đŸ„Š Location MeublĂ©e et SCI le dilemme insoluble ?

đŸ„Š Location MeublĂ©e et SCI le dilemme insoluble ?
Sommaire

Depuis 10 ans nous entendons parler de SCI Ă  toutes les sauces. Beaucoup d’investisseurs ayant misĂ© sur cette sociĂ©tĂ© civile pour optimiser leurs achats et prĂ©parer leur transmission. Pour autant, il paraĂźt compliquĂ© d’allier la SCI au statut fiscal de Loueur MeublĂ© Non Professionnel. Voici quelques pistes de rĂ©flexion.

Qu’est ce qu’une SCI ?

Une SCI est une SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre, en rĂ©sumĂ© c’est une sociĂ©tĂ© qui a pour but d’acheter, dĂ©tenir, gĂ©rer de l’immobilier. Potentiellement le vendre aussi. Cette sociĂ©tĂ© est constituĂ©e Ă  minima par deux personnes. Lors de sa crĂ©ation, ses associĂ©s devront donc rĂ©diger les statuts de la sociĂ©tĂ©, dĂ©finir un siĂšge social, un capital social, le nombre de parts entre chacun, et pourquoi pas un pacte d’actionnaires.

đŸ„Š

Investissez dans les meilleurs placements immobiliers

Il y a 10 ans, cette notion de SCI sortait trĂšs souvent dans les Ă©changes avec les investisseurs, devenu rapidement pour beaucoup l’eldorado de l’investissement immobilier. Une SCI a diffĂ©rents objectifs, la plupart du temps Ă©tant d’optimiser les loyers obtenus, la gestion des biens, et la transmission Ă  ses hĂ©ritiers.

đŸ„Š Location MeublĂ©e et SCI le dilemme insoluble ?

C’est ainsi que vous aurez dans le choix des SCI, une SCI familiale. Son but est clair, transmettre Ă  ses enfants dans le temps le parc immobilier ainsi crĂ©Ă©. Il est plus simple de donner un nombre de parts, qu’une part de maison, beaucoup moins facile en termes de liquiditĂ©. Les parts de SCI pouvant aussi ĂȘtre dĂ©membrĂ©es.

En SCI, deux fiscalitĂ©s, la SCI Ă  l’IR ou Ă  l’IS. Dans le premier cas, vous ĂȘtes assujetti Ă  l’impĂŽt sur les revenus, lors du bilan, le rĂ©sultat final sera donc imposĂ© selon votre TMI et 17,2 % de CSG CRDS. C’est une notion de transparence fiscale. Pour la SCI Ă  l’IS, c’est une imposition Ă  part, qui lui est propre. En dessous de 38 120 €, les bĂ©nĂ©fices sont imposĂ©s Ă  15 %, au-dessus ils sont imposĂ©s Ă  25 %. 

Investir en SCI et en LMNP possible ? 

J’en vois dĂ©jĂ  certains qui se disent, que l’affaire est pliĂ©e, via l’imposition des bĂ©nĂ©fices fonciers, de 15 % au lieu de 47,2 % dans une TMI Ă  30 %, l’optimisation fiscale est directe. Vous avez raison, mais un point va remettre en cause cela, la vente des biens immobiliers dĂ©tenus n’entre plus dans la catĂ©gorie des ventes immobiliĂšres classiques. La notion d’abattement dans le temps n’est pas prise en compte. Les biens immobiliers de SCI dĂ©tenus Ă  l’IS sont soumis Ă  la plus-values professionnelles au taux de 26,5 %… Sachant en plus que vous amortissez la plupart du temps le bien dĂ©tenu en SCI Ă  l’IS, cela peut vite coĂ»ter cher.

Quid de la LMNP ? 

Il faut savoir que la LMNP (Location MeublĂ©e Non Professionnelle) est un rĂ©gime fiscal qui permet de mettre Ă  la location un bien avec un pack mobilier, et ainsi l’amortir. Tout comme en SCI Ă  l’IS d’ailleurs. Mais dans ce cas, la plus-value est fiscalisĂ©e tout comme une vente immobiliĂšre classique. 

Un LMNP se dĂ©clare en BIC (BĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux) ce qui rend donc la cohabitation avec une SCI Ă  l’IR incompatible. Il vous est toutefois possible de dĂ©clarer un LMNP Ă  l’intĂ©rieur d’une SCI Ă  l’IR si les loyers perçus ne dĂ©passent pas 10 % des loyers globaux. Les retours peuvent ĂȘtre de 3 ans, si le taux une annĂ©e est un peu dĂ©passĂ©. 

L’avantage du LMNP est double, fiscalement en amortissant le bien, il est possible d’optimiser ses revenus locatifs et ainsi avoir une optimisation moindre. D’autre part cet amortissement n’étant pas pris en compte, pour le moment, dans la plus-value immobiliĂšre, c’est lĂ  aussi trĂšs intĂ©ressant.

Pourquoi du coup la SCI avec le LMNP ?

On voit de plus en plus de personnes qui aprĂšs quelques annĂ©es de dĂ©tention de biens en SCI Ă  l’IR, voient leur fiscalitĂ© augmenter, et se posent la question des solutions. Il nous est impossible de transformer plus de 10 % des biens en meublĂ©s, ce qui veut donc dire que l’optimisation fiscale ne pourra pas passer par lĂ .

Trouver les meilleures solutions immobiliĂšres

Investir en SCI Ă  l’IS a comme avantages sa fiscalitĂ© mais comme inconvĂ©nient son mode de calcul des plus values. C’est ainsi que la plupart du temps, les gens qui investissent en SCI IS ont pour but une transmission Ă  terme. 

Il est dommage de regarder un projet d’investissement sur seulement 10 ans, sans regarder les diffĂ©rents impacts Ă  terme. Si vous devez investir, regardez une durĂ©e d’investissement dĂ©marrant Ă  10 ans mais finissant Ă  30 ans. Vous verrez ainsi des cycles longs. Une personne qui dĂ©tient un bien immobilier en direct peut optimiser sa fiscalitĂ© en passant de location nue en LMNP, ce qui ne sera pas le cas pour une SCI. Il faut donc bien rĂ©flĂ©chir aux dĂ©cisions prises.

Prenez aussi en compte le fait de devoir vendre le bien, votre situation peut Ă©voluer dans le temps 
 Nous fournirons dans les prochaines semaines des simulateurs pour pouvoir optimiser.

Abonnez-vous Ă  la Nyko’s Newslettter

Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

1 Comment

  1. Ping:đŸ„Š Location Meublée et SCI le dilemme in...

Laisser un commentaire

Your email address will not be published. Required fields are marked *