N’hésitez pas à choisir deux trois quatre lignes afin de mutualiser les risques.

De plus, après la vision de la thématique, il va falloir avec une vision géographique. Ne soyons pas chauvin dans ce type d’investissement. Le choix de SCPI Français et étrangères permet de jouir d’une part d’une fiscalité avantageuse, et en plus avoir des durées de baux plus longs en moyenne.

Les critères à surveiller 

Rien de remplacera un RDV avec un professionnel du domaine qui épluche toutes les informations de cette solution qu’est la SCPI. Mais si vous souhaitez déjà vous faire une idée, il est peut être intéressant de savoir où regarder. La base documentaire principale est en général le bulletin trimestriel, il est publié par chaque société de gestion.

Je vous invite à regarder les 2 voire les 3 derniers bulletins trimestriels afin de récupérer les informations suivantes :

  • Capitalisation 
  • Taux de distribution 
  • Taux d’occupation
  • Nombre de parts en attente de retrait
  • Report à nouveau

Pourquoi ces données sont-elles importantes ? Elles vous donneront une vision de la bonne santé de la SCPI sélectionnée. Mais il faudra les mettre en rapport avec les autres SCPI du même secteur et de la même zone géographique.

Mais en plus de cela, je vous invite à vous plonger sur le rapport annuel, et regarder par exemple les tendances macro économiques mises en avant par la société de gestion ainsi que les locataires référents de ces mêmes SCPI. Une SCPI qui a plus de la moitié de locataires institutionnels, a sûrement une mutualisation plus forte du risque locatif.

En résumé je vous invite à deux choses :

  1. Faites votre propre benchmark : avoir une vision claire, transparente et sur laquelle vous aurez vous-même travaillé vous permettra d’avoir une compréhension plus forte.
  2. Rapprochez-vous d’un professionnel : les SCPI peuvent être commercialisées par des intermédiaires CIF, faîtes vous épauler. Ils ont des informations fournies par les sociétés de gestion que vous n’aurez pas en direct.

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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