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🥊 Location Meublée et SCI le dilemme insoluble ?

🥊 Location Meublée et SCI le dilemme insoluble ?
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Depuis 10 ans nous entendons parler de SCI à toutes les sauces. Beaucoup d’investisseurs ayant misé sur cette société civile pour optimiser leurs achats et préparer leur transmission. Pour autant, il paraît compliqué d’allier la SCI au statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel. Voici quelques pistes de réflexion.

Qu’est ce qu’une SCI ?

Une SCI est une SociĂ©tĂ© Civile Immobilière, en rĂ©sumĂ© c’est une sociĂ©tĂ© qui a pour but d’acheter, dĂ©tenir, gĂ©rer de l’immobilier. Potentiellement le vendre aussi. Cette sociĂ©tĂ© est constituĂ©e Ă  minima par deux personnes. Lors de sa crĂ©ation, ses associĂ©s devront donc rĂ©diger les statuts de la sociĂ©tĂ©, dĂ©finir un siège social, un capital social, le nombre de parts entre chacun, et pourquoi pas un pacte d’actionnaires.

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Il y a 10 ans, cette notion de SCI sortait très souvent dans les échanges avec les investisseurs, devenu rapidement pour beaucoup l’eldorado de l’investissement immobilier. Une SCI a différents objectifs, la plupart du temps étant d’optimiser les loyers obtenus, la gestion des biens, et la transmission à ses héritiers.

🥊 Location Meublée et SCI le dilemme insoluble ?

C’est ainsi que vous aurez dans le choix des SCI, une SCI familiale. Son but est clair, transmettre à ses enfants dans le temps le parc immobilier ainsi créé. Il est plus simple de donner un nombre de parts, qu’une part de maison, beaucoup moins facile en termes de liquidité. Les parts de SCI pouvant aussi être démembrées.

En SCI, deux fiscalités, la SCI à l’IR ou à l’IS. Dans le premier cas, vous êtes assujetti à l’impôt sur les revenus, lors du bilan, le résultat final sera donc imposé selon votre TMI et 17,2 % de CSG CRDS. C’est une notion de transparence fiscale. Pour la SCI à l’IS, c’est une imposition à part, qui lui est propre. En dessous de 38 120 €, les bénéfices sont imposés à 15 %, au-dessus ils sont imposés à 25 %. 

Investir en SCI et en LMNP possible ? 

J’en vois dĂ©jĂ  certains qui se disent, que l’affaire est pliĂ©e, via l’imposition des bĂ©nĂ©fices fonciers, de 15 % au lieu de 47,2 % dans une TMI Ă  30 %, l’optimisation fiscale est directe. Vous avez raison, mais un point va remettre en cause cela, la vente des biens immobiliers dĂ©tenus n’entre plus dans la catĂ©gorie des ventes immobilières classiques. La notion d’abattement dans le temps n’est pas prise en compte. Les biens immobiliers de SCI dĂ©tenus Ă  l’IS sont soumis Ă  la plus-values professionnelles au taux de 26,5 %… Sachant en plus que vous amortissez la plupart du temps le bien dĂ©tenu en SCI Ă  l’IS, cela peut vite coĂ»ter cher.

Quid de la LMNP ? 

Il faut savoir que la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un régime fiscal qui permet de mettre à la location un bien avec un pack mobilier, et ainsi l’amortir. Tout comme en SCI à l’IS d’ailleurs. Mais dans ce cas, la plus-value est fiscalisée tout comme une vente immobilière classique. 

Un LMNP se déclare en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) ce qui rend donc la cohabitation avec une SCI à l’IR incompatible. Il vous est toutefois possible de déclarer un LMNP à l’intérieur d’une SCI à l’IR si les loyers perçus ne dépassent pas 10 % des loyers globaux. Les retours peuvent être de 3 ans, si le taux une année est un peu dépassé. 

L’avantage du LMNP est double, fiscalement en amortissant le bien, il est possible d’optimiser ses revenus locatifs et ainsi avoir une optimisation moindre. D’autre part cet amortissement n’étant pas pris en compte, pour le moment, dans la plus-value immobilière, c’est là aussi très intéressant.

Pourquoi du coup la SCI avec le LMNP ?

On voit de plus en plus de personnes qui après quelques années de détention de biens en SCI à l’IR, voient leur fiscalité augmenter, et se posent la question des solutions. Il nous est impossible de transformer plus de 10 % des biens en meublés, ce qui veut donc dire que l’optimisation fiscale ne pourra pas passer par là.

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Investir en SCI à l’IS a comme avantages sa fiscalité mais comme inconvénient son mode de calcul des plus values. C’est ainsi que la plupart du temps, les gens qui investissent en SCI IS ont pour but une transmission à terme. 

Il est dommage de regarder un projet d’investissement sur seulement 10 ans, sans regarder les différents impacts à terme. Si vous devez investir, regardez une durée d’investissement démarrant à 10 ans mais finissant à 30 ans. Vous verrez ainsi des cycles longs. Une personne qui détient un bien immobilier en direct peut optimiser sa fiscalité en passant de location nue en LMNP, ce qui ne sera pas le cas pour une SCI. Il faut donc bien réfléchir aux décisions prises.

Prenez aussi en compte le fait de devoir vendre le bien, votre situation peut évoluer dans le temps … Nous fournirons dans les prochaines semaines des simulateurs pour pouvoir optimiser.

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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