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📣 L’annĂ©e 2022 est-elle la derniĂšre annĂ©e du dispositif Pinel ? Est-ce mal ?

📣 L'annĂ©e 2022 est-elle la derniĂšre annĂ©e du dispositif Pinel ? Est-ce mal ?
Sommaire

J’ai publiĂ© un article cette semaine sur les conditions qui font que le Pinel pourrait connaĂźtre sa derniĂšre annĂ©e. J’ai aussi pu voir un long post de Juliana Vax, qui parlait du fameux dispositif en mentionnant qu’elle n’en vendrait plus. Elle a subi un raz de marĂ©e par la suite, 166 commentaires et 345 RĂ©actions. Il faut dire que l’annĂ©e 2022, semble ĂȘtre la derniĂšre annĂ©e du Pinel pour bien des raisons. 

 

Ce que je vous propose donc aujourd’hui c’est de comprendre pourquoi Juliana Vax ne souhaite plus vendre de Pinel, par la suite vous donner quelques tips pour choisir un bon Pinel en cette annĂ©e 2022, si vous le souhaitez, et enfin vous dire pourquoi 2022, ça semble ĂȘtre le coup de sifflet final.

1. La réponse à Juliana Vax

Juliana ne m’en veut pas, je vais reprendre quelques uns de tes points et te citer dans ma newsletter. Le post date donc de quelques jours, il doit ĂȘtre encore prĂ©sent dans certains esprits. Voici donc les points qu’elle mentionne :

“👉DĂ©cembre 2020 : formation Ă  la DĂ©fense, Paris pour intĂ©grer une entreprise de gestion de patrimoine qui commercialise principalement des biens pour profiter du cadre de dĂ©fiscalisation Pinel (Samuel LHOMME , je te demande pas ce que tu en penses, je le sais dĂ©jĂ  😂😂😂)”  

J’ai connu ce genre de rĂ©seaux ou d’entreprises, et je dois dire que ce que j’ai dĂ©couvert dans la derniĂšre, par laquelle j’ai pu passer, m’a fait prendre conscience, que l’offre doit ĂȘtre large et la mĂ©thode ne doit jamais ĂȘtre guidĂ©e par un intĂ©rĂȘt particulier. Ainsi, un rĂ©seau qui ne vendrait qu’un seul produit, aurait bien la capacitĂ© de rĂ©pondre au mieux Ă  une demande prĂ©cise, mais l’intĂ©rĂȘt du client et du CGP est Ă  mon sens de proposer une multitude de solutions. Soit vous souhaitez faire de la distribution et cela va vous convenir, soit vous souhaitez proposer un spectre large de solutions, et il vaut mieux chercher des entreprises qui proposent un large panel.

Trouver les meilleures solutions immobiliĂšres

“👉Janvier 2021 : dĂ©marrage alors que je suis en train de faire en parallĂšle mon IOBSP. Entre 100 et 150 leads fournis, plutĂŽt qualifiĂ©s, et hop on phone.

👉FĂ©vrier 2021 : 1re Vente (5 autres suivront.) MAIS, il y a un mais !”

2022, la fin du Pinel ? Des conditions qui ne présagent rien de bon-

Une vente au bout de 3 mois, en ayant eu environ 150 leads, c’est bien, cela tient au fait que les leads sont sĂ»rement issus de sites parlant de Pinel. Ainsi, on est dans une phase rĂ©active, on rĂ©pond Ă  une demande Ă©mise par le client. Mais est-ce la meilleure rĂ©ponse ? Il existe une multitude de solutions, et faire un achat simplement pour l’économie d’impĂŽts est une erreur en soi. 

â€œđŸ€‘La majeure partie des gros salaires ici sont des frontaliers. Ils paient donc leurs impĂŽts au Grand-duchĂ© du Luxembourg. Pinel on s’assoit dessus. Et le nombre de potentiels clients se rĂ©duit Ă  vue d’Ɠil ! “

VoilĂ  le premier Ă©cueil quand on est dans une sociĂ©tĂ© qui ne vend qu’un seul produit, c’est qu’on limite le potentiel de clients. Par contre, Ă  l’inverse, en gĂ©nĂ©ral, on rĂ©duit le dĂ©lai entre l’appel et la rĂ©servation. Un CGP classique, passe en gĂ©nĂ©ral 5 RDV avant de signer quoi que ce soit, dans ces rĂ©seaux lĂ  c’est 3 RDV, voire 2. Le sujet est clair, Pinel, Pinel et Pinel. Mais ce n’est pas la rĂ©ponse Ă  tout. Au passage, baser son dĂ©veloppement sur un seul produit est aussi un risque, alors oui depuis 2008, Robien, Borloo, Duflot, Scellier, Pinel, mais si le nouveau ministre du logement disait stop, et pourquoi pas un dispositif plus basĂ© dans l’ancien
 Cela serait un coup dur pour certains.

“😬Ensuite, les escarpins ça ne va pas Ă  tout le monde, il faut le dire. On doit tenir compte des projets de vie et des objectifs du client. Et parfois, un Pinel ne rentre pas dedans. Et je n’aime pas rentrer des ronds dans des carrĂ©s ! “

LĂ  c’est tout Ă  ton honneur, ne pas biaiser la volontĂ© du client, en vendant un produit alors que dans le temps ça pourrait ĂȘtre un risque pour lui est bien voir professionnel. Je dirais mĂȘme que faire l’inverse, Ă  mon sens, serait un dĂ©faut de conseil. Mais dans ce cadre lĂ , pas de CIF, une carte T plutĂŽt
 

â€œđŸ’©Bref, j’ai appris que dĂ©prendre uniquement des leads fournis par l’entreprise, c’est avoir une Ă©pĂ©e de DamoclĂšs au-dessus de la tĂȘte. Autant mettre la tĂȘte tout de suite dans la guillotine.

N’ĂȘtre formĂ©e qu’Ă  phoner sur des leads qualifiĂ©s nous prive de bien d’autres moyens de prospecter et au passage, m’as bien dĂ©goĂ»tĂ© “

2022 est-elle la derniĂšre annĂ©e de l’investissement Pinel ?

Tu as tout Ă  fait raison, c’est pour cela que depuis quelques semaines j’échange avec beaucoup de CGP et de Responsables SEO afin de trouver des solutions. Dans notre mĂ©tier, on parle peu, on anime peu ou mal les rĂ©seaux sociaux. Il existe des stars dans plusieurs sujets, agences immos, courtiers, mais en CGP personne
 Il faut prendre la main sur l’origine de ses contacts et faire en sorte de n’ĂȘtre dĂ©pendant de personne. 

“✹J’ai pu aussi comprendre que j’avais des valeurs bien trop fortes pour ĂȘtre bafouĂ©es. Je n’aime pas la vente forcĂ©e. Je n’aime pas dire Ă  mes clients de se tirer une balle dans le pied et que c’est OK. Je n’aime pas voir qu’il y a des problĂšmes structurels dans leurs patrimoines, mais ne rien dire.”

A mon avis, tout cela dĂ©coule d’un seul sujet, tu es allĂ©e dans une sociĂ©tĂ© qui ne vendait que du Pinel, parti de lĂ  tu ne pouvais pas faire autre chose. Finit le conseil, finit l’échange pour trouver des solutions, les comprendre
 Finit aussi l’analyse. “Ce qu’il vous faut c’est un Pinel”. Cela n’a aucun sens de faire cela


â€œâžĄïžAlors pour mon entreprise, j’ai pris le temps de savoir ce que je voulais ou que je ne voulais pas. Et pour moi, le conseil, ouvrir des perspectives, guider le client et optimiser son chemin, c’est le cƓur de mon mĂ©tier.

Et comme on est jamais mieux servi que par soi-mĂȘme… J’ai crĂ©Ă© une entreprise qui me ressemble !

⚠Et toi, que penses tu du Pinel ?”

Alors Ă  mon avis, il n’existe que peu de Pinel intĂ©ressants, mais il y en a. Pour certains clients cela peut ĂȘtre une bonne option, mais pas pour tous. Les rĂ©seaux qui se spĂ©cialisent dans un seul produit, Ă  mon sens, se trompent. Distribuer un produit n’est pas le conseiller, et met un frein sur la neutralitĂ©. Il ne faut pas ĂȘtre fou, dans 90 % des cas, le conseiller est payĂ© Ă  la vente, mais s’il a le droit de vendre :

Il aura ainsi la capacitĂ© de choisir la meilleure solution et vendra le produit adaptĂ©. Alors oui, c’est plus compliquĂ© pour former quelqu’un sur 6 7 8 dispositifs que sur un seul, mais le client y gagne et la sociĂ©tĂ© aussi. Je pense que les clients se forment de plus en plus, veulent qu’on prenne le temps avec eux, qu’on les Ă©coute, qu’on leur explique les tenants et aboutissants, et vendre un Pinel au 3Ăšme RDV en disant c’est cela qu’il leur faut va devenir problĂ©matique. On passe de plus en plus de temps Ă  expliquer aux gens, Ă  les former, afin qu’ils puissent prendre les bonnes dĂ©cisions.

Adaptez la solution Ă  chacun des clients, mais pour l’adapter il faut pouvoir proposer une multitude de solutions, validĂ©es bien sĂ»r pour leur qualitĂ©, et Ă©couter le client. Les RDV ne peuvent pas ĂȘtre si court, il y a encore peu les RDV effectuĂ©s Ă©taient les suivants :

  • RDV Contacter
  • RDV DĂ©couverte
  • RDV PrĂ©conisation
  • RDV Proposition
  • RDV Signature

Avec un tel cycle, moins de chance de se tromper et plus de raisons de trouver le ou les bonnes solutions. Oui, cela prend du temps et peut aussi prendre du temps dans la phase de vente, mais c’est pour le bien du client. Juliana pour te rĂ©pondre, je pense que malheureusement l’entreprise que tu as choisi ne correspondait pas Ă  tes attentes, mais ce n’est pas parce que tu as fait un excĂšs de Pinel que forcĂ©ment c’est de la merde. Une partie des lots vendus sont de bons Pinel, intĂ©ressants, il faut juste que le produit soit top, et que le client y ait un rĂ©el intĂ©rĂȘt.

2. Choisir un Bon Pinel

On dirait un peu le sketch des inconnus, la diffĂ©rence entre un bon et un mauvais chasseur. Mais il existe rĂ©ellement des diffĂ©rences, et des solutions pour ne pas faire d’erreur. Je vous mentionne les Ă©lĂ©ments que j’ai pu mettre dans un article, et c’est toujours d’actualitĂ©. Le titre Ă©tait, il faut dire, assez direct “95 % des Pinel sont une arnaque ! Les 7 erreurs Ă  Ă©viter”

En voici le sommaire et le lien pour y accéder  :

Erreur 1 : La Proposition Trop Rapide 

Erreur 2 : La Proposition Unique 

Erreur 3 : La Vente FinanciĂšre Ou Juste DĂ©fiscalisante

Erreur 4: Un Prix SurĂ©valuĂ© Par Rapport À L’ancien

Erreur 5 : Une Démographie Négative  

Erreur 6 : Le Loyer Surévalué

Erreur 7 : Un Programme Spécial Pinel

3. Le Pinel va-t’il mourir ?

2022 est une annĂ©e noire pour le Pinel, comme disait Chirac “Les emmerdes, ça vole toujours en escadrille”, et lĂ  il faut dire que plusieurs Ă©lĂ©ments font que le Pinel semble vivre ses derniĂšres heures. Tout d’abord vous avez l’accĂšs au crĂ©dit, d’une part les taux augmentent, d’autre part le taux d’usure stagne et a un trimestre de retard et enfin, les normes HCSF bloquent l’accĂšs au prĂȘt si l’endettement est supĂ©rieur Ă  35 %. 

Ces 3 paramĂštres font dĂ©jĂ  que quasiment ⅓ des dossiers d’investisseurs ne passent plus, l’accĂšs au crĂ©dit Ă©tant tellement compliquĂ©. L’erreur serait de proposer un produit moins cher juste pour que le financement passe, mais au dĂ©triment de plusieurs rĂšgles, l’emplacement, la qualitĂ© locative, le potentiel dynamique
 En dessous de 240 000 euros, il est compliquĂ© de trouver une solution intĂ©ressante. Il faudra sĂ»rement choisir une autre solution ou un mix, ancien + Girardin, SCPI et GFF ou GFV, SCPI et Girardin, il existe plein de choix, ne faĂźtes pas un Pinel par dĂ©faut.

Ensuite vous avez la norme RE2020 cumulĂ©e au Super Pinel, en clair, les logements qui voudront conserver le taux de rĂ©duction classique devront avoir une forte norme Ă©nergĂ©tique, une surface prescrite, une double exposition Ă  partir du T3, des extĂ©rieurs assez grands, cela va donc augmenter la facture
 Le prix des Pinel ne va pas diminuer, c’est ainsi que 2022 nous allons voir des mises en commercialisation qui seront de plus en plus cher
 

Enfin, ajoutez la montĂ©e de matiĂšres premiĂšres, et vous aurez le quintĂ© gagnant pour faire en sorte que le Pinel voit lĂ  sa derniĂšre annĂ©e. Une solution mise en place par le Super Pinel, viser des quartiers prioritaires de la politique de la ville, en contradiction par moment avec la rĂšgle en immobilier l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Je ne sais donc pas si en 2023 beaucoup de Pinel se vendront, ce que je sais c’est que je rĂ©flĂ©chis dĂ©jĂ  Ă  des solutions Ă  proposer aux clients pour faire en sorte que l’investissement reste intĂ©ressant. L’intĂ©rĂȘt du client est la prioritĂ©, cela sera t’il avec le Pinel ? Pour certains peut-ĂȘtre mais cela va ĂȘtre de plus en plus rare. 

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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