🏩 Votre crĂ©dit d’investissement locatif est refusĂ©, la SCPI peut ĂȘtre une solution

🏩 Votre crĂ©dit d'investissement locatif est refusĂ©, la SCPI peut ĂȘtre une solution
Sommaire

De plus en plus de personnes se plaignent de la difficultĂ© d’obtenir un financement pour le locatif. Il est vrai que la fenĂȘtre de tir entre l’endettement et le taux d’usure devient de plus en plus restreinte. En plus du calcul de l’endettement en mode brut, les normes HCSF n’aident pas en ce moment. Pour autant ce n’est pas parce ce que vous avez reçu un refus de prĂȘt qu’il faut stopper votre projet.

Le refus de financement de l’immobilier direct

Certains clients, ou mĂȘme professionnels du mĂ©tier, commencent Ă  se plaindre du nombre de refus en augmentation. Malheureusement cela ne va pas aller en s’arrangeant dans le temps. Ce n’est pas seulement dĂ» aux tendances actuelles d’augmentation des taux de crĂ©dit.

💾
Investissez dans les meilleurs placements immobiliers

Le virage principal qui a Ă©tĂ© pris par les banques en Janvier 2022 suite aux normes HCSF a lui impactĂ© leurs capacitĂ©s Ă  dĂ©cider de façon autonome. Avant les normes HCSF, les banques avaient la capacitĂ© de dĂ©cider en trĂšs grande partie, les dossiers qu’ils souhaitaient valider ou pas. Maintenant leurs marges de manƓuvre est limitĂ©e puisqu’ils ne peuvent plus dĂ©roger aux normes HCSF que sur 20 % des dossiers, et dans ces dossiers dĂ©rogĂ©s, seulement 20 % peuvent ĂȘtre liĂ©s Ă  l’investissement locatif.

🏩 Votre crĂ©dit d'investissement locatif est refusĂ©, la SCPI peut ĂȘtre une solution

Cela revient Ă  dire que 4% des dossiers de crĂ©dit peuvent ĂȘtre dĂ©rogĂ©s sur des projets d’investissement locatif. Mais ce qui est encore plus pĂ©nalisant pour les emprunteurs qui ont ce type de projet, c’est que se cumule la norme d’endettement de 35 % ainsi que le mode de calcul de l’endettement brut. 

Les normes sont claires, connues mais rĂ©ellement strictes pour l’investisseur immobilier. C’est ainsi que mĂȘme si le bien a un rendement important, cela ne veut pas forcĂ©ment dire qu’avec ce mode de calcul, l’endettement sera faible, loin de la.

Maintenant, ce n’est pas parce que vous avez reçu un refus de financement pour un bien que vous devez stopper votre projet d’investissement locatif. Il va falloir sĂ»rement se recentrer sur de l’investissement en immobilier indirect.

La SCPI peut ĂȘtre une solution en cas de refus sur un prĂȘt en investissement locatif.

La force du crédit en SCPI

Pour que tout ceci soit le plus clair possible, nous allons prendre un exemple concret, un couple qui gagne 4 500 € Ă  deux, ce qui revient Ă  un revenu annuel de 54000 €. Ils ont achetĂ© leur rĂ©sidence principale, pour un montant de 350 000 €, sur un crĂ©dit de 25 ans, ce qui leur donne une mensualitĂ© de 1 506 € / mois, soit un endettement Ă  date de : 1 506 € / 4500 € soit 33,46 %.

Leur endettement est dĂ©jĂ  donc quasiment Ă  la limite. Mais leur projet locatif est trĂšs rentable, ils imaginent donc qu’il pourrait ĂȘtre financĂ©. Ils ont trouvĂ© un appartement au prix de 125 000 €, tout inclus, et un loyer potentiel de 833 € / mois, car il est assez rentable. Avec les conditions actuelles de taux, la mensualitĂ© serait donc de 570 € / mois. Avec le mode de calcul brut l’endettement sera donc de : (1 506 € + 570 €) / (4 500 € + (70 % * 833 €)) = 2076 € / 5 083,1 € donc 40,84 %. Le dossier a malheureusement peu de chance d’ĂȘtre acceptĂ©, ou il faudrait que le banquier demande une dĂ©rogation.

Si HCSF avait proposĂ© un calcul en endettement net, il aurait pu passer puisque (1 506 €+ (570 € – (70 % * 833 €))) / (4500 €) = 33,17 %. Cela aurait donc eu de grandes chances d’ĂȘtre validĂ© puisque le loyer a une bonne rentabilitĂ©. Maintenant que les normes actuelles sont passĂ©es, et que le refus semble Ă  95 % le rĂ©sultat d’une telle demande, il va falloir trouver une solution.


La solution qui semble ĂȘtre la plus viable est donc le fait de se reporter sur l’immobilier indirect via l’achat de parts de SCPI. Pourquoi me direz-vous ? Car le mode de financement des SCPI permet d’avoir un taux d’endettement qui va jusqu’à 50 %… Le type de crĂ©dit Ă©tant diffĂ©rent, il sort donc des normes HCSF, et qui permet donc Ă  notre couple de pouvoir financer un tel achat. La rentabilitĂ©, mĂȘme en Ă©tant en moyenne infĂ©rieure, environ 4,45 % en 2021, ils pourraient financer une enveloppe allant jusqu’à 323 000 €, alors qu’ils ne pouvaient pas financer un appartement Ă  125 000 €.

Trouver les meilleures solutions immobiliĂšres

Vous avez donc pu vous apercevoir que la force du crĂ©dit en SCPI est d’une part qu’elle sort du champ des normes HCSF, d’autre part que le mode de calcul de l’endettement est un mode net, et enfin, que le taux d’endettement peut aller jusqu’à 50 %. Pour autant, ce type de crĂ©dit n’a pas que des forces, compte tenu du fait que les banques font des crĂ©dits “secs”, sans produits ajoutĂ©s, leur marge est faite principalement sur le taux, en moyenne 1 % plus cher que le taux immobilier classique.

Abonnez-vous Ă  la Nyko’s Newslettter

Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

1 Comment

  1. Ping:🏩 Votre crédit d'investissement locatif...

Laisser un commentaire

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Recevez le dernier guide SCPI