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Objectif pas d’impĂ´ts en 2022 đź‘Š : Quid des Revenus Locatifs ( Loyers )

Objectif pas d'impĂ´ts en 2022 đź‘Š : Quid des Revenus Locatifs ( Loyers )
Sommaire

La saison des déclarations d’impôt va s’ouvrir sous peu, le 7 Avril, et durant ce moment de chiffres et d’optimisation, il existe des solutions pour optimiser ses revenus. Pour autant, il n’est pas possible de modifier les revenus de l’année passée (régime, statut), mais il est possible de préparer la déclaration et les impôts des années suivantes. Les revenus locatifs sont souvent la cible de toutes les tensions, compte tenu de leur imposition.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

Il faut savoir qu’en France il existe deux catégories principales pour les revenus issus de location immobilière. Tout d’abord vous avez le régime dit de la location nue. Ce régime de location est celui qui est le plus répandu en France. Il permet de mettre à la location un bien, de le fournir sans ajout de mobilier meublant, ainsi le terme de “nu”. Ce régime engage le locataire sur un bail de 3 ans. La déclaration sera ainsi numérotée 2044 ou 2042. Vous avez sûrement rencontré ce type de location, que ce soit du côté du locataire, ou du côté du propriétaire. Pour le locataire, cela permet de s’installer sans pour autant acheter, meubler le bien avec son propre mobilier, et profiter de celui-ci sur des durées moyennes. Pour le propriétaire c’est la sécurité d’avoir un locataire sur une durée assez longue.


Ne plus payer d'impĂ´ts

La déclaration des revenus locatif nus

Il existe deux régimes de déclaration, qui se distinguent, par soit un revenu locatif supérieur à 15 000 euros, soit le choix du propriétaire bailleur. Prenons donc le premier type de déclaration, le régime Micro-Foncier. Dans ce régime, il faut obligatoirement avoir un revenu locatif inférieur à ces 15 000 euros, si tel est le cas, vous pouvez donc opter pour ce régime. Il permet ainsi de réaliser un abattement de 30 % sur ses loyers, et déclarer le reste.

Objectif pas d'impĂ´ts en 2022 đź‘Š : Quid des Revenus Locatifs ( Loyers )

Ainsi, si vous avez un loyer à l’année de 10 000 euros, après abattement vous déclarez 7 000 euros, et êtes imposé sur les 7 000 euros à hauteur de la CSG CRDS (17,2 %) et votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) en moyenne en France, 30 %. Vous avez donc un impôt de 47,2 % sur vos 7 000 euros.

Il est possible d’optimiser ses loyers sur ses revenus locatifs en passant en LMNP RĂ©gime RĂ©el

Deuxième régime de déclaration, le régime réel. Dans ce cas là, il faut soit avoir plus de 30 % de charges à déduire, soit dépasser les 15 000 euros de revenus locatifs. Ce régime nécessite une déclaration plus conséquente, mais en même temps, il ouvre droit à des déductions qui peuvent vous permettre de générer ce qui s’appelle du déficit foncier. En effet le régime réel, ouvre droit à une déduction sur les revenus locatifs de :

  • Frais de gestion
  • 20 euros par local
  • Primes d’assurance
  • Travaux de rĂ©paration, d’entretien et d’amĂ©lioration (selon notice)
  • Charges rĂ©cupĂ©rables (Non rĂ©cupĂ©rĂ©es par le locataire)
  • IndemnitĂ©s d’éviction, frais de relogement
  • Taxe foncière
  • Provisions pour charges
  • IntĂ©rĂŞts d’emprunts

Attention, les intérêts ne peuvent pas générer en eux-même du déficit foncier, mais pour le reste, il est possible d’en créer un allant jusqu’à 10 700 euros, reportable sur vos revenus. Ainsi, si vos charges sont supérieures à 30 %, ou si vous faîtes des travaux, opter pour ce régime de déclaration.

La déclaration des revenus locatif meublés

Ce second type de revenus locatifs, dits de revenus locatifs meublés, consiste au fait de mettre en location un bien disposant du mobilier meublant nécessaire. Il faut savoir qu’il faut fournir un package de mobilier incluant 11 typologies, à savoir :

  1. Literie avec couette ou couverture 
  2. Dispositif afin d’occulter les fenêtres
  3. Plaques de cuisson
  4. Four ou Four Micro-Ondes
  5. Réfrigérateur et Congélateur
  6. Vaisselle pour les repas
  7. Ustensiles de cuisine
  8. Table et sièges 
  9. Etagères de rangement 
  10. Luminaires
  11. Matériel entretien et ménage 

Vous le voyez la liste est assez précise, mais une fois que vous aurez meublé votre bien, si bien sûr le marché locatif le permet, vous pourrez le mettre en location et optimiser son loyer. Attention toutefois, le bail que vous mettrez en place avec le locataire sera bien moins engageant en termes de durée mais aussi de congés. Là encore, la France est un beau pays, il existe deux régimes de déclaration. Le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), permet d’abattre ses loyers à hauteur de 50 %, c’est tout de même 20 % de plus qu’en Micro Foncier. Vous le voyez donc déjà, à loyer équivalent, un bien en Revenu foncier ou en Meublé, n’aura pas le même impôt compte tenu de l’abattement fiscal.

Deuxième rĂ©gime en meublĂ©, le rĂ©gime rĂ©el, et lĂ  il vaut mieux se faire Ă©pauler par un expert comptable. La raison est simple: en plus des abattements identiques au rĂ©gime rĂ©el en Revenu Foncier, il existe la possibilitĂ© de gĂ©nĂ©rer une charge fiscale supplĂ©mentaire, Ă  savoir l’amortissement. L’amortissement ouvre donc droit Ă  dĂ©duire de vos revenus locatifs, un amortissement sur le bien et un amortissement sur le mobilier. Le passage Ă  ce rĂ©gime de dĂ©claration permet très souvent de ne plus avoir d’impĂ´ts sur ses loyers. De plus, l’amortissement n’a aucun impact sur le calcul de la plus-value immobilière. Mis Ă  part la nĂ©cessitĂ© de faire appel Ă  un expert comptable, et de fournir le package mobilier nĂ©cessaire, les contraintes sont limitĂ©es et ouvrent droit ainsi Ă  des revenus locatifs non fiscalisĂ©s.

Pas d’impôt sur ses revenus locatifs ( loyers )

Il existe donc des solutions pour optimiser les revenus locatifs que vous avez, souvent les contraintes pour y arriver ne sont pas grandes. Je vous conseille fortement de faire un point avec votre CGP ou un expert comptable concernant ce type de dĂ©claration. La moyenne que j’ai pu observer en France pour la dĂ©claration de revenus LMNP est de 600 – 700 euros, sur lequel il peut y avoir une rĂ©duction d’impĂ´t en optant pour un CGA (â…” des frais). En plus de pouvoir louer un peu plus cher votre bien, compte tenu de l’aspect mobilier, vous aurez des revenus locatifs qui ne gĂ©nĂ©reront pas d’impĂ´ts sur des durĂ©es longues. Ainsi, le passage en meublĂ© d’un bien immobilier peut permettre d’avoir Ă  un 0 impĂ´t sur ses loyers.

 

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Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

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