Qui est Nyko ?
Tous les jours les équipes de Nyko rencontraient des clients maîtrisant mal les données financières. Certains même ont fait de grosses erreurs. Après un échange avec nos connaissance, l’idée est née de créer Nyko ! 1ère plateforme de pédagogie financière en France.
La saison des déclarations d’impôt va s’ouvrir sous peu, le 7 Avril, et durant ce moment de chiffres et d’optimisation, il existe des solutions pour optimiser ses revenus. Pour autant, il n’est pas possible de modifier les revenus de l’année passée (régime, statut), mais il est possible de préparer la déclaration et les impôts des années suivantes. Les revenus locatifs sont souvent la cible de toutes les tensions, compte tenu de leur imposition.
Il faut savoir qu’en France il existe deux catégories principales pour les revenus issus de location immobilière. Tout d’abord vous avez le régime dit de la location nue. Ce régime de location est celui qui est le plus répandu en France. Il permet de mettre à la location un bien, de le fournir sans ajout de mobilier meublant, ainsi le terme de “nu”. Ce régime engage le locataire sur un bail de 3 ans. La déclaration sera ainsi numérotée 2044 ou 2042. Vous avez sûrement rencontré ce type de location, que ce soit du côté du locataire, ou du côté du propriétaire. Pour le locataire, cela permet de s’installer sans pour autant acheter, meubler le bien avec son propre mobilier, et profiter de celui-ci sur des durées moyennes. Pour le propriétaire c’est la sécurité d’avoir un locataire sur une durée assez longue.
Ne plus payer d'impôts
Il existe deux régimes de déclaration, qui se distinguent, par soit un revenu locatif supérieur à 15 000 euros, soit le choix du propriétaire bailleur. Prenons donc le premier type de déclaration, le régime Micro-Foncier. Dans ce régime, il faut obligatoirement avoir un revenu locatif inférieur à ces 15 000 euros, si tel est le cas, vous pouvez donc opter pour ce régime. Il permet ainsi de réaliser un abattement de 30 % sur ses loyers, et déclarer le reste.
Ainsi, si vous avez un loyer à l’année de 10 000 euros, après abattement vous déclarez 7 000 euros, et êtes imposé sur les 7 000 euros à hauteur de la CSG CRDS (17,2 %) et votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) en moyenne en France, 30 %. Vous avez donc un impôt de 47,2 % sur vos 7 000 euros.
Il est possible d’optimiser ses loyers sur ses revenus locatifs en passant en LMNP Régime Réel
Deuxième régime de déclaration, le régime réel. Dans ce cas là, il faut soit avoir plus de 30 % de charges à déduire, soit dépasser les 15 000 euros de revenus locatifs. Ce régime nécessite une déclaration plus conséquente, mais en même temps, il ouvre droit à des déductions qui peuvent vous permettre de générer ce qui s’appelle du déficit foncier. En effet le régime réel, ouvre droit à une déduction sur les revenus locatifs de :
Attention, les intérêts ne peuvent pas générer en eux-même du déficit foncier, mais pour le reste, il est possible d’en créer un allant jusqu’à 10 700 euros, reportable sur vos revenus. Ainsi, si vos charges sont supérieures à 30 %, ou si vous faîtes des travaux, opter pour ce régime de déclaration.
Ce second type de revenus locatifs, dits de revenus locatifs meublés, consiste au fait de mettre en location un bien disposant du mobilier meublant nécessaire. Il faut savoir qu’il faut fournir un package de mobilier incluant 11 typologies, à savoir :
Vous le voyez la liste est assez précise, mais une fois que vous aurez meublé votre bien, si bien sûr le marché locatif le permet, vous pourrez le mettre en location et optimiser son loyer. Attention toutefois, le bail que vous mettrez en place avec le locataire sera bien moins engageant en termes de durée mais aussi de congés. Là encore, la France est un beau pays, il existe deux régimes de déclaration. Le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), permet d’abattre ses loyers à hauteur de 50 %, c’est tout de même 20 % de plus qu’en Micro Foncier. Vous le voyez donc déjà, à loyer équivalent, un bien en Revenu foncier ou en Meublé, n’aura pas le même impôt compte tenu de l’abattement fiscal.
Deuxième régime en meublé, le régime réel, et là il vaut mieux se faire épauler par un expert comptable. La raison est simple: en plus des abattements identiques au régime réel en Revenu Foncier, il existe la possibilité de générer une charge fiscale supplémentaire, à savoir l’amortissement. L’amortissement ouvre donc droit à déduire de vos revenus locatifs, un amortissement sur le bien et un amortissement sur le mobilier. Le passage à ce régime de déclaration permet très souvent de ne plus avoir d’impôts sur ses loyers. De plus, l’amortissement n’a aucun impact sur le calcul de la plus-value immobilière. Mis à part la nécessité de faire appel à un expert comptable, et de fournir le package mobilier nécessaire, les contraintes sont limitées et ouvrent droit ainsi à des revenus locatifs non fiscalisés.
Il existe donc des solutions pour optimiser les revenus locatifs que vous avez, souvent les contraintes pour y arriver ne sont pas grandes. Je vous conseille fortement de faire un point avec votre CGP ou un expert comptable concernant ce type de déclaration. La moyenne que j’ai pu observer en France pour la déclaration de revenus LMNP est de 600 – 700 euros, sur lequel il peut y avoir une réduction d’impôt en optant pour un CGA (⅔ des frais). En plus de pouvoir louer un peu plus cher votre bien, compte tenu de l’aspect mobilier, vous aurez des revenus locatifs qui ne généreront pas d’impôts sur des durées longues. Ainsi, le passage en meublé d’un bien immobilier peut permettre d’avoir à un 0 impôt sur ses loyers.
Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.
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