Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
De plus en plus de personnes se plaignent de la difficulté d’obtenir un financement pour le locatif. Il est vrai que la fenêtre de tir entre l’endettement et le taux d’usure devient de plus en plus restreinte. En plus du calcul de l’endettement en mode brut, les normes HCSF n’aident pas en ce moment. Pour autant ce n’est pas parce ce que vous avez reçu un refus de prêt qu’il faut stopper votre projet.
Certains clients, ou même professionnels du métier, commencent à se plaindre du nombre de refus en augmentation. Malheureusement cela ne va pas aller en s’arrangeant dans le temps. Ce n’est pas seulement dû aux tendances actuelles d’augmentation des taux de crédit.
Le virage principal qui a été pris par les banques en Janvier 2022 suite aux normes HCSF a lui impacté leurs capacités à décider de façon autonome. Avant les normes HCSF, les banques avaient la capacité de décider en très grande partie, les dossiers qu’ils souhaitaient valider ou pas. Maintenant leurs marges de manœuvre est limitée puisqu’ils ne peuvent plus déroger aux normes HCSF que sur 20 % des dossiers, et dans ces dossiers dérogés, seulement 20 % peuvent être liés à l’investissement locatif.
Cela revient à dire que 4% des dossiers de crédit peuvent être dérogés sur des projets d’investissement locatif. Mais ce qui est encore plus pénalisant pour les emprunteurs qui ont ce type de projet, c’est que se cumule la norme d’endettement de 35 % ainsi que le mode de calcul de l’endettement brut.
Les normes sont claires, connues mais réellement strictes pour l’investisseur immobilier. C’est ainsi que même si le bien a un rendement important, cela ne veut pas forcément dire qu’avec ce mode de calcul, l’endettement sera faible, loin de la.
Maintenant, ce n’est pas parce que vous avez reçu un refus de financement pour un bien que vous devez stopper votre projet d’investissement locatif. Il va falloir sûrement se recentrer sur de l’investissement en immobilier indirect.
La SCPI peut être une solution en cas de refus sur un prêt en investissement locatif.
Pour que tout ceci soit le plus clair possible, nous allons prendre un exemple concret, un couple qui gagne 4 500 € à deux, ce qui revient à un revenu annuel de 54000 €. Ils ont acheté leur résidence principale, pour un montant de 350 000 €, sur un crédit de 25 ans, ce qui leur donne une mensualité de 1 506 € / mois, soit un endettement à date de : 1 506 € / 4500 € soit 33,46 %.
Leur endettement est déjà donc quasiment à la limite. Mais leur projet locatif est très rentable, ils imaginent donc qu’il pourrait être financé. Ils ont trouvé un appartement au prix de 125 000 €, tout inclus, et un loyer potentiel de 833 € / mois, car il est assez rentable. Avec les conditions actuelles de taux, la mensualité serait donc de 570 € / mois. Avec le mode de calcul brut l’endettement sera donc de : (1 506 € + 570 €) / (4 500 € + (70 % * 833 €)) = 2076 € / 5 083,1 € donc 40,84 %. Le dossier a malheureusement peu de chance d’être accepté, ou il faudrait que le banquier demande une dérogation.
Si HCSF avait proposé un calcul en endettement net, il aurait pu passer puisque (1 506 €+ (570 € – (70 % * 833 €))) / (4500 €) = 33,17 %. Cela aurait donc eu de grandes chances d’être validé puisque le loyer a une bonne rentabilité. Maintenant que les normes actuelles sont passées, et que le refus semble à 95 % le résultat d’une telle demande, il va falloir trouver une solution.
La solution qui semble être la plus viable est donc le fait de se reporter sur l’immobilier indirect via l’achat de parts de SCPI. Pourquoi me direz-vous ? Car le mode de financement des SCPI permet d’avoir un taux d’endettement qui va jusqu’à 50 %… Le type de crédit étant différent, il sort donc des normes HCSF, et qui permet donc à notre couple de pouvoir financer un tel achat. La rentabilité, même en étant en moyenne inférieure, environ 4,45 % en 2021, ils pourraient financer une enveloppe allant jusqu’à 323 000 €, alors qu’ils ne pouvaient pas financer un appartement à 125 000 €.
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Vous avez donc pu vous apercevoir que la force du crédit en SCPI est d’une part qu’elle sort du champ des normes HCSF, d’autre part que le mode de calcul de l’endettement est un mode net, et enfin, que le taux d’endettement peut aller jusqu’à 50 %. Pour autant, ce type de crédit n’a pas que des forces, compte tenu du fait que les banques font des crédits “secs”, sans produits ajoutés, leur marge est faite principalement sur le taux, en moyenne 1 % plus cher que le taux immobilier classique.
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Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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