🏙️ Passoire thermique – Rénover ou Vendre, le choix est vite fait pour certains !

🏙️ Passoire thermique - Rénover ou Vendre, le choix est vite fait pour certains !
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La semaine dernière nous avons évoqué le fait que le marché des passoires thermiques allait battre son plein. C’était sans connaître l’étude de MoneyVox qui confirme les doutes que nous pouvions avoir. De plus en plus de propriétaires, accablés par les différentes évolutions sur les DPE, Audit énergétique, ou encore les passoires thermiques, préfèrent vendre que de rénover leur bien.

Le constat initial

Sans revenir dans les détails, de plus en plus d’embûches se mettent sur le chemin des propriétaires bailleurs. Déjà nous pouvons parler de la principale, les normes HCSF qui bloquent beaucoup d’entre eux dans la phase d’achat. Ensuite, l’État a mis en place des mesures sur le domaine immobilier, peu importe qu’elles soient bonnes ou mauvaises, elles existent, et pour certaines elles sont compliquées.

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Il existe donc un Nouveau Diagnostic de Performance énergétique, et un futur audit énergétique mis en place à la rentrée. Il est entré en vigueur en Juillet 2021, ce nouveau DPE devait permettre d’évaluer la consommation énergétique non pas seulement avec des factures. Dans la nouvelle version, le DPE exclut la référence à la consommation énergétique sur factures pour calculer les performances énergétiques. Le DPE va se baser ainsi sur la qualité technique du bien; bâti, isolation, type de fenêtres ou encore le système de chauffage. Ce nouveau DPE a subi quelques couacs à sa mise en place.

🏙️ Passoire thermique - Rénover ou Vendre, le choix est vite fait pour certains !

C’est ainsi, que compte tenu des normes sur les passoires thermiques, communément appelées aussi passoires énergétiques, de plus en plus de propriétaires se posent la question de savoir s’il vaut mieux revendre plutôt que faire une grosse rénovation.

Le premier constat est sans appel, les biens notés en G, ne pourront plus être proposés à la location dès 2025. Entre-temps, les biens classés en F et G, environ 8 Millions en France, ne pourront plus augmenter leurs loyers. Il leur faudra faire des travaux préconisés par le fameux “audit énergétique”.

A partir du 1er Septembre, pour tout bien classé en F et G, un audit énergétique sera obligatoire pour la mise en vente. Cet audit sera valable 5 ans. C’est bien sûr la promesse de vente qui fait foi sur la date. L’audit réalisable par différents professionnels devra permettre au futur acquéreur de maîtriser les travaux nécessaires afin de pouvoir obtenir une note DPE supérieure. Une estimation du coût des travaux sera aussi proposée à l’intérieur de cet audit. 

Il y a fort à parier, qu’avec un tel document en main, bon nombre d’acheteurs potentiels vont tenter des négociations avec les vendeurs.

De plus en plus de propriétaires bailleurs décident de vendre compte tenu des nouvelles conditions pour louer.

Un impact direct sur le prix des passoires thermiques

C’est ainsi qu’au vu des différentes normes, étapes et documents à fournir pour une vente au 1er Septembre de plus en plus de propriétaires décident de revendre leur bien. Une étude menée par MeilleursAgents et Seloger a montré que l’année dernière, 12,9 % des biens mis en vente étaient des passoires thermiques. 

A Paris l’impact d’un DPE F ou G voit le prix du bien baisser de 6,7 % par rapport à un bien en DPE C, D ou E. Après avoir eu ces chiffres MoneyVox a demandé à sa communauté, via son forum, s’ils préféraient revendre leur bien ou faire des travaux. 

Le retour de certains a été direct, un lecteur mentionne qu’il possède 2 maisons, dont une en location avec un DPE F. A la fin du bail, il ne le renouvellera pas, le coût de rénovation lui paraît trop cher compte tenu du loyer potentiel. Leurs locataires présents depuis 7 ans devront donc soit acheter la maison, soit trouver autre chose. Le propriétaire vient même d’augmenter le loyer, ce qu’il n’avait jamais fait pour montrer aux investisseurs une meilleure rentabilité. 

La seconde maison est déjà mise en vente, le bien nécessiterait 80 000 euros de travaux de rénovation pour avoir des performances énergétiques performantes. Malgré les aides qu’il existe comme MaPrimeRenov’, le coût de tels travaux et l’impact sur les biens semble trop conséquent. Impossible de rénover des murs extérieurs sur un appartement en centre ville, sauf à le faire voter en Assemblée Générale. Dans les maisons, l’isolation intérieure réduit certaines pièces déjà exiguës.

C’est ainsi que le marché de la “passoire énergétique” commence à prendre forme. De plus en plus d’investisseurs ciblent ces biens en priorité, ayant conscience de la marge de négociation qu’ils possèdent. Mais cela aura aussi un impact sur le marché locatif, certains biens vont sortir ainsi du marché locatif. De plus, cette interdiction ne concerne pas les biens en Airbnb (location saisonnière) ou résidences secondaires. Pour le premier cas, c’est à n’y rien comprendre, puisque les biens sont tout de même mis en location. 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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