🪑 Optimiser ou Recycler un investissement locatif – Le pack mobilier parfait

🪑 Optimiser ou Recycler un investissement locatif - Le pack mobilier parfait
Sommaire

De plus en plus d’articles mentionnent qu’il devient très compliqué d’obtenir son prêt immobilier, avec les normes HCSF, le taux d’usure, la remontée des taux… Il faut dire que nous sommes dans une période transitoire, et tant que certains curseurs ne bougeront pas, oui, la mission pour avoir son prêt immobilier sera compliquée. Preuve en est, 29 000 logements ont été commercialisés dans le neuf, un recul de 11,7 % par rapport à 2020.

Quid de l’existant – Scellier, Pinel, Location nue…

Depuis plusieurs années, la France a mis en place des dispositifs d’investissement locatif afin de pouvoir réduire ses impôts. Que ce soit le Robien, le Borloo, le Scellier, le Pinel, tous ces dispositifs avaient comme conditions d’ouvrir à une déduction ou une réduction fiscale, si le bien était loué vide, soit nu.

🪑

Trouver le meilleur pack Mobilier

Cela veut donc dire, que ce bien était déclaré en location nu, feuille d’impôt 2044, et très rapidement ouvrait une fiscalité des revenus fonciers. Sur le dernier dispositif, le Pinel, l’avantage fiscal était directement impacté sur l’impôt, une réduction. Vous devez donc déclarer à part, vos revenus fonciers, qui ouvrira certainement une fiscalité additionnelle.

🪑 Optimiser ou Recycler un investissement locatif - Le pack mobilier parfait

Je vous vois déjà faire les gros yeux, mais oui, si vous faîtes une simulation réelle, vous aurez d’un côté une réduction d’impôt, calculée assez simplement, le prix du bien + les frais de notaire, multiplié par 2 %, pour les 9 premières années, puis 1 % les 3 années suivantes. Mais de l’autre côté il vous faudra déclarer votre revenu foncier, et vous pourrez déduire des charges :

  • Intérêts d’emprunt
  • Frais & Charges
  • Taxe Foncière
  • Assurances

Mais compte tenu des taux de crédit actuels et des rentabilités locatives, vous aurez un bénéfice foncier assez rapidement. Ce qui veut dire que vous allez rajouter le reliquat sur votre revenu salarié, et du coup vous augmentez votre base imposable. En clair, la main gauche donne une réduction d’impôt, quand la main droite ajoute une fiscalité. Il est donc très difficile d’avoir une réduction d’impôt Pinel sur 9 ans pleine.

Mais soit, vous avez acheté un investissement locatif, qu’il soit défiscalisant ou pas, il est donc déclaré en Revenus fonciers, et ouvrent une imposition très rapidement. Il existe des solutions pour optimiser, faire des travaux, rénover, mais souvent cela revient à décaler dans le temps la fiscalité.

Ce pack mobilier est optimisé et vous permet d’avoir des revenus locatifs très peu ou pas fiscalisés.

Une solution passer en LMNP

La plupart du temps quand vous achetez un bien, vous vous projetez sur des durées plus courtes, dans les 8 ans. Mais il existe pour autant des solutions pour optimiser le ou les biens que vous pourriez posséder. La solution la plus simple à mettre en place est d’équiper votre bien d’un pack mobilier et le déclarer en Location Meublée Non Professionnelle.

Il faut dire que cette solution permet de changer la déclaration fiscale et d’ajouter une charge qui permettra d’optimiser. La déclaration en LMNP est en BIC ou Micro BIC, feuille 2042. L’avantage de mettre un bien en LMNP et le déclarer au régime réel en BIC, permet de déclarer aussi un amortissement de l’immobilier et du mobilier. Amortir un bien ou ses meubles permet donc de créer une charge qui n’est que fiscale, et n’aura aucun impact sur la plus value à la revente.

Concernant les amortissements ils se calculent sous la forme suivante :

  • Immobilier : Amortissement à hauteur de 85 % en moyenne (Avis Valeur au changement) sur 25 à 40 ans
  • Mobilier : Amortissement à hauteur de 100 % de 5 à 10 ans 

Il vous faudra pour autant vous faire accompagner par un expert comptable afin qu’il puisse réaliser les déclarations fiscales attenantes. Mais le coût est optimisé, optimisable. Il existe d’ailleurs des experts comptables qui sont dédiés à ce type de déclaration.

L’avantage est que sur des durées longues, vous n’aurez pas d’impôt, ou une imposition très faible. Second avantage, à la sortie d’un dispositif fiscal, je peux changer (selon déficits fonciers antérieurs) rapidement. Dernier avantage, si le bien a pris de la valeur, je peux faire un avis de valeur et amortir sur le prix du bien à date.

Le pack mobilier parfait

Maintenant, il va falloir passer au plus dur, trouver le pack mobilier qui sera en accord avec votre bien. Plusieurs solutions, la première, trouver la liste de mobilier nécessaire et en équiper son bien. La deuxième, passer par un intermédiaire qui s’occupera de fournir le pack mobilier, mais aussi scénariser le bien pour qu’il soit attractif.

Trouver les meilleurs packs mobiliers

Chez Nyko, nous avons décidé de proposer cette solution en partenariat avec une société qui a fait ses preuves sur plusieurs biens de clients. Vous aurez donc la possibilité en passant par cette offre, d’avoir un bien entièrement équipé et meublé, scénarisé avec goût, qui permet une location rapide. Cerise sur le gâteau, le coût du pack est optimisé, et en moins de deux ans, vous aurez équilibré et optimisé votre situation.

La société Rhino Deco – Ma Conciergerie, dirigée par Stéphanie Groetschel, nous accompagne donc sur plusieurs solutions de packs mobiliers. Pour l’investisseur, trois packs mis en place :

  • Pack Legal : L’état prévoit une liste de 11 Mobiliers pour être assimilé LMNP. Le Décret du 05/08/2015 régit la liste à fournir au locataire.
  • Pack Confort : En plus des éléments déjà inclus dans le pack legal, Rhino Deco a ajouté des éléments afin de faire en sorte que votre bien soit le plus attractif possible.
  • Pack Full : Il ne manque que quelques éléments pour vraiment être chez soit, et bien Rhino Deco, peut les fournir dans ce pack.

Le pack mobilier est donc développé du Studio au T4, mais vous pouvez tout aussi bien équiper un bien en colocation ou coliving de 10 chambres, un client l’ayant fait récemment. Seulement, compte tenu du nombre de personnes, l’électroménager devra être mis en place en conséquence. Mais n’hésitez pas à nous contacter pour que Rhino Deco puisse vous envoyer un devis adapté.

De plus, notre partenaire vous permet aussi de réaliser une mission de décoration chez vous, je vous propose de regarder le dernier aménagement réalisé par ses soins, chez un client. Il venait d’acheter sa maison, et voulait lui donner un scénario contemporain et végétal. Mission réussie, le client est ravi, le budget est contenu.

De plus, notre partenaire vous permet aussi de réaliser une mission de décoration chez vous, je vous propose de regarder le dernier aménagement réalisé par ses soins, chez un client. Il venait d’acheter sa maison, et voulait lui donner un scénario contemporain et végétal. Mission réussie, le client est ravi, le budget est contenu.

Abonnez-vous à la Nyko’s Newslettter

Nicolas
Nicolas

Nicolas est spécialisé en Gestion de Patrimoine et est le CEO de Nyko.

1 Comment

  1. Ping:🪑 Optimiser ou Recycler un investissement loca...

Laisser un commentaire

Your email address will not be published. Required fields are marked *